編者按：在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 站在燈塔下仰望的人很多，但爬上塔尖眺望的人卻寥寥無幾，因為這不僅需要付出攀登的代價，更取決于身處的環(huán)境。

剛踏入2026年，建發(fā)房產(chǎn)內(nèi)部便迅速上演了一場變革。

先是1月19日人事變動消息的傳出，因原董事長趙呈閩已屆退休年齡，集團擬提拔原總經(jīng)理林偉國接任董事長一職，原副總經(jīng)理田美坦則升為總經(jīng)理。

緊接著2月4日，市場再次傳出建發(fā)房產(chǎn)正進行大規(guī)模組織與人員調(diào)整消息，從原先的“集團-集群-事業(yè)部-城市（項目）”四級管控體系，轉(zhuǎn)向“集團-事業(yè)部-城市(項目)”三級直管模式的組織變陣，直接砍掉了華東、海西、東南三大區(qū)域集群平臺。

從高層換帥到組織架構“瘦身”，短短半個月內(nèi)連出重拳，建發(fā)房產(chǎn)似乎正以這場刀刃向內(nèi)的徹底改革，向市場傳遞出堅定踐行“燈塔戰(zhàn)略”的鮮明態(tài)度。

那么，在當前的市場環(huán)境之下，建發(fā)房產(chǎn)所建立的燈塔能否真正照亮前路？

燈塔

回顧建發(fā)房產(chǎn)“燈塔戰(zhàn)略”誕生過程，便能直觀感受到行業(yè)環(huán)境的變化如何牽動一家房企的戰(zhàn)略調(diào)整與落地執(zhí)行。

目前，建發(fā)房產(chǎn)營收主要來自三部分，分別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、城市更新業(yè)務以及商業(yè)運營在內(nèi)的其它業(yè)務。其中，房開業(yè)務部分收入占總營收比超90%，主要由控股子公司建發(fā)國際負責操盤運營。

備注：建發(fā)系地產(chǎn)業(yè)務關系圖 | 數(shù)據(jù)來源：公開資料

眾所周知，2025年3月26日，建發(fā)國際完成了核心管理層調(diào)整——林偉國升任董事會主席、田美坦接替任職CEO，此后“燈塔戰(zhàn)略”便成為了貫穿企業(yè)全年發(fā)展的主旋律。

房企當下發(fā)展的頂級項目，最能反映出產(chǎn)品觀、市場觀以及真實的能力進階。

在3月召開的2024年業(yè)績說明會上，燈塔項目還只是建發(fā)房產(chǎn)對優(yōu)質(zhì)改善型項目的統(tǒng)稱。

接近90分鐘會議里，管理層兩次提到“燈塔”一詞，第一次是資本市場中心總經(jīng)理盧金文在匯報時說道：“2024年已成功打造了福州紫宸、佛山漫云等多個燈塔項目”；第二次是林偉國回答投資人問題時表示，希望能打造一些燈塔項目，踐行“好房子”理念。

彼時，管理層對市場環(huán)境充滿希冀。在林偉國看來，房地產(chǎn)最壞的時期（2024年）似乎已經(jīng)過去，整個市場外部環(huán)境也相對企穩(wěn)，并定下了1500億元的全年銷售目標。

但市場變化遠超預期，5個月后的2025年半年度業(yè)績發(fā)布會上，”燈塔“一詞被提及得更頻繁，逾15次，且明確指向北京海晏、廈門宸啟瑞湖、上海海辰、成都海耀以及杭州棲湖云莊等項目，管理層對納入”燈塔“體系項目的篩選標準越發(fā)嚴格。

此時，市場的體溫已由溫轉(zhuǎn)涼。田美坦彼時指出：”2025年5月之前的市場行情還是不錯的，但5月過后，不同城市分化較為嚴重?！?/p>

這種分化主要體現(xiàn)在城市、城市圈層以及一二手房，核心城市、核心地段的新房備受追捧，而外環(huán)及二手房市場持續(xù)遇冷。

在市場分化背景下，相比于其它三四線項目或核心城市的郊區(qū)項目，6月份相繼入市的北京建發(fā)海晏、廈門宸啟瑞湖兩大燈塔項目，讓建發(fā)房產(chǎn)嘗到了一口甜湯。

