“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2026年2月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注、2月租賃市場動態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：兩部共商青年安居，央行定調(diào)金融支持

■地方政策：多地加速保租房供應(yīng)，政策向精細化與人才安居深化

■土地成交：租賃土地供應(yīng)春節(jié)期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

■個人房源：三城新增掛牌供應(yīng)全線腰斬，同比跌幅超六成，京杭環(huán)比微漲，上海小幅回調(diào)

■分散式公寓：三城新增掛牌供應(yīng)斷崖式下跌，租金京滬小幅回調(diào)，杭州結(jié)構(gòu)性上漲

■集中式公寓：三城新增掛牌供應(yīng)持續(xù)放量，規(guī)模化增長態(tài)勢穩(wěn)固，租金平穩(wěn)，杭小幅上揚

■項目新開：新入市項目以上海規(guī)?；鲗?dǎo)，北京高品質(zhì)領(lǐng)跑，杭州無入市項目

■品牌動態(tài)：品牌圍繞春節(jié)營銷活動密集，服務(wù)溫情升級

■金融動態(tài)：REITs穩(wěn)步推進，融資渠道持續(xù)拓寬

01

政策篇

政策暖市惠安居 央地同心護租住

1

宏觀政策

兩部門共商青年安居，央行定調(diào)金融支持

2月，國家多部委密集釋放租賃住房政策利好，聚焦青年安居與金融支持兩大方向。住建部與共青團中央聯(lián)合召開座談會，明確以“一張床、一間房、一套房”方式保障青年人住房需求，大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，鼓勵企業(yè)和園區(qū)參與建設(shè)。央行發(fā)布貨幣政策報告，強調(diào)推動保障性租賃住房再貸款落地，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)制度。國家統(tǒng)計局年度公報顯示，2025年全國配售型保障房、保租房和公租房開工籌集達121萬套（間），社會保障服務(wù)持續(xù)提質(zhì)擴面。

2

地方政策

政策延續(xù)“保民生、穩(wěn)市場、促發(fā)展”基調(diào)，保租房與人才安居成核心發(fā)力點，同時存量盤活與市場規(guī)范也在同步推進，為住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

2月，全國多地住房租賃市場呈現(xiàn)供應(yīng)提速與政策細化并行的態(tài)勢。供應(yīng)端，上海、北京、深圳、重慶等城市持續(xù)推出或籌建保障性租賃住房與人才公寓，蘇州、天津等地披露“十四五”期間保租房建設(shè)成果。政策端，福建、安徽、北京海淀等地出臺文件，明確將人才、臺胞等群體納入保障體系，并提出“好房子”建設(shè)導(dǎo)向；鄭州、合肥等地優(yōu)化公租房審核流程；林芝則加強租金市場秩序規(guī)范。此外，存量房收購、非居改租等模式持續(xù)推進，租賃住房市場正邁向精準化、品質(zhì)化發(fā)展。

02

土地篇

土地穩(wěn)供擇機趨 申城獨攬租地儲

租賃土地供應(yīng)春節(jié)期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

月，全國租賃住房用地市場呈現(xiàn)顯著區(qū)域分化。上海成為本月唯一有成交的城市，共完成4宗純租賃住房用地交易，分布于徐匯、浦東、靜安三區(qū)，總出讓面積約3.27萬平方米。其中，靜安區(qū)兩宗地塊由中國電氣裝備集團以協(xié)議方式競得，總成交價約2.48億元；浦東新區(qū)另有兩宗地塊以劃撥方式供應(yīng)，分別用于保障性租賃住房和公共租賃住房建設(shè)。

值得關(guān)注的是，京杭兩城本月無新增租賃供應(yīng)，市場熱度集中于上海。整體來看，租賃住房用地供應(yīng)仍以存量盤活和定向支持為主，市場化招拍掛相對較少。

03

市場篇

市場調(diào)衡供需謀 租品多元質(zhì)效優(yōu)

個人房源

新增掛牌供應(yīng)表現(xiàn)

個人房源新增掛牌供應(yīng)全線腰斬，三城同比跌幅超六成

2月，受春節(jié)假期及市場調(diào)整影響，上海、北京、杭州三城個人房源新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)深度下滑。上海新增1.6萬套，環(huán)比下降39%，同比銳減65%；北京新增近1.5萬套，環(huán)比下降38%，同比大跌69%，跌幅居首；杭州新增約1萬套，環(huán)比下降27%，同比減少60%。

三城新增供應(yīng)規(guī)模集體“縮水”，反映出節(jié)后租賃市場尚未完全恢復(fù)，業(yè)主出租意愿偏低，短期供需矛盾或進一步加劇。

個人房源

租金坪效表現(xiàn)

