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2023年8月，軟件新城出現(xiàn)了西安第五個(gè)千人搖號(hào)的小區(qū)，保利云谷天匯，330套房，總價(jià)350萬(wàn)的門(mén)檻，吸引了1245人。

作為軟件新城第一個(gè)四代住宅小區(qū)，又有天悅，天匯諸多前輩背書(shū)，云谷天匯成了紅盤(pán)。

當(dāng)年拍這塊地的時(shí)候，市場(chǎng)還挺火爆，又是約118畝的大地塊，最終保利以總價(jià)超27億搖號(hào)摘地，樓面價(jià)13972元/㎡，也就是云谷天匯。

開(kāi)發(fā)商拿地?zé)?，業(yè)主買(mǎi)房熱的背后，除了新鮮的四代住宅產(chǎn)品外，更大背景在于軟件新城大量小區(qū)還未交房，大家對(duì)軟新的未來(lái)充滿期待。

要知道2024年4月蘇寧下證，業(yè)主對(duì)二手房的預(yù)期還在23000+元/㎡，而保利云谷天匯給出的備案價(jià)是高層均價(jià)24914元/㎡，小高均價(jià)27108元/㎡，穿越視角，也很合理。

（保利云谷天匯公示價(jià)）

誰(shuí)能想到，2025年以后，二手房90°直線一路向下，蘇寧云著，中海天谷時(shí)代，中鐵建西派樘樾，國(guó)樾，招商臻觀府紛紛破發(fā)。

想不到，完全想不到，這怎么可能，三年時(shí)間或許不長(zhǎng)，但這三年軟件新城業(yè)主，房?jī)r(jià)坐過(guò)山車的時(shí)間，又太過(guò)漫長(zhǎng)。

就在昨天，去年剛剛交房的保利云谷天匯，迎來(lái)首套二手房成交，非貝殼內(nèi)，暫無(wú)截圖，但多方打聽(tīng)確認(rèn)后，價(jià)格如下：

建面約143㎡，毛坯四室，四葉草戶型，南北雙陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，南向露臺(tái)全送，成交價(jià)279萬(wàn)，房東包增值稅，單價(jià)19510 元/㎡。

（首套成交建面約143㎡戶型）

戶型，是大家非常熟悉的四葉草，相比天匯，由于是軟件新城第一個(gè)四代住宅，擴(kuò)大了南北陽(yáng)臺(tái)的半贈(zèng)送面積，臥室外拓展了空中露臺(tái)。

現(xiàn)在，市場(chǎng)的建面約143㎡卷成了五室，負(fù)公攤，贈(zèng)送多到?jīng)]變，但三年前，這就是高新見(jiàn)到的最新，贈(zèng)送最多的戶型。

在云谷天匯之前，軟件新城并沒(méi)有四代住宅的概念，臻觀府，國(guó)樾沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，天谷時(shí)代，天匯則是有陽(yáng)臺(tái)沒(méi)露臺(tái)，買(mǎi)這里，買(mǎi)的也是新鮮。

小區(qū)優(yōu)勢(shì)

作為去年底剛剛交房的小區(qū)，云谷天匯最大的優(yōu)勢(shì)，就是新，嘎嘎新，百畝的大社區(qū)，14棟高層，8棟小高，清一色2T2戶，最小面積125㎡，最大185㎡，帶社區(qū)下沉?xí)?/p>

（云谷天匯樓棟實(shí)景）

最大的亮點(diǎn)是交付，在保利高新開(kāi)發(fā)的天字系列小區(qū)里，云谷天匯的交房是業(yè)主滿意度最高的，下沉?xí)?，迎賓水景，高大苗木，錯(cuò)層立面，開(kāi)闊樓間距，讓小區(qū)很有辨識(shí)度。

（云谷天匯交房實(shí)景）

位置上，處在軟件新城的北片區(qū)，基本開(kāi)發(fā)完畢，隔壁的中海天谷時(shí)代，西派樘樾，對(duì)門(mén)的隆基泰和云璽領(lǐng)峰，中海云水觀園也都交房入住。

（云谷天匯位置示意）

云谷天匯的正對(duì)門(mén)，就是海康威視西安科技園，投資25億，建設(shè) 智能安防產(chǎn)品的生產(chǎn)廠房、專業(yè)的測(cè)試及研發(fā)辦公樓，預(yù)計(jì)有上萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

產(chǎn)業(yè)園在家門(mén)口，意味著更多的打工人會(huì)在附近看房，買(mǎi)房，租房，對(duì)軟新這個(gè)吃產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，?？低暦炊呛诵呐涮?，影響房?jī)r(jià)和需求。

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學(xué)校部分，一路之隔高新十九?。ㄎ逍∶?），高新四初（高新一中），掛牌高新一中第一分校，也都是2020年新建的學(xué)校，設(shè)施新，接送便利，成績(jī)待驗(yàn)證。

（高新19小&四初實(shí)景）

軟新的商業(yè)仍是短板，主要靠雷家寨安置房樓下，以及各個(gè)交付社區(qū)底商，開(kāi)業(yè)率也都不錯(cuò)，需求旺盛，但大商業(yè)蘇寧廣場(chǎng)，仍沒(méi)有動(dòng)靜。

前景探討

對(duì)于每一個(gè)真正居住在軟件新城的業(yè)主，這幾年其實(shí)都挺迷茫，一方面這里聚集了全省90%以上軟件和信息服務(wù)企業(yè)，施耐德，西門(mén)子，艾默生，華為，中軟國(guó)際，?？低暎c(diǎn)天下都是出名的大公司。

（軟件新城入駐企業(yè)一覽）

截至2020年末，軟件新城的產(chǎn)業(yè)總收入就達(dá)3700億，企業(yè)2800家，從業(yè)人員近23萬(wàn)人，放眼西安，有這樣產(chǎn)業(yè)規(guī)模的區(qū)域僅此一家。