這兩個項目均位于城市核心地段圈層，是建發(fā)房產(chǎn)分別于2024年6月、2025年1月以樓面價9.51萬元/平方米、4.42萬元/平方米摘得的北京海淀朱房HD00-0803-0030地塊、廈門湖邊水庫片區(qū)2024P07地塊。

據(jù)當?shù)劁N售反饋，北京·建發(fā)海晏2025年6月12日首開便取得61億元銷售金額，成交單價突破16萬元/平方米；位于建發(fā)房產(chǎn)大本營的宸啟瑞湖項目，2025年6月16日晚首開，69套大戶型產(chǎn)品共計去化61套，去化率約91%，成交均價7.6萬元/平方米。

這一成績，讓管理層堅定了打造“燈塔項目”的決心。

2025年9月，建發(fā)房產(chǎn)正式發(fā)布“燈塔戰(zhàn)略”，打造旗下最高端的產(chǎn)品線，由企業(yè)決策層深度參與，最重要是必須選取最好的地段，“錨定城市稀缺核心地段，不計短期回報，聚焦長期居住價值”。

然而，建發(fā)房產(chǎn)盯上的賽道機遇，其他房企同樣虎視眈眈，核心地塊爭奪白熱化，高端改善項目扎堆入市，高凈值客群增長速度逐漸跟不上優(yōu)質(zhì)項目的供應節(jié)奏，面臨的競爭壓力不言而喻。

競爭

2025年，隨著多數(shù)頭部房企戰(zhàn)略收縮，重點城市的核心地塊爭奪情況越發(fā)激烈，高端改善型項目扎堆入市，形成白熱化競爭格局。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年20個核心城市貢獻了68%的土地成交金額，較2024年全年提升17個百分點。同時，在“好房子”政策引導下，核心城市紛紛推出熱門板塊用地，多個項目競拍溢價率或樓面價創(chuàng)新高，帶動上半年土地成交樓面均價提升4943元/平方米。

入市方面，以北京為例，據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，截至2025年末，北京單價10萬元/平方米以上高端住宅市場新入市10個項目，較2024年增長了4個。

目前，在建發(fā)房產(chǎn)打造的多個項目中，僅北京建發(fā)海晏、廈門宸啟瑞湖、上海建發(fā)海辰、成都建發(fā)海耀、杭州建發(fā)棲湖云莊5個項目被納入“燈塔”體系。但據(jù)觀點新媒體查閱，項目的去化速度似乎低于企業(yè)預期。

首先，最先入市的是北京建發(fā)海晏項目，規(guī)劃了16棟洋房/小高層，共431戶，主力建面約183-340平方米，2025年9月加推最后一棟樓的濱水景觀房源。

上文提到，該項目首開便收獲了61億元銷售成績，備受市場關注，但截至2026年3月11日，網(wǎng)簽了276套房源，成交均價約13.33萬元/平方米，整體網(wǎng)簽去化率約64%（數(shù)據(jù)來源：北京住建委）。

圖片來源：北京住建委網(wǎng)站截圖

不過，一路之隔的同類競品——北京華潤置地臻澐的去化速度同樣遇阻。

該項目由華潤置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，同樣是于2025年1月競得地塊，6月開盤入市，樓面價約8.92萬元/平方米，稍低于建發(fā)海晏項目地塊，共規(guī)劃了15棟洋房/小高層，約560戶，也是134-275平方米的大平層項目。

截至2026年3月11日，項目僅網(wǎng)簽了152套房源，成交均價12.38萬元/平方米，整體網(wǎng)簽去化率約27.14%（數(shù)據(jù)來源：北京住建委）。

這也恰恰反映出，在高端競爭白熱化環(huán)境中，同一地段與圈層，精準打動購房者，才能搶占市場先機，即便是在自身大本營也同樣如此。

北京海晏項目入市3天后，廈門宸啟瑞湖也隨之面世。該項目由2024P07地塊的子地塊D23轉(zhuǎn)化而來，打造廈門島內(nèi)首個一線臨湖的四代住宅產(chǎn)品，戶型面積在220-250-280-366平方米，僅有2棟樓宇，共68套房源，體量不大，目前已全部售罄。

