觀點網(wǎng) 又一家國資房企最終迎來了“退房時刻”。

3月15日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司，即京投公司。

根據(jù)公告，交易對方京投公司為國有獨資企業(yè)，截至2025年9月30日持有京投發(fā)展40%股權(quán)。

截至目前，京投公司總資產(chǎn)9553.45億元，凈資產(chǎn)3287.61億元，2025年1-9月實現(xiàn)凈利潤20.63億元。

“本次交易擬采用現(xiàn)金支付，不涉及發(fā)行股份，不會改變公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及控股股東。目前交易尚處于籌劃階段，交易范圍、價格未確定，公司股票不停牌。”

京投發(fā)展表示，交易完成后，將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

“退房”時刻

具體來看，京投發(fā)展將采用現(xiàn)金交易的方式轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會有股份增發(fā)，目前處于前期階段。完成此次轉(zhuǎn)讓后，京投發(fā)展將會整體退出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

有市場消息猜測，京投發(fā)展在未來可能會學(xué)習(xí)中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方式，將精力投入輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，或完全轉(zhuǎn)型新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。

事實上，京投發(fā)展退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有情可原，2025年度的業(yè)績預(yù)告已經(jīng)說明了不少問題：報告期內(nèi)，預(yù)計實現(xiàn)歸母凈虧損12.3億元至10.25億元，2024年同期為虧損10.55億元。

據(jù)觀點新媒體計算，于2023-2025年，京投發(fā)展虧損范圍在27.39億元至29.44億元之間。

對于2025年的虧損，京投發(fā)展說明了主要原因：其一是公司根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則對項目資產(chǎn)進(jìn)行初步減值測試，基于謹(jǐn)慎性原則，預(yù)計對部分項目資產(chǎn)計提減值；其二是房地產(chǎn)項目費用化利息支出增加。

觀點新媒體注意到，近幾年間，京投發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況持續(xù)走低，2025年簽約銷售金額29.98億元，同比下降44.48%；簽約銷售面積7.60平方米，同比降66.33%。

從項目角度來看，京投發(fā)展住宅業(yè)務(wù)主要集中在北京密云、門頭溝等非核心區(qū)域。據(jù)觀點指數(shù)此前報道，早在2024年，京投發(fā)展對密云的錦悅府、燕郊的倬郡兩個項目分別計提存貨跌價準(zhǔn)備1.93億元和7838.29萬元。

另據(jù)2025年中報顯示，京投發(fā)展對錦悅府項目存貨計提跌價準(zhǔn)備計提1.86億元，燕郊·倬郡項目7809.81萬元。

存貨跌價是導(dǎo)致京投發(fā)展盈利能力下跌的主要因素，而不斷上升的資產(chǎn)減值損失，則直接影響了其利潤根基。

從2023年到2024年，京投發(fā)展計提資產(chǎn)減值損失從1.38億元上升至5.67億元，直接影響了這家公司的毛利率表現(xiàn)，從2023年7.47%降至2024年1.51%，減少5.96個百分點。

觀點新媒體亦梳理了京投發(fā)展近年來的拓地情況，2024年-2025年間沒有任何新增土地儲備，僅在2025年9月底參與過一次北京土拍。

彼時與9家房企參與了北京朝陽太陽宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊競拍，但339輪舉牌角逐后，中建智地以43.145億元總價、39.18%高溢價率競得該地塊，京投發(fā)展陪跑。

此輪土拍之后，京投發(fā)展再無新增土地動向。直至12月2日，京投發(fā)展公告稱，擬以0元價格收購兩間公司股權(quán)。這一紙公告落地，似乎成為了其剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一步。

根據(jù)公告披露，京投發(fā)展擬以0元收購TrillionFull持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權(quán)，同時擬以3500萬元收購復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司對上海禮仕的債權(quán)，該債權(quán)收購后形成標(biāo)的公司對公司的債務(wù)。

京投發(fā)展表示，本次交易完成后，將持有上海禮仕100%股權(quán)，上海禮仕將成為公司全資子公司，納入合并報表范圍。

此外，擬以0元收購鄂爾多斯市大中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有的鄂爾多斯市京投銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司41.69%股權(quán)。

