你在上圖看到的是，2017年，萬(wàn)達(dá)甩賣(mài)13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店時(shí)的場(chǎng)景。

彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)深陷流動(dòng)性危機(jī)，背負(fù)2000億巨債，急需外界“輸血”救命。關(guān)鍵時(shí)刻，融創(chuàng)的孫宏斌與富力的李思廉化身“救世主”，分別砸下438億、199億，吞下了萬(wàn)達(dá)的文旅及酒店資產(chǎn)包。

你看，當(dāng)時(shí)的李思廉笑得有多燦爛？他將萬(wàn)達(dá)標(biāo)價(jià)335億的酒店資產(chǎn)，硬生生砍到了199億，自以為撿了個(gè)驚天大漏。

可誰(shuí)能想到，這份“便宜”竟成了富力的催命符！

到了2025年，富力負(fù)債高達(dá)2600億，現(xiàn)金卻只剩不到7億，連利息都還不起。當(dāng)年那77家酒店，從“香餑餑”變成了“燙手山芋”，死死拖住了富力化債的后腿。

更戲劇性的一幕發(fā)生在春節(jié)期間，李思廉欲離開(kāi)內(nèi)地時(shí)，被邊境執(zhí)法人員精準(zhǔn)攔截，原因是他被天津市第三中級(jí)人民法院下達(dá)了限制出境令。

據(jù)相關(guān)媒體推測(cè)，李思廉大概率卷入了一場(chǎng)民間借貸糾紛，因欠下17.6億元無(wú)力償還，債權(quán)人向天津法院提交了《限制出境申請(qǐng)書(shū)》。獲批后，法院執(zhí)行指揮中心迅速將李思廉的身份證號(hào)、護(hù)照號(hào)及限制期限同步至國(guó)家移民管理局。這意味著，無(wú)論李思廉從全國(guó)哪個(gè)口岸嘗試出境，都將遭到攔截。

如此看來(lái)，在吸取了個(gè)別負(fù)債企業(yè)家試圖“一潤(rùn)了之”的教訓(xùn)后，如今的債權(quán)人也學(xué)聰明了：在追債的同時(shí)申請(qǐng)邊控，確?！爸笫斓镍喿语w不走”。

那么，作為曾經(jīng)名列全國(guó)第四、廣東第一的房企掌門(mén)人，李思廉究竟為何會(huì)走到這一步？他今天的境遇，與9年前那場(chǎng)萬(wàn)達(dá)交易又有著怎樣的因果關(guān)聯(lián)？

且聽(tīng)我慢慢道來(lái)。

李思廉是香港人，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系。他精于算賬，曾在金融機(jī)構(gòu)工作多年，積累了豐富的融資經(jīng)驗(yàn)。

內(nèi)地改革開(kāi)放后，李思廉轉(zhuǎn)做進(jìn)出口生意，頻繁往返于粵港兩地，將內(nèi)地廉價(jià)商品銷(xiāo)往海外，積攢了一兩千萬(wàn)的原始資本。

這筆錢(qián)在當(dāng)時(shí)的內(nèi)地雖算巨款，但在巨富林立的香港只能算“小角色”，根本無(wú)力涉足最賺錢(qián)的地產(chǎn)生意。于是，他將目光鎖定廣東，希望復(fù)制香港地產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)，在內(nèi)地創(chuàng)辦一家大型房企。

大約1989年前后，李思廉結(jié)識(shí)了一位叫張力的包工頭。張力原是廣州市郊的一名公務(wù)員，做過(guò)國(guó)營(yíng)酒店總經(jīng)理，承建過(guò)白云區(qū)政府大樓，具備一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。后來(lái)他辭去公職成立裝修公司，做起了包工頭。

做了幾年裝修后，雖然賺了幾百萬(wàn)，但張力仍覺(jué)得“裝修很難做，積累也慢”，所以在遇到李思廉后，兩人一拍即合，決定合資成立一家地產(chǎn)公司，這就是日后鼎鼎大名的富力地產(chǎn)。張力主內(nèi)，負(fù)責(zé)拿地、建樓；李思廉主外，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售、融資，兩人相得益彰，合作無(wú)間，關(guān)系好到“從未出現(xiàn)過(guò)分歧”。

富力的成功，關(guān)鍵在于深耕廣州舊城改造。與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商“招拍掛”拿地的模式不同，舊改所需資金較少，無(wú)需支付巨額土地出讓金，只需妥善補(bǔ)償動(dòng)遷居民。但這塊骨頭利益復(fù)雜、周期長(zhǎng)、補(bǔ)償形式多樣，一般開(kāi)發(fā)商不愿接這類(lèi)苦活。

1993年，富力接下了第一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，廣州市荔灣區(qū)的化工廠改造，那塊地緊鄰煤廠又有火車(chē)經(jīng)過(guò)，所以沒(méi)人敢接，張力利用自己曾擔(dān)任公職的優(yōu)勢(shì)，果斷出手，投入2000萬(wàn)拿下了項(xiàng)目，把舊廠房變成了一棟棟嶄新的民居。

臨近開(kāi)盤(pán)時(shí)，為了給購(gòu)房者留下好印象，李思廉雇了幾輛灑水車(chē)，繞著小區(qū)灑水，將被煤灰熏黑的地面洗得一塵不染。結(jié)果開(kāi)盤(pán)即爆，一舉打響了富力的名頭。

后來(lái)，廣州大規(guī)模的城中村改造更讓“富力”二字成為城市擴(kuò)張的代名詞。三十多年來(lái)，公司累計(jì)改造面積超1億平方米，服務(wù)業(yè)主超400萬(wàn)人。這種深度綁定舊改的模式，成為富力在土地稀缺的珠三角持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的獨(dú)門(mén)秘籍。