據(jù)悉，宸啟瑞湖項目二期，即建發(fā)房產(chǎn)于2024年12月競得的2024P05地塊中的D07子地塊也即將入市，將打造廈門首創(chuàng)約245平方米三露臺四代宅。

圖片來源：建發(fā)房產(chǎn)官網(wǎng)

按容積率估算，宸啟瑞湖二期規(guī)模約為一期的三倍，能否延續(xù)一期的去化態(tài)勢，仍需開盤后市場的檢驗。

在廈門，本地置換客是項目最核心的潛在消費群體，但一位廈門地產(chǎn)行業(yè)資深人士告訴觀點新媒體，當前廈門高凈值人群正呈現(xiàn)外流趨勢，當?shù)赜行з徺I基數(shù)不足。

與宸啟瑞湖一期同一個地塊的另一子地塊D24，打造的剛需改善型項目瑞湖公館，目前整體網(wǎng)簽去化率為62%（數(shù)據(jù)來源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)）。

瑞湖公館首開入市時間比宸啟瑞湖一期稍晚半個月，2025年6月30日開盤，但在宸啟瑞湖一期業(yè)主口碑推薦下，該項目首日推出的1號樓當天去化100%，2號樓宇也僅剩少量房源。

不過，截至2026年1月29日，瑞湖公館項目規(guī)劃的4棟樓宇中，除了1、2號樓外去化較為理想外，3、5號樓仍剩余不少存貨。其中，3號樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5號樓整體去化約45%。

因此，對于收入高度依賴房開業(yè)務的建發(fā)房產(chǎn)而言，外拓不僅能破解本土購買力有限的問題，更直接能拉動企業(yè)營收增長。

但北京建發(fā)海晏的去化表現(xiàn)也說明，外來房企想要真正吃透本地市場，并非易事。

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，從摸清區(qū)域購房偏好、吃透地方政策到搭建本地化營銷與交付體系，每一步都考驗著企業(yè)的運營能力。

外來者

房企外拓，最先要解決的從來不是外部市場，而是內(nèi)部溝通的效率問題。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一波“組織架構調(diào)整”浪潮，各家房企打著開源節(jié)流、加強決策效率的旗號，撤銷或合并了多個區(qū)域，建發(fā)房產(chǎn)也是其中一份子。

早在年初，建發(fā)房產(chǎn)便啟動首輪架構調(diào)整，將旗下海西、華東、東南三大集群董事長調(diào)回集團總部，同時對集群總經(jīng)理、事業(yè)部負責人進行換防，并重新劃分集群管轄區(qū)域。

集群調(diào)整具體為：原華東集群的武漢和黃石劃入東南集群、原海西集群的南昌被并入東南集群、華東集群旗下部分事業(yè)部被取消，合并至蘇北。

此番調(diào)整后，企業(yè)匯報層級未實質(zhì)減少，但集群職能明顯被弱化，總部對一線進一步收權，從產(chǎn)品售價到運營節(jié)點再到工程管理等關鍵環(huán)節(jié)，均由集團統(tǒng)籌把控。

經(jīng)過一年試水，建發(fā)房產(chǎn)的調(diào)整思路更為徹底。2026年2月初，撤銷剩余三大集群，由集團直管事業(yè)部，原集群職能轉(zhuǎn)化為三大協(xié)同中心，不再承擔具體經(jīng)營管理職責，僅聚焦跨區(qū)域資源協(xié)調(diào)。

不過，這看似加強了總部與一線的溝通，但效率是否提升仍有待檢驗。

畢竟總部直管了，本質(zhì)是將區(qū)域的經(jīng)營壓力與決策風險向上轉(zhuǎn)移，一線人員面對瞬息萬變的市場只能被動等待指令，精細化管控可能會淪為形式主義。

最新一輪組織架構變革中，建發(fā)房產(chǎn)將重心放在事業(yè)部分級調(diào)整上，根據(jù)貨值和發(fā)展定位分為A、B、C三類。

其中，A類事業(yè)部包括北京、上海、杭州、廈門四大高貨值城市事業(yè)部，是建發(fā)房產(chǎn)“燈塔項目”的布局城市，被視為規(guī)模增長的“主力軍”；B類事業(yè)部屬于成長主力選手，包括川渝、泉莆、廣州、福州、南昌、長沙、蘇州、武漢、南京等；C類事業(yè)部則是潛力型選手，包括蘇北、無錫、溫州、漳龍、寧波等。