個人房源租金京杭環(huán)比微漲，上海小幅回調(diào)

2月，三城個人房源租金表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化。北京租金環(huán)比大幅上漲9.7%至3.29元/天/㎡，領(lǐng)跑三城；杭州環(huán)比微漲2.4%；上海則環(huán)比下降2.3%。同比來看，三城租金仍處下行通道，杭州同比下跌16.4%最為顯著，北京、上海分別下跌11.3%和10.7%。

數(shù)據(jù)反映出，盡管部分城市節(jié)后租賃需求回升帶動短期租金反彈，但整體市場仍面臨長期調(diào)整壓力，租金修復(fù)進程尚不穩(wěn)固。

分散式公寓

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式公寓新增掛牌供應(yīng)斷崖式下跌，杭州同比降幅超九成

2月，受春節(jié)假期及市場調(diào)整影響，上海、北京、杭州三城分散式公寓新增掛牌房源全線暴跌。北京新增掛牌3209間、上海新增掛牌2408間，兩城同環(huán)比跌幅超一半；而杭州新增掛牌僅455間，環(huán)比暴跌80%以上，近乎“斷供”。

三城新增掛牌規(guī)模均創(chuàng)下近年新低，反映分散式公寓市場正經(jīng)歷深度調(diào)整。

分散式房源租金京滬小幅回調(diào)，杭州結(jié)構(gòu)性上漲

2月，北京、上海租金環(huán)比分別下降4.6%和2.2%，延續(xù)溫和調(diào)整態(tài)勢，同比跌幅分別為17.5%和9.8%。杭州市場則表現(xiàn)搶眼，租金環(huán)比暴漲45.6%至3元/天/㎡，同比增幅高達55.4%，主因濱江、蕭山等高租金區(qū)域成交占比超五成，結(jié)構(gòu)性拉高整體租金。

數(shù)據(jù)表明，盡管部分城市節(jié)后需求回暖帶動短期租金反彈，但整體市場仍面臨長期調(diào)整壓力，租金修復(fù)進程尚不穩(wěn)固。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

集中式公寓新增掛牌供應(yīng)持續(xù)放量，規(guī)模化增長態(tài)勢穩(wěn)固

2月，上海、北京、杭州三城集中式公寓新增掛牌房源延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。上海新增44.1萬間，北京新增13.2萬間，杭州新增21.7萬間；從環(huán)比來看，三城供應(yīng)量波動極小，市場運行平穩(wěn)。從同比來看，三城均實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中上海增幅達16.2%領(lǐng)跑，北京增長7.1%，杭州增長5.6%，規(guī)?；?yīng)能力持續(xù)增強。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場已形成穩(wěn)定的供應(yīng)體系，頭部城市引領(lǐng)作用凸顯，為租賃住房完善提供堅實支撐。

集中式公寓租金走勢平穩(wěn)，杭州小幅上揚

2月，三城集中式公寓租金整體保持平穩(wěn)運行。上海租金4.98元/天/㎡小幅回調(diào)0.4%，北京6.24元/天/㎡微漲0.2%，杭州2.54元/天/㎡環(huán)比上漲2.0%。同比來看，三城租金均小幅下降，降幅在1.4%-3.5%之間，延續(xù)溫和調(diào)整態(tài)勢。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場已步入穩(wěn)定發(fā)展期，租金波動幅度較小，運營模式日趨成熟。

新入市項目以上海規(guī)模化主導(dǎo)，北京高品質(zhì)領(lǐng)跑

2月，滬京兩地集中式公寓新開業(yè)項目共計11個，其中上海占據(jù)10席，成為供應(yīng)主力。上海新增房源以中大型項目為主，單項目房源多在百間以上，諾一公寓以956間領(lǐng)跑，坪效租金集中在2-5元/天/㎡區(qū)間，楊浦區(qū)項目租金表現(xiàn)相對突出。北京雖僅開業(yè)1個項目——佰舍LITE-奧體中心，但坪效租金高達12.3元/天/㎡，主打高品質(zhì)小戶型產(chǎn)品，定位高端市場。

整體來看，2月市場呈現(xiàn)上海規(guī)?；?yīng)、北京精品化運營的差異化格局。

個案代表展示：

【奉賢天街觀萃店】

龍湖冠寓上海奉賢天街觀萃店位于奉賢區(qū)光迎路358號，毗鄰奉賢天街商圈。項目共推出386套房源，面積27-36㎡，坪效租金2.88元/天/㎡。作為龍湖旗下長租公寓品牌，項目配備健身房、書吧、活動場地等共享空間，步行可達地鐵站，滿足青年人才品質(zhì)租住需求。

