房價(jià)暴漲后，母親反悔賣掉未成年兒子的房，她能單方面毀約嗎？

文?|?王秀全 李金萍

? 典型案例

2020年，林慧與張建軍看中一套位于郊區(qū)的三居室。夫妻二人傾盡共同積蓄付清全款，房產(chǎn)證“權(quán)利人”一欄落下了兒子張明軒的名字。房子地處普通地段，周邊學(xué)校條件一般，房價(jià)始終波瀾不驚，偶有小幅回落。2025年3月，林慧盤算著房子升值無望，不如趁早賣掉，換一套真正的學(xué)區(qū)房，既能改善居住條件，也能讓孩子上個(gè)好學(xué)校。林慧把想法告訴了丈夫，他只說了一句“你定就好”。

2025年4月初，在中介的撮合下，林慧以法定監(jiān)護(hù)人的身份，與買家趙磊簽下《房屋買賣合同》。合同約定總價(jià)款280萬元，趙磊當(dāng)日便足額支付了50萬元定金，余款待過戶完成后三日內(nèi)結(jié)清，雙方敲定在5月中旬辦理過戶手續(xù)。

合同簽訂后，買賣雙方都開始忙活起來。趙磊連夜翻出戶型圖，一筆一畫地勾勒裝修方案，甚至提前預(yù)訂了心儀的裝修材料。林慧則馬不停蹄地穿梭于各個(gè)學(xué)區(qū)房的樓盤，對(duì)比多套房源后，鎖定了一套滿意的房子，就等舊房過戶收款了。

然而，距離約定過戶日僅剩兩周時(shí)，一份官方文件打破了所有平靜——林慧待售的這套房子被正式劃入百年名校市一中的招生范圍！中介的電話深夜急促響起：“姐，你這房子現(xiàn)在搶著要，報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到350萬元了！”

林慧飛快地算起賬來：按原合同出售，白白損失70萬元不說，自己看中的那套學(xué)區(qū)房價(jià)格也跟著水漲船高，一進(jìn)一出，里外里差了不止100萬元?！安恍?，房子絕不能就這么賣了！”林慧當(dāng)即決定反悔，拒絕配合辦理任何過戶手續(xù)。

趙磊多次聯(lián)系林慧協(xié)商，林慧卻態(tài)度決絕：“這房子登記在我兒子名下，我一個(gè)人說了不算，必須等我丈夫回來也同意才行。”無奈之下，趙磊只能按照合同約定，向林慧發(fā)送了催告函，要求其履行過戶義務(wù)。然而，林慧始終置之不理。

2025年5月初，林慧以兒子張明軒法定代理人的身份，一紙?jiān)V狀將趙磊訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。她在起訴狀中列明兩項(xiàng)核心理由：一、出賣房屋未經(jīng)另一監(jiān)護(hù)人張建軍同意，屬于無權(quán)處分；二、出售房屋并非為了子女張明軒的利益，違反了民法典第35條“監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定。

庭審現(xiàn)場(chǎng)，趙磊向法庭提交了房屋買賣合同、定金支付憑證、催告函及物流記錄等一整套完整證據(jù)，語氣懇切地向法官陳述：“我買房是通過正規(guī)中介交易，約定價(jià)格完全符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，不存在任何惡意串通的情形。我已經(jīng)足額支付定金，甚至做好了裝修準(zhǔn)備，林慧單方面反悔，純粹是因?yàn)榉績r(jià)上漲，這根本不符合誠實(shí)信用原則?！?/p>

趙磊的律師隨即補(bǔ)充辯護(hù)，援引民法典第311條指出，善意取得制度的核心在于保護(hù)善意第三人的信賴?yán)?。趙磊作為善意買受人，簽訂合同時(shí)無任何過錯(cuò)，且已全面做好履行合同的準(zhǔn)備，林慧以未經(jīng)另一監(jiān)護(hù)人同意為由主張合同無效，缺乏充分的法律依據(jù)。

法院在審理過程中，焦點(diǎn)始終圍繞兩個(gè)核心爭(zhēng)議展開：一是出售未成年子女名下房屋，是否需要父母雙方一致同意；二是林慧以“非為子女利益”為由主張合同無效，是否能夠成立。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，父母作為未成年人的法定監(jiān)護(hù)人，均依法享有法定代理權(quán)，現(xiàn)行法律并未規(guī)定行使該代理權(quán)必須取得另一方同意。林慧作為登記在冊(cè)的監(jiān)護(hù)人，以法定代理人身份與趙磊簽訂合同，該代理行為合法有效，無需額外取得張建軍的一致同意。

關(guān)于是否“為子女利益”的核心問題，法官當(dāng)庭釋明：林慧簽訂房屋買賣合同時(shí)，初衷是出售非學(xué)區(qū)房、換購優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，本質(zhì)上是為了改善子女的教育條件，完全符合民法典規(guī)定的“最有利于被監(jiān)護(hù)人”原則。后續(xù)因政策調(diào)整導(dǎo)致房屋劃入學(xué)區(qū)、房價(jià)暴漲，屬于雙方均無法預(yù)見的情勢(shì)變更，不能以此倒推林慧簽訂合同時(shí)的行為損害了未成年人的利益。

同時(shí)，趙磊作為善意第三人，在整個(gè)交易過程中盡到了合理注意義務(wù)，無任何過錯(cuò)，其基于合法交易產(chǎn)生的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。法官強(qiáng)調(diào)，林慧以未經(jīng)另一監(jiān)護(hù)人同意、非為子女利益為由主張合同無效，實(shí)質(zhì)是為了規(guī)避房價(jià)上漲帶來的合同義務(wù)，違背了民法的誠實(shí)信用原則，該主張不應(yīng)得到支持。

法院作出一審判決：駁回原告張明軒的全部訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)案涉房屋買賣合同合法有效；林慧作為張明軒的法定代理人，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助趙磊辦理房屋過戶手續(xù)。

律師分析

如果出賣房屋不是為了未成年子女的利益，買賣合同是否就必然無效？這是本案的核心問題。依據(jù)民法典第34條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人有權(quán)且應(yīng)當(dāng)保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但這并不意味著監(jiān)護(hù)人與購房人產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，可直接以“維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，而應(yīng)結(jié)合案件具體情況分析。

就本案而言，從房產(chǎn)來源看，張明軒無獨(dú)立經(jīng)濟(jì)收入，日常生活費(fèi)用均由父母供養(yǎng)，可認(rèn)定案涉房屋資金源自監(jiān)護(hù)人父母，該財(cái)產(chǎn)由父母管理，收益亦由父母支配。購房人趙磊與林慧事前互不相識(shí)，交易通過中介公司達(dá)成，約定價(jià)款符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，不存在雙方惡意串通損害張明軒利益的情形。

此外，從善意第三人保護(hù)角度看，趙磊作為買受人，難以知曉監(jiān)護(hù)人林慧出賣房屋的真實(shí)目的。若交易完成后，僅憑林慧單方陳述即認(rèn)定交易損害被監(jiān)護(hù)人利益而無效，既對(duì)趙磊不公，也不利于維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定。

因此，本案中，林慧的賣房行為不受另一監(jiān)護(hù)人不知情的影響，其處置房屋的行為亦難言損害未成年人張明軒的利益。所以，林慧出售登記在張明軒名下的房屋所簽合同合法有效。

來源：《婚姻與家庭》2026年2月上