下面這份【中�！ぐ矠懕本�樓盤測評，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場動態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。

登錄深度智聯(lián)官網(wǎng)，體驗(yàn)“30秒找全核心數(shù)據(jù)、10分鐘出完整投研報(bào)告”，或針對特定板塊、戶型做定制化分析，解鎖這支數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)的實(shí)戰(zhàn)能力。

申請?jiān)囉茫簑ww.dichanai.com

以下為正文：

中海安瀾北京作為中海地產(chǎn)頂序產(chǎn)品系“安系”在京首作，落子海淀區(qū)上地街道樹村板塊，北五環(huán)內(nèi)，距圓明園東門直線距離約800米。項(xiàng)目于2025年3月18日以75.02億元總價、10.23萬元/㎡樓面價，成為北京歷史上首個樓面價突破10萬元/㎡的住宅用地，刷新單價地王紀(jì)錄。

項(xiàng)目占地3.97公頃，容積率僅1.6，地上建筑面積約7.33萬㎡，地下5.8萬㎡，最高建筑高度18米，規(guī)劃16棟4–6層低密住宅（含8棟洋房+8棟疊拼），總戶數(shù)278戶。

截至2026年3月12日，除2#樓外15棟樓全部取得預(yù)售許可，共計(jì)268套房源，總面積72,055.13㎡，備案均價16.55萬元/㎡，貨值高達(dá)119.28億元。

核心價值可歸納四個維度：

地段稀缺性：“三山五園”文脈+中關(guān)村科學(xué)城產(chǎn)業(yè)雙重加持；

產(chǎn)品稀缺性：1.6容積率，純低密墅區(qū)，近年海淀供應(yīng)斷檔；

文化隱奢性：融合非遺技藝，打造“生活里的非遺博物館”；

圈層純粹性：僅278戶社區(qū)，精準(zhǔn)匹配精英家庭身份認(rèn)同。

本文將重點(diǎn)從溢價邏輯、市場去化、產(chǎn)品力三個維度，還原該項(xiàng)目的真實(shí)狀態(tài)。

3月北京新房成交金額榜首

高地價支撐下仍有溢價挑戰(zhàn)

地塊于去年3月18日成交，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價率從九個競爭對手中脫穎而出，奪得該地塊。地塊總價超75億元，折合樓面價10.23萬元/㎡，一度成為北京單價地王。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月（1日-11日），北京新建商品住宅成交金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)成交103套，總金額約11.42億元，套均總價在517萬元至3,126萬元間。

海淀區(qū)表現(xiàn)最為突出，安瀾北京以3.26億元的成交金額位居榜首，實(shí)際價格區(qū)間為13.7萬–18.7萬元/㎡，可見順銷期價格具備一定的彈性策略。

對比海淀二手房同期均價77,756元/㎡。項(xiàng)目高溢價具備堅(jiān)實(shí)支撐：

雖然春節(jié)后成交數(shù)據(jù)頗為亮眼，但項(xiàng)目總價門檻極高，洋房約3000萬起，疊拼則高達(dá)6000-6700萬，不同樓棟定價差異顯著，對比其總貨值（約119.28億元），去化周期或?qū)⑷跃咛魬?zhàn)。

產(chǎn)品深度解構(gòu)

東西合璧 塔尖家庭空間余量

社區(qū)僅278戶，戶均占有資源極高。車位配比達(dá)1:2，充分滿足多車家庭需求。項(xiàng)目采用“兩兩一排”布局，16棟樓分南北兩區(qū)，各8棟。北區(qū)（1–8#樓）為5層疊拼，南區(qū)（9–16#樓）為6層退臺洋房。

中央下沉庭院與景觀連廊橫貫小區(qū)中部，復(fù)刻頤和園霽清軒“壺中天地”意境，通過水景、長廊、景石、地雕與蒼松演繹“曲水流觴”的水墨畫卷，形成強(qiáng)烈的文化地標(biāo)感。

洋房產(chǎn)品（南區(qū)）

主力戶型為建面210㎡、275㎡、310㎡四室兩廳一廚三衛(wèi)，得房率高達(dá)82.92%，顯著高于北京高層住宅75%–80%的常規(guī)水平。以275㎡戶型為例：南向面寬達(dá)16.1米，客廳橫向視野近7.8米，層高約3.2米，全明通透，一步陽臺，一梯一戶私梯廳，高定裝甲入戶門。

疊拼產(chǎn)品（北區(qū)）

上疊（4–5F）：建面約315㎡，贈送露臺，動靜分區(qū)合理；

中間平層：建面370㎡，全盤僅14戶，總價約6000萬；

下疊（1–2F）：建面約365㎡，帶地下室，贈送5.8米挑高空間（計(jì)一半面積），可改造為影音室、酒窖或健身房，交付標(biāo)準(zhǔn)為“地上精裝+地下毛坯”，預(yù)留個性化空間。