【諾一公寓】

諾一公寓位于浦東新區(qū)錦繡東路2015號，距14號線云順路站約600米，周邊多路公交環(huán)繞，交通便利。項目提供22㎡朝南一居室，月租2400-2800元，配備品牌家電家具及免費網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)配套完善，對面即悅動公園，自帶餐館、便利店等生活服務(wù)；公區(qū)設(shè)吧臺、休閑區(qū)，提供24小時管家與安保服務(wù)。

04

重點品牌動態(tài)

品牌暖心優(yōu)服務(wù) 新春煥新聚客福

品牌營銷活動密集，服務(wù)溫情升級

2月，各大租賃企業(yè)圍繞春節(jié)節(jié)點推出多元化營銷活動。萬科泊寓動作頻頻，既有惠青家·泊寓斗南店開放樣板房，又推出求職免費住、首月減租等優(yōu)惠，還聯(lián)合寵物機構(gòu)為租客留守貓咪提供專屬福利。華潤有巢、城家公寓延續(xù)“逃租計劃”、簽約優(yōu)惠等租金刺激策略。浦發(fā)有家整合推出30項免費服務(wù)，覆蓋生活便利與人才賦能。爾家商業(yè)、漫柏集團、城投寬庭則聚焦新春送暖、元宵活動及定制紅包封面，傳遞品牌溫度。整體來看，2月企業(yè)以溫情營銷與實質(zhì)優(yōu)惠并重，強化租客黏性。

品牌動作：

1. 昆明首個引入國內(nèi)知名長租公寓品牌參與運營的保障性租賃住房項目——惠青家·泊寓斗南店近日開放樣板房。

活動營銷

1.泊寓推出求職過渡3天免費住、首月減600元等活動，推出春節(jié)留守貓咪守護指南及專屬福利、微信限定紅包封面，為泊友增添新年好運

2.華潤有巢簽約、回歸可領(lǐng)200-300元優(yōu)惠券，推出“春日種草季”“新春三重禮”等活動，以租金優(yōu)惠、新春好禮等福利，直接刺激用戶互動與轉(zhuǎn)化

3.浦發(fā)有家整合推出了30項免費服務(wù)，覆蓋生活便利、健康關(guān)懷、人才賦能等領(lǐng)域

4.爾家商業(yè)管理有限公司黨支部、團支部與太湖街道新穎物業(yè)，精心籌備并采購基礎(chǔ)生活物資，開展寒冬送溫暖慰問活動

5.城投寬庭舉辦新春睦鄰主題活動、春節(jié)限定微信紅包封面，封面寓意美好，品牌借紅包傳遞新春祝福

05

金融動態(tài)

金融活水潤租業(yè) 融渠拓寬助興勃

金融快訊：REITs穩(wěn)步推進，融資渠道持續(xù)拓寬

1

REITs動態(tài)：項目進展與估值調(diào)整

1.中金廈門安居REIT（2月25日）：針對上交所問詢作出回復(fù)，稱林邊、仁和項目已實現(xiàn)常態(tài)化租賃，2025年1-9月平均出租率分別達98.99%和97.60%。

2.北京昌保租賃住房REIT（2月25日）：估值調(diào)整為8.20億元，較申報稿下調(diào)0.27億元，下調(diào)比例3.19%。

3.新黃浦實業(yè)集團（2月13日）：成功發(fā)行“太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”（機構(gòu)間REIT），規(guī)模11.94億元，底層為上海閔行梅隴租賃社區(qū)1315套保租房。

4.中金-博鄰長租公寓持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（2月25日）：項目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額8.24億元，原始權(quán)益人為多家外資及境內(nèi)公司。

2

金融快訊：債券融資與市場動態(tài)

1.濱湖國控（2月2日）：旗下“國泰海通-濱湖國控濱紛公寓馥庭住房租賃資產(chǎn)支持專項計劃”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行2億元，承銷商為國泰海通資管。

2.浦開集團（2月3日）：旗下“國泰海通-華安資產(chǎn)-浦開集團慧智保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行36.5億元，承銷商為華安資產(chǎn)。

3.龍湖（2月10日）：發(fā)布“20龍湖04”住房租賃公司債付息公告，票面利率3.80%，每手（面值1000元）付息38.00元。

4.Student Living EduVation（2月17日）：香港學(xué)生住宿服務(wù)公司公布IPO條款，計劃以每股4美元發(fā)行380萬股，籌資1500萬美元，擬在納斯達克上市。