當(dāng)年另一方面，軟件新城的配套兌現(xiàn)，小區(qū)入住率有限，曾經(jīng)各個(gè)熱門(mén)小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格一降再降，第一波在軟件新城買(mǎi)房的業(yè)主，沒(méi)有收獲產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的房?jī)r(jià)增值，反而背了負(fù)債。

到底，軟件新城的房子，還值不值的持有，三年，還是五年，十年，這不是一個(gè)人的疑問(wèn)。

壹

兌現(xiàn)慢，是短期還是長(zhǎng)期

這幾乎是每一個(gè)軟新業(yè)主都在反復(fù)提及的痛點(diǎn)，包括但不限于蘇寧廣場(chǎng)還爛尾，地鐵三期沒(méi)有批，市政環(huán)境維護(hù)差，灃東高新分不清，這才有了軟新賺錢(qián)高三花，一分不能帶回家的調(diào)侃。

從現(xiàn)狀看，當(dāng)下軟件新城的城市面貌和高新三期是有差距的，不少道路沒(méi)通，路邊野草，工地空地，缺少公園，遠(yuǎn)沒(méi)有新城煥然一新的樣子。

（軟件新城實(shí)景圖）

但核心的主干道天谷，云水系列道路都在貫通，核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大華股份、海康威視、數(shù)字能源島，浪潮總部都在落地，產(chǎn)業(yè)人口還在不斷涌入。

軟新的地依舊是萬(wàn)元地，但凡出讓開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，融合區(qū)依舊需要軟新的故事做平替，華為，中軟，數(shù)字出版基地里，依舊有不斷來(lái)看房的需求。

可以說(shuō)軟新在過(guò)去五年配套兌現(xiàn)不及預(yù)期，但這個(gè)地方產(chǎn)業(yè)，預(yù)期的底子并不差。

貳

房?jī)r(jià)掉，是普遍還是個(gè)例

對(duì)多數(shù)業(yè)主而言，真正周邊有多少公司并不關(guān)心，在意的還是房?jī)r(jià)漲跌，過(guò)去五年，全國(guó)，全省，全市房?jī)r(jià)都在經(jīng)歷回調(diào)，即便是奧體，也未能幸免，普跌的不是房子，而是收入和預(yù)期。

軟新的業(yè)主痛點(diǎn)在于前期入場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，最低20000+，最大29000+，且除蘇寧云著，中海天谷時(shí)代外，剩余大量的小區(qū)都是大面積，過(guò)半的小區(qū)都是143㎡起步，清一色改善。

(周邊大戶型成交一覽）

上行市場(chǎng)無(wú)剛需，下行市場(chǎng)無(wú)改善，不是軟新的房子不好，而是高總價(jià)改善盤(pán)，本就流通困難，下行更甚，且不少還是沖著投資來(lái)買(mǎi)，入住率長(zhǎng)時(shí)間上不去。

自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，當(dāng)軟新買(mǎi)房的業(yè)主，不住在軟新，和這里唯一的關(guān)聯(lián)，只剩房?jī)r(jià)，反觀中海，蘇寧等高入住率小區(qū)，業(yè)主心態(tài)反而平衡。

既然看好軟件新城，最好的聲援一定是住過(guò)去，等一盞盞燈亮起，一切才會(huì)變好。

叁

賣(mài)掉后，更好選擇是誰(shuí)

最后一個(gè)反思的問(wèn)題，既然不看好軟新，那賣(mài)掉這里，西安有更好的選擇嗎，當(dāng)年覺(jué)得高三兌現(xiàn)慢，求穩(wěn)選三環(huán)邊，如今要再回高新三期嗎？

當(dāng)下的西安，奧體，浐灞三角洲，曲江CCBD，軟件新城，依舊是西安新房的第一梯隊(duì)板塊，總價(jià)200萬(wàn)預(yù)算以上繞不開(kāi)的選擇，依舊不少碼農(nóng)圖上班近，會(huì)在附近看房，19小，20小，四初依舊有上學(xué)的家長(zhǎng)。

（軟件新城實(shí)景圖）

邦泰觀云高新，天地源云和錦上的咨詢依舊不斷，關(guān)注保利天匯，云谷天匯，西派樘樾的業(yè)主依舊在頻繁詢問(wèn)價(jià)格。

對(duì)多數(shù)高新生活，工作的地緣，賣(mài)掉手里軟新的房子，未必有更好的選擇，最穩(wěn)定策略就是拿住，守住，靜待花開(kāi)。

對(duì)于缺失耐心的業(yè)主，當(dāng)下面臨的必然是降價(jià)賣(mài)房，此前，區(qū)域三代宅已有多套成交，如今保利云谷匯首套四代宅也有成交記錄，對(duì)于觀望這個(gè)小區(qū)的，也有了心理預(yù)期和價(jià)格參考。

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建面約125㎡，中間樓層，采光視野開(kāi)闊，房東報(bào)價(jià)260萬(wàn)，還有談判空間，業(yè)主包增值稅，具體戶型如下圖：

（建面約125㎡戶型圖）

2T2戶獨(dú)立入戶，四葉草布局，無(wú)浪費(fèi)面積，獨(dú)立電梯前室，三室兩廳兩衛(wèi)，南向帶約9.3㎡露臺(tái)。

云谷天匯作為區(qū)域最新交付，首個(gè)四代住宅，帶會(huì)所架空層小區(qū)，景觀好，樓間距開(kāi)闊，房齡新是優(yōu)勢(shì)，如今房東主動(dòng)立場(chǎng)降價(jià)，也是入手機(jī)會(huì)。

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作者：晴明

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