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2026年第一批次“土拍”結(jié)束,綠城高溢價摘得徐涇虹橋主城區(qū)地塊

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內(nèi)容摘要:2026年第一批次“土拍”順利完成,成交總價約68.09億元,綠城以高達(dá)6.57%溢價率摘得徐涇虹橋主城區(qū)地塊。



今天(3月13日),2026年第一批次商品住宅用地出讓交易活動順利完成。

本輪“土拍”安排了3幅地塊,共涉及青浦區(qū)、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)三個行政區(qū)域。土地總出讓面積約10.06公頃,規(guī)劃建筑總面積約19.84萬平方米,成交總價約68.09億元。

本輪“土拍”溢價率最高的是青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊,綠城以高達(dá)6.57%溢價率摘得青浦徐涇虹橋主城區(qū)地塊

本輪“土拍”成交樓面價最高為4.85萬元/平方米,作為本批次唯一中外環(huán)間地塊,徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊“當(dāng)仁不讓”。該地塊規(guī)劃用途為普通商品房、商業(yè)用地,土地面積2.76公頃,規(guī)劃建筑面積5.51萬平方米,最終上海城開(集團(tuán))有限公司作為唯一競買人以起拍價267500萬元成交。

另外,嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01地塊,同樣僅一位競買人參與競拍,最終象嶼地產(chǎn)、北京東亞新華投資集團(tuán)有限公司、中國金茂聯(lián)合體以底價145918萬元拿下該地塊,成交樓面單價約2.45萬元/平方米。該地塊規(guī)劃用途為普通商品房,土地面積3.50公頃,規(guī)劃建筑面積5.96萬平方米。

本文我們將重點介紹一下青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊。



本次“土拍”青浦區(qū)共準(zhǔn)備了1幅地塊,該地塊位于青浦東部門戶的徐涇鎮(zhèn)。



青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊,其四至范圍東至蟠龍路、南至徐民東路、西至蟠和路、北至?xí)懵贰?/p>

18-05地塊規(guī)劃指標(biāo)如下:

用地面積:38029.65平方米
用地性質(zhì):三類住宅用地
容積率:2.2
計容建筑面積:8.37萬平方米
建筑高度:60米

18-05地塊用地面積為38029.65(約57畝),為純住宅地塊,產(chǎn)品為高層住宅。

該地塊本次出讓起拍價為250996萬元(約25.10億元),起始樓面價3萬元/平方米

該地塊亮點:

一、區(qū)位優(yōu)越,板塊上隸屬于徐涇虹橋商務(wù)區(qū),且是虹橋主城區(qū)范疇。

二、交通便利,坐擁雙軌交,地塊東側(cè)一步之遙便是2號線蟠祥路國家會計學(xué)院站,北側(cè)有17號線蟠龍路站。

本次“土拍”的徐涇地塊共有兩家競買人參與競拍,分別是綠城(上海致祐置業(yè)有限公司)和象嶼地產(chǎn)(上海象唯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)。

與我們在本輪“土拍”預(yù)告階段報道時的評價一致,18-05地塊果然是本批次最熱門地塊。

18-05地塊起始價2,509,960,000元;每輪增價幅度為5,000,000元;中止價為3,262,940,000元。

兩家競買人交替報價,共進(jìn)行了33輪競價,最終綠城以溢價率6.57%總價267496萬元(約26.75億元)競得徐涇地塊,成交樓面價為31972元。

盡管最終成交未觸及中止價,未進(jìn)入“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)競拍階段,但6.57%溢價率已是本批次最高溢價王了,另外兩幅地塊因僅有一位競買人,最終均以起拍價零溢價成交。

綠城也是自2023年以來第二次“挺進(jìn)”青浦徐涇鎮(zhèn)。



2023年8月,有19家競買人參與競拍的雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊,最終綠城在“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)競拍階段,以搖號方式拿下該熱門地塊,地塊出讓價28.56億元成交樓面價36850元/平方米,溢價率高達(dá)10%。

雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊就是綠城春曉園,其容積率同樣為2.2,但其2年多前的成交樓面價比這次的18-05地塊貴了4878元/平方米。

那么該樓盤銷售情況如何呢?



綠城春曉園位于徐涇鎮(zhèn)沈海高速以西,四至東至官路浜、南至雙聯(lián)路、西至經(jīng)五路、北至徐德路,板塊上隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)(非主城區(qū)),地塊房地聯(lián)動價為62000元/平方米。

我們看到該樓盤住宅部分共分兩期上市,首期開盤于2023年12月。項目共657套,目前可售住宅套數(shù)僅剩23套,去化率高達(dá)96%,賣的非常好,可以說接近清盤了,今年2月起該項目已開始賣車位了。

這次的18-05地塊不僅區(qū)位好,而且成交樓面價還便宜了4878元/平方米。這對于綠城操盤來說更是“游刃有余”。

18-05地塊所在的徐涇虹橋主城區(qū)板塊最近一次“土拍”是2025年11月,浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價17.3億元競得位于18-05地塊西側(cè)的17-05地塊成交樓面價為31561元/平方米,溢價率5.17%。

17-05地塊用地面積為24919.52平方米(約37畝),用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地,將用于普通商品房開發(fā)。容積率同為2.2。

也就是說,時隔一年,18-05地塊成交樓面價比去年成交的17-05地塊僅貴了411元/平方米。

目前,上述寶業(yè)地塊房源尚未上市。



該板塊近幾年在建樓盤約9個,這些項目原房地聯(lián)動價區(qū)間在60000元/平方米-69500元/平方米不等(詳見附圖)。



18-05地塊地處虹橋主城區(qū),周邊配套非常成熟。

教育資源,周邊公辦學(xué)校有實驗蟠文幼兒園、徐涇第一小學(xué)、徐涇中學(xué);著名民辦教育設(shè)施有世外學(xué)校(幼兒園至高中)等。



另外,板塊內(nèi)今年又將開工兩所公辦學(xué)校,分別是崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校和52-22地塊小學(xué)。其中九年一貫制學(xué)校很可能委托上海中學(xué)管理(具體以政府公告為準(zhǔn),本文解讀僅供參考)。

具體分析請查閱延伸閱讀:

今年徐涇虹橋主城區(qū)將有兩所學(xué)校開工,小學(xué)項目正式施工招標(biāo)

重磅,崧澤高架北側(cè)20-10地塊九年一貫制學(xué)校新建項目啟動招標(biāo)

商業(yè)設(shè)施,地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購物中心等。

交通設(shè)施,地塊北側(cè)除了既有的17號線蟠龍路站外,其東側(cè)2號線西延伸蟠祥路國家會計學(xué)院站也已開通運營,可以說出門就是地鐵站,是正宗的雙軌交樓盤。

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(以上解讀僅供參考,最終請以官方公示為準(zhǔn)。)

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來源:上海土地市場等
編輯:大青浦房談

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