關(guān)于小區(qū)配建會(huì)所這個(gè)話題，地產(chǎn)房劍在半年前其實(shí)關(guān)注過(guò)。

當(dāng)時(shí)，主要關(guān)注的是會(huì)所的功能區(qū)，這篇文章閱讀量“6萬(wàn)+”。

由此可以看出大家對(duì)于會(huì)所的關(guān)注度。

之所以如今要關(guān)注小區(qū)交付后會(huì)所的命運(yùn)，是由于這兩天刷到西安幾個(gè)去年交付的幾個(gè)小區(qū)會(huì)所的現(xiàn)狀：有的外包給第三方，有的則閑置。

從一定角度上來(lái)講，會(huì)所如今更多是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)道具。

而后續(xù)隨著各大小區(qū)的陸續(xù)交付，會(huì)所是標(biāo)配的情況之下，會(huì)所的運(yùn)營(yíng)也成為西安樓市的一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

01

會(huì)所，越來(lái)越卷

小區(qū)配套會(huì)所，其實(shí)并不是什么新鮮事物。

在十幾年前的時(shí)候，西安就已經(jīng)有樓盤(pán)配套有會(huì)所。

在隨后的很多年時(shí)間里，西安也繼續(xù)有樓盤(pán)配套有會(huì)所，但一般只是個(gè)別高端豪宅項(xiàng)目配套有會(huì)所。

這兩年，會(huì)所則已經(jīng)成為西安各大樓盤(pán)的標(biāo)配，剛需項(xiàng)目也配套有會(huì)所。

會(huì)所之所以成為西安各大樓盤(pán)的標(biāo)配，與西安樓市這幾年越來(lái)越卷有關(guān)。

卷戶型、卷立面、卷大門(mén)、卷園林……

必然就卷會(huì)所。

并且更重要的是，會(huì)所也是項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所，會(huì)所場(chǎng)景的如何也影響到購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目的第一印象。

因此，各大項(xiàng)目不但標(biāo)配會(huì)所，并且會(huì)所的面積越來(lái)越大。從前幾年的1000多平米，到后來(lái)的2000多平米，再到現(xiàn)在的3000多平米、甚至超過(guò)4000平米……

下沉庭院會(huì)所還不夠，那就帶來(lái)架空層泛會(huì)所！

下沉庭院會(huì)所+架空層泛會(huì)所，面積干到五六千平米的項(xiàng)目，在西安市場(chǎng)上已經(jīng)比比皆是。

至于會(huì)所的功能區(qū)，健身房、私宴廳、書(shū)吧、棋牌室、會(huì)客廳、瑜伽室、兒童樂(lè)園這些基本是標(biāo)配，大部分項(xiàng)目的會(huì)所如今已經(jīng)配套泳池，一些項(xiàng)目的會(huì)所還設(shè)計(jì)有影音室、行政酒廊、室內(nèi)高爾夫、臺(tái)球廳等功能空間，籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等也已經(jīng)出現(xiàn)。

實(shí)際上，關(guān)于這其中的一些功能區(qū)到底是否實(shí)用，也一直充滿著爭(zhēng)議。例如：泳池。

但開(kāi)發(fā)商苦惱的是，當(dāng)周邊其它項(xiàng)目會(huì)所有泳池，自家項(xiàng)目沒(méi)泳池，在購(gòu)房者眼里沒(méi)泳池的項(xiàng)目就缺少了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

至于到底是否實(shí)用、自己會(huì)不會(huì)用，其實(shí)很多人并不關(guān)注。

最重要的是，你要有！

在此市場(chǎng)環(huán)境之下，開(kāi)發(fā)商就將更多的精力、更多的成本投入到了大門(mén)、會(huì)所、示范區(qū)的園林景觀等，好東西都放在了面子上，給客戶在買(mǎi)房的時(shí)候提供的是一種情緒價(jià)值。

開(kāi)發(fā)商會(huì)告訴你：這，就是你以后的生活方式！

02

交房之后，會(huì)所的命運(yùn)

客觀的講，會(huì)所確實(shí)從一定程度上提升了小區(qū)配套和品質(zhì)，讓業(yè)主在自家小區(qū)就可以擁有更豐富的生活方式。

但是，交房之后會(huì)所的運(yùn)營(yíng)，是所有帶會(huì)所的小區(qū)必須面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

因?yàn)椋瑫?huì)所的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是兩碼事。

項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，會(huì)所可以作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，歸營(yíng)銷(xiāo)。

項(xiàng)目交付之后，會(huì)所就歸物業(yè)了。

此時(shí)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)所需要的費(fèi)用，就是必然要面對(duì)的。

人力資源成本、清潔人員費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、基礎(chǔ)耗能成本等等，有泳池的會(huì)所還涉及到配備救生員、循環(huán)清潔等……

這些，都是巨額的開(kāi)銷(xiāo)，一年保守估計(jì)也在上百萬(wàn)。

此時(shí)，錢(qián)從哪里來(lái)？

靠物業(yè)費(fèi)這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟現(xiàn)行的住宅物業(yè)費(fèi)肯定是保不住會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本的，如果提高物業(yè)費(fèi)業(yè)主又不答應(yīng)。

讓開(kāi)發(fā)商出錢(qián)補(bǔ)貼？確實(shí)有小區(qū)靠開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)會(huì)所運(yùn)營(yíng)，例如上海的仁恒河濱花園。但是，這對(duì)于90%以上的小區(qū)來(lái)講是不現(xiàn)實(shí)的，很多開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子就“消失”了，并且開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在這情況也補(bǔ)貼不起。

這個(gè)時(shí)候，最好的辦法其實(shí)就是將會(huì)所外包給第三方來(lái)運(yùn)營(yíng)，以市場(chǎng)化的方式來(lái)運(yùn)營(yíng)，業(yè)主到會(huì)所消費(fèi)給出一定的折扣優(yōu)惠。

此時(shí)面臨的是兩個(gè)問(wèn)題：

一個(gè)是僅靠小區(qū)業(yè)主消費(fèi)顯然是很難支撐起會(huì)所運(yùn)營(yíng)的，特別是規(guī)模較小的小區(qū)更難支撐，這個(gè)時(shí)候就需要對(duì)外，避免不了非業(yè)主進(jìn)入會(huì)所，私密性就比較尷尬了，更何況架空層的泛會(huì)所對(duì)外更不現(xiàn)實(shí)。

一個(gè)是當(dāng)會(huì)所已經(jīng)成為每個(gè)新建項(xiàng)目的標(biāo)配之時(shí)，對(duì)外的消費(fèi)者從哪里來(lái)？大家都在找消費(fèi)者……

當(dāng)然，還有一種方式，那就是同一家開(kāi)發(fā)商在西安擁有帶會(huì)所的小區(qū)比較多，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司自己成立一個(gè)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，此時(shí)實(shí)際上也同樣面臨上述兩個(gè)問(wèn)題。

所以說(shuō)，小區(qū)交付之后，會(huì)所怎么來(lái)運(yùn)營(yíng)？這一定是接下來(lái)西安市場(chǎng)繞不過(guò)去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。