在A類城市中，最值得一提的是上海，亦是建發(fā)房產(chǎn)2025年重點加碼的核心城市。

在上海這片核心戰(zhàn)場，建發(fā)房產(chǎn)最迫切的需求是獲取核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，但過去幾年斬獲的地塊多集中在外圍，去化成績并不算理想。

例如位于青浦新城板塊的棠閱雅苑，項目所在地塊是建發(fā)房產(chǎn)于2023年4月聯(lián)合保利以總價70億元競得，2025年3月開盤入市，總套數(shù)142套，截至3月11日售出21套（數(shù)據(jù)來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)）。

正是在這一背景下，建發(fā)房產(chǎn)2025年初首輪架構調(diào)整中凌祁出任華東集群總經(jīng)理后，首要任務便是全力攻堅核心優(yōu)質(zhì)地塊，為華東區(qū)域拿下制勝底牌。

但從2025年上海土拍情況來看，建發(fā)房產(chǎn)的拿地成效仍有提升空間：全年至少參與了5場土拍，最終只斬獲了金山區(qū)一宗和寶山區(qū)四宗組合地塊，其中寶山組合地塊以底價成交，而金山地塊僅兩家主體參與競拍，均屬于非熱門板塊。

既然公開土拍難以突圍，建發(fā)房產(chǎn)唯有另辟蹊徑。

2025年6月，建發(fā)房產(chǎn)通過上海聯(lián)交所協(xié)議收購股權與債權的方式，在上海獲取了4幅核心地塊，總價約123.5億元，分別位于虹口北外灘與楊浦新江灣城。

其中，虹口北外灘HK240B-02、HK241C-01、HK241D-04地塊商住混合（風貌保護），協(xié)議價36.37億元；楊浦新江灣城G1-06地塊，協(xié)議價87.13億元。

至此，建發(fā)房產(chǎn)在上海共獲取了9宗地塊，投資金額高達159.4億元，占總投資額25.2%。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

而2025年建發(fā)房產(chǎn)在上海的重心，便放在了由楊浦新江灣城G1-06地塊轉(zhuǎn)化而來的上海建發(fā)海宸“燈塔”項目上。

該項目共規(guī)劃1114套高層洋房和156套疊墅，加上車位總貨值約190億元；2025年9月30日首開，推出322套房源，均價11.07萬元/平方米。據(jù)當?shù)孛襟w報道，首開去化近九成。

按照建發(fā)房產(chǎn)的原計劃，上海建發(fā)海宸要在2025年內(nèi)完成清盤，即每個月開盤一次。但計劃趕不上變化，2025年該項目僅在11月加推了一次，共109套房源；到了2026年2月才第二次加推。

截至2026年3月11日，項目整體可售總套數(shù)495套，已售總套數(shù)301套，整體去化率約61%，若按已登記總套數(shù)，去化率約52%。

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站截圖

與此同時，管理層也曾將1500億元銷售目標寄托于已入市的燈塔項目，但受市場影響，不得不放緩了推盤節(jié)奏。

連鎖反應之下，2025年建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售金額1221億元，同比下降了9%；權益銷售金額為909.3億元，同比下降了12%，未能達到年初定下的1500億元銷售目標（數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)）。

基于2025年度的銷售表現(xiàn)，1月28日，中金發(fā)布研報對建發(fā)國際作出最新評級及盈利預測調(diào)整，預計2025年核心凈利潤按年下降26%至31.6億元，同時下調(diào)2025年、2026年盈利預測33%、30%至31.6億元、35.6億元，并引入2027年盈利預測41.2億元。

但正如霍華德·馬克斯在《無人知曉》中所言：“如果我們執(zhí)意以確定性作為行動前提，我們將會陷入無所作為的僵局?！?/p>

“燈塔”的建造絕非易事，建發(fā)房產(chǎn)的2026年，仍需在市場風浪中證明這束光能照多遠。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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