2000 年后，富力走出廣州，在珠江新城一口氣拿下 140 多萬(wàn)平方米商業(yè)地塊，建成十幾棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端酒店及購(gòu)物中心，塑造了“一座珠江新城，半壁富力造”的傳奇。此后又把這一模式復(fù)制到北京、上海、天津等核心城市，品牌影響力與資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。

2005年，在李思廉的精心設(shè)計(jì)下，富力集團(tuán)高調(diào)在香港上市，成為首家入選恒生指數(shù)的內(nèi)地房企。盡管當(dāng)時(shí)市值僅四五十億，卻成功融資13億，受追捧程度可見(jiàn)一斑。李思廉本人身價(jià)超20億，第一次站在香江舞臺(tái)，與李嘉誠(chéng)、李兆基等地產(chǎn)前輩比肩而立。

2008年—2011年，富力輝煌到了頂點(diǎn)，連續(xù)四年蟬聯(lián)廣東房企銷(xiāo)售冠軍，與恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展合成“華南五虎”。

2012年后，內(nèi)地房企進(jìn)入黃金周期，“快拿地、快開(kāi)發(fā)、快銷(xiāo)售”模式成為主流，各家房企都把現(xiàn)金流拉到了極限，趁著這波紅利，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等“小老弟”快速崛起，銷(xiāo)售額破千億。而執(zhí)著于舊改和商業(yè)地產(chǎn)的富力，因模式過(guò)重，后繼乏力，銷(xiāo)售額長(zhǎng)期徘徊在五六百億，不復(fù)當(dāng)年之勇。

2017年，萬(wàn)達(dá)陷入債務(wù)危機(jī)，李思廉快速行動(dòng)，在簽約儀式上貢獻(xiàn)了那個(gè)著名的“占便宜”名場(chǎng)面。

那場(chǎng)交易，本來(lái)只有萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)兩家，王健林計(jì)劃將13家文旅和76家酒店打包631億賣(mài)給孫宏斌，其中文旅標(biāo)價(jià)296億，酒店標(biāo)價(jià)335億。

可孫宏斌只想要文旅，不想要酒店。他認(rèn)為酒店屬于重資產(chǎn)，回報(bào)率低且負(fù)債高，會(huì)拉升融創(chuàng)的負(fù)債率，進(jìn)而影響未來(lái)融資額度。

思來(lái)想去，他聯(lián)系了一直投資酒店業(yè)務(wù)的李思廉，問(wèn)富力有沒(méi)有興趣接下76家酒店？

就這樣，在簽約的前一天，李思廉火線加入交易，提出以199億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店。

那少掉的136億怎么算呢？

孫宏斌表示，可以加在文旅項(xiàng)目上，這筆錢(qián)他出！

雖然交易總額幾乎沒(méi)變，但王健林不樂(lè)意了，原計(jì)劃76家酒店賣(mài)335億，相當(dāng)于一家酒店值4.4億；現(xiàn)在變成199億，那一家酒店就值2.5億了！要知道，萬(wàn)達(dá)手上還有32家酒店，這不等于變相拉低了萬(wàn)達(dá)剩余的資產(chǎn)嗎？！以后萬(wàn)達(dá)想要再賣(mài)酒店“回血”恐怕都得按2.5億標(biāo)價(jià)了！

或許正是這個(gè)原因，王健林在簽約前一刻，在貴賓室里怒摔茶杯，富力的名字甚至一度從簽約儀式的大屏幕上消失。

不過(guò)，面對(duì)債務(wù)壓頂?shù)慕^境，王健林也顧不得許多，最終還是簽下了這份三方合約。

事后，孫宏斌解釋說(shuō)：“我要那么多酒店干什么？！表面看，是我補(bǔ)了富力收購(gòu)酒店的差價(jià)，但放在4800萬(wàn)平方米的文旅項(xiàng)目上來(lái)分?jǐn)?，每平方米只?00塊錢(qián)，可以忽略不計(jì)。”

李思廉也興奮地表示：“這次一口氣拿到77個(gè)酒店，我們是贏家?！?/strong>

結(jié)果，這77家酒店并入富力后，印證了孫宏斌的判斷“回報(bào)率低，負(fù)債還高”，反而成了富力的累贅。

自2018 年起，富力酒店連續(xù)七年虧損，虧損額從 4.59 億元一路躍升至2024年的36.19 億元，投資回報(bào)率長(zhǎng)期低于 5%，而融資成本為 5.74%，回報(bào)連資金成本都無(wú)法覆蓋。

再看如今的三人：孫宏斌境遇最好，完成了債務(wù)重組，融創(chuàng)輕裝上陣，得以重生；王健林次之，日子難過(guò)年年過(guò)，每年賣(mài)幾座廣場(chǎng)，勉強(qiáng)應(yīng)付得過(guò)去；而“占了大便宜”的李思廉則被限制出境......連回香港看一看的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。

只能說(shuō)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。大家都是千年修成的人精，有些便宜真的不能亂占。你以為的資產(chǎn)，在聰明人眼中，可能只是負(fù)債而已。

參考資料：

《老板張力被捕，富力權(quán)力結(jié)構(gòu)陡然失衡》無(wú)冕財(cái)經(jīng)

《萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)富力637億交易背后的博弈：誰(shuí)賺了誰(shuí)賠了？》人民網(wǎng)

《富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉被限制出境》經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

《從“撿便宜”到“大包袱”，李思廉接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店的8年之痛》新京報(bào)