交易完成后，京投發(fā)展將持有鄂爾多斯公司90.69%的股權(quán)，鄂爾多斯公司將成為公司控股子公司，納入公司合并報表范圍。

一口氣完成了多筆地產(chǎn)項目的“0元整合收購”，京投發(fā)展可能有盤活項目存量資產(chǎn)的打算。但上述項目仍處虧損狀態(tài)，截至2025年8月31日，上海禮仕資產(chǎn)總額降至8.15億元，負(fù)債總額升至25.26億元，凈資產(chǎn)降至-17.1億元；鄂爾多斯項目則是持續(xù)虧損，截至2025年8月31日凈資產(chǎn)為-15.81億元。

因此，兩家公司目前大概率是資不抵債的狀態(tài)，原股東才選擇0元轉(zhuǎn)讓，京投發(fā)展收回股權(quán)，實現(xiàn)了100%全資控股或絕對控股。

雖然上海禮仕股權(quán)為0元，但京投發(fā)展還是花費了3500萬收購了復(fù)地集團(tuán)的2.09億債權(quán)。

自此，京投發(fā)展成為了該項目最大債權(quán)人，將外部債務(wù)內(nèi)部化，承擔(dān)兜底責(zé)任。上述項目成為京投發(fā)展全資子公司后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時可以一次性打包轉(zhuǎn)讓給控股股東京投公司。

謀求轉(zhuǎn)型的房企們

在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之前，于2026年2月京投發(fā)展內(nèi)部進(jìn)行了一次人事調(diào)整，審議通過聘任呂高峰、馮杰擔(dān)任公司副總裁的議案。

資料顯示，呂高峰曾任北京城市副中心站綜合樞紐建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理；馮杰曾任北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司人力資源部部長。

事實上，京投發(fā)展當(dāng)然不是近年第一家退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，在2025年內(nèi)就有多家企業(yè)也做出了相似的選擇。

2025年10月，香港中旅國際投資有限公司透露擬以實物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，理由是該業(yè)務(wù)持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來盈利能力存在不確定因素。

據(jù)了解，于2025年上半年，該公司錄得0.87億港元的股東應(yīng)占虧損，同比由盈轉(zhuǎn)虧，主要影響因素之一便是兩家地產(chǎn)子公司共計提了0.6億港元的減值虧損。香港中旅此次擬將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，通過實物分派將其分拆。

同月，天津津投城市開發(fā)股份有限公司也表示，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓至天津城市運營發(fā)展有限公司。

津投城開明確，為更好應(yīng)對市場變化，通過本次重組，上市公司擬將所持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債置出，留存資產(chǎn)聚焦于資產(chǎn)較輕、經(jīng)營較穩(wěn)健、收入及現(xiàn)金流較穩(wěn)定的物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

就“退房”之后公司的業(yè)務(wù)安排，津投城開此前曾披露，公司擬通過資產(chǎn)置換、發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買天津津能股份有限公司100%股份、天津市熱力有限公司100%股權(quán)及天津港益供熱有限責(zé)任公司100%股權(quán)，并募集配套資金，本次交易已獲得天津市國資委批復(fù)同意。完成后公司主業(yè)將由房地產(chǎn)開發(fā)，整體切換為城市集中供熱。

另于2025年6月，中交地產(chǎn)宣布，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓全控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，交易價格僅1元。

9月，珠江股份公告，擬以1元的底價，通過公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓參股的廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司41%股權(quán)。

10月21日，珠免集團(tuán)再啟重大資產(chǎn)重組，擬出售格力房產(chǎn)100%股份；2026年1月26日，珠免集團(tuán)所持珠海格力房產(chǎn)100%股權(quán)已完成過戶至珠海投捷控股有限公司名下，徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

更早之前的2024年，同為北京國企的華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告披露，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至華遠(yuǎn)集團(tuán)，未來聚焦于城市運營服務(wù)等能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，包括但不限于酒店運營和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向綜合性城市運營服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2024年12月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)完成出售房地產(chǎn)資產(chǎn)。

從華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)到京投發(fā)展，這些企業(yè)轉(zhuǎn)型的核心目的都是從根本上降低負(fù)債水平，以聚焦其他更具盈利可能性的業(yè)務(wù)。

未來，不排除還有更多企業(yè)加入這一行列。

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