項(xiàng)目更引入中海Living OS智能系統(tǒng)，打造“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔”的“五舒”健康體驗(yàn)。全屋配備一線品牌廚電，采用高規(guī)格精裝，并實(shí)現(xiàn)無感歸家、情緒光感調(diào)節(jié)等智能細(xì)節(jié)。建筑外立面采用陶板與玻璃幕墻結(jié)合，高窗墻比設(shè)計(jì)最大化引景入室。

另外，約2800㎡下沉式高端會所也是亮點(diǎn)之一，該會所不僅彌補(bǔ)了項(xiàng)目自身商業(yè)配套的不足，更構(gòu)建了高凈值人群的私密社交場域，強(qiáng)化圈層粘性。

功能涵蓋：書吧、會客廳、咖啡廳（社交休閑）；私宴廳、酒窖、雪茄吧（圈層宴請）；恒溫泳池、健身房、療愈瑜伽室（健康生活）；禪意茶室、藝術(shù)沙龍（文化沉浸）。

千億科創(chuàng)生態(tài)就在家門口

上地學(xué)區(qū)“無坑”確定性

安瀾北京地處中關(guān)村科學(xué)城核心輻射區(qū)，北側(cè)緊鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚百度、騰訊、字節(jié)跳動、網(wǎng)易、微軟、聯(lián)想等頭部科技企業(yè)。對于海淀高知、科創(chuàng)高管及創(chuàng)業(yè)者而言，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“工作與生活無縫銜接”，通勤效率極高。在北京市推進(jìn)“十五五”規(guī)劃背景下，中關(guān)村科學(xué)城作為科技創(chuàng)新核心引擎，持續(xù)吸引高凈值人才聚集，為項(xiàng)目提供穩(wěn)定且高支付力的客群基礎(chǔ)。

項(xiàng)目隸屬海淀上地學(xué)區(qū)——北京公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)教育片區(qū)。周邊3公里范圍內(nèi)覆蓋15所小學(xué)（含海淀區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)）、11所中學(xué)（如清華附中）。尤為關(guān)鍵的是，上地學(xué)區(qū)初中派位整體質(zhì)量均衡，即使“二派”兜底，亦能入讀相對優(yōu)質(zhì)中學(xué)。這種教育資源的確定性，對重視子女教育的家庭構(gòu)成強(qiáng)吸引力。

案名“安瀾北京”源自圓明園四十景之“安瀾園”，寓意“四海之內(nèi)，江河之瀾皆安”。項(xiàng)目南望圓明園、頤和園，西鄰16公頃樹村公園，綠化率達(dá)30%，并毗鄰清河濱水綠廊。其“鬧中取靜”的特質(zhì)，在保障城市便利性的同時，營造出被自然與歷史包裹的居住氛圍，契合高凈值人群對“內(nèi)心歸隱”的精神訴求。

根據(jù)項(xiàng)目定位及市場反饋，目標(biāo)客群高度聚焦于以下四類人群：

已購業(yè)主多為海淀高知、科創(chuàng)領(lǐng)袖與圈層家庭，其決策邏輯并非單純追求面積或裝修，而是看重“看得見的體面、摸得到的品質(zhì)、守得住的傳承”，將安瀾北京視為可長期持有的錨定資產(chǎn)。

中�！ぐ矠懕本⿷{借“海淀芯+低密墅+非遺文化+純粹圈層”四位一體的核心價值，成功樹立了2026年北京高端改善住宅的新標(biāo)桿。其1.6超低容積率、10.23萬元/㎡地王成本、278戶極致純粹社區(qū)，共同構(gòu)筑了難以復(fù)制的競爭壁壘，有效激活了3000萬+價位段的豪宅市場，具備穿越周期的價值潛力。

盡管項(xiàng)目優(yōu)勢突出，但仍需關(guān)注：

總價門檻過高：主力產(chǎn)品總價3000萬起，疊拼達(dá)6000萬以上，可能抑制部分改善客群意愿，導(dǎo)致去化周期拉長；

文化表達(dá)爭議：法式秩序與東方氣韻的融合雖具創(chuàng)新性，但部分客戶或認(rèn)為“過于特立獨(dú)行”，接受度存在分化可能。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

1.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。但若你更看重即買即住的成熟配套，或依賴地鐵通勤，可能需要謹(jǐn)慎評估。當(dāng)前區(qū)域主要依賴自駕出行，公共交通仍處于完善階段。

3.本產(chǎn)品運(yùn)營方不對用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

相關(guān)公司：中國海外發(fā)展hk00688