今年的政府工作報(bào)告提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，為住房租賃市場(chǎng)指明了從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)躍升”轉(zhuǎn)型的方向。在全國(guó)兩會(huì)期間，多位代表委員就如何推動(dòng)保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)、提升市場(chǎng)化住房租賃高質(zhì)量發(fā)展提出建議。

保租房面臨供給過剩與運(yùn)營(yíng)壓力，建議立足存量、精準(zhǔn)優(yōu)化

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)商文江在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著2025—2026年保租房供應(yīng)高峰的到來，部分城市出現(xiàn)“供大于求”的結(jié)構(gòu)性壓力。大量保租房位于城市周邊或近郊區(qū)，生活與通勤配套不足，導(dǎo)致實(shí)際入住率偏低，公共資源閑置問題顯現(xiàn)。

商文江建議，控制新增保租房建設(shè)，立足存量、精準(zhǔn)優(yōu)化增量。他提出，應(yīng)強(qiáng)化稅收政策支持，對(duì)參與存量房源改造并運(yùn)營(yíng)保租房的企業(yè)，實(shí)施房產(chǎn)稅、增值稅及租金收入所得稅減免，降低運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，保租房建設(shè)應(yīng)以提升租住空間功能性為核心，統(tǒng)籌優(yōu)化生活配套、空間布局和居住體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)供給與需求的精準(zhǔn)對(duì)接。

全國(guó)人大代表、遼寧大學(xué)校長(zhǎng)余淼杰也指出，政府工作報(bào)告明確要“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這要求行業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)從“增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量盤活”。他建議，通過機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃力量，將存量房源轉(zhuǎn)化為符合現(xiàn)代居住需求的高品質(zhì)租住產(chǎn)品。

引入機(jī)構(gòu)化專業(yè)力量，提升運(yùn)營(yíng)效率與居住品質(zhì)

商文江在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)90%以上為個(gè)人房源分散出租，普遍存在品質(zhì)不高、運(yùn)營(yíng)粗放、服務(wù)缺失等問題，難以滿足新市民、青年人對(duì)“好房子、好服務(wù)”的需求。

他建議，保租房應(yīng)引入機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)，發(fā)揮其在市場(chǎng)研判、客群定位、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建“國(guó)有平臺(tái)+專業(yè)機(jī)構(gòu)”的協(xié)同機(jī)制，提升出租率、運(yùn)營(yíng)效率和租客滿意度。

余淼杰同樣強(qiáng)調(diào)，機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)具備“數(shù)智化研判”能力和全生命周期服務(wù)矩陣，能夠推動(dòng)保租房從“建得成”向“管得好、住得穩(wěn)”轉(zhuǎn)變。他建議給予機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)政策支持，通過稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)資金、財(cái)政補(bǔ)貼等方式，降低運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)其參與存量資產(chǎn)盤活和保租房運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

呼吁落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，提升租房群體公共服務(wù)保障

隨著租房人口接近2.6億，如何保障租客權(quán)益成為關(guān)注焦點(diǎn)。商文江建議，“十五五”規(guī)劃應(yīng)推動(dòng)基本公共服務(wù)向常住人口拓展，優(yōu)先將教育、醫(yī)療、社區(qū)、就業(yè)等領(lǐng)域的公共服務(wù)覆蓋至租房人群。他特別提出，應(yīng)落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”，將租賃備案證明納入入學(xué)依據(jù)，切實(shí)保障租房群體的權(quán)益。

余淼杰也表示，培育一批有實(shí)力、有信譽(yù)的機(jī)構(gòu)化專業(yè)住房租賃企業(yè)，發(fā)揮頭部企業(yè)的示范引領(lǐng)作用，有助于提升機(jī)構(gòu)化占比，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。

代表委員們一致認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)正迎來從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，需通過政策引導(dǎo)、專業(yè)力量引入和公共服務(wù)保障，推動(dòng)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。