實(shí)務(wù)問(wèn)題

1. 以房屋抵頂工程價(jià)款行為是否可以認(rèn)定合同雙方通過(guò)折價(jià)方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

2. 承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)以建設(shè)工程施工合同有效為前提條件？

3. 以工程款抵頂?shù)姆课菽芊衽懦嗣穹ㄔ旱膹?qiáng)制執(zhí)行？

4. 建材經(jīng)銷處（個(gè)體工商戶）享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，其經(jīng)營(yíng)者的配偶，是否可以基于該個(gè)體經(jīng)銷處的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益，能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

裁判觀點(diǎn)

1. 在案涉房屋查封前，某石材經(jīng)銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經(jīng)銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價(jià)款行為系某石材經(jīng)銷處通過(guò)折價(jià)方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，亦未超過(guò)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限。

2. 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的建設(shè)工程承包人的法定權(quán)利，目的是保障承包人能夠優(yōu)先獲得工程款，建設(shè)工程施工合同有效并非承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。

3. 案涉房屋已經(jīng)成為某石材經(jīng)銷處取得工程款的物化載體，某石材經(jīng)銷處對(duì)案涉房屋享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于甲公司對(duì)丙公司的一般債權(quán)，具有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先效力。

4. 某石材經(jīng)銷處系個(gè)體工商戶，其本身并沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營(yíng)者夫妻共有。陳某作為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營(yíng)者的配偶，其基于某石材經(jīng)銷處的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益，亦能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

案情概要

1. 各方主體及法律關(guān)系概括：

陳某：作為再審申請(qǐng)人，主張其通過(guò)抵賬協(xié)議在法院查封前取得了涉案房屋的所有權(quán)，并請(qǐng)求撤銷二審判決，支持其一審訴訟請(qǐng)求。

甲公司：作為被申請(qǐng)人，辯稱陳某簽訂的《商品房買賣合同》時(shí)間晚于房屋查封時(shí)間，不符合排除執(zhí)行的條件，且陳某不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

乙公司和丙公司：作為一審第三人，支持陳某的主張，認(rèn)為陳某基于某石材經(jīng)銷處的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)取得房屋。

2. 案件處理過(guò)程及結(jié)果概括：

案件起因：陳某不服遼寧省高級(jí)人民法院的二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

再審請(qǐng)求：陳某請(qǐng)求撤銷二審判決，改判支持其一審訴訟請(qǐng)求，并要求甲公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

一審法院判決：駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為陳某的合同簽訂和付款時(shí)間均晚于法院查封時(shí)間，不符合排除執(zhí)行的條件。

二審法院判決：維持了一審判決，認(rèn)為陳某的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

再審法院判決：最高人民法院經(jīng)審理后，認(rèn)為陳某基于某石材經(jīng)銷處的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)取得房屋，該權(quán)利優(yōu)先于甲公司的一般債權(quán)，能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。因此，撤銷了一審和二審的判決，判決不得執(zhí)行涉案房屋，并要求甲公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

裁判理由

最高法院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：陳某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

依據(jù)查明事實(shí)，某石材經(jīng)銷處與丙公司簽訂《××單元入口門樓外墻施工合同》，某石材經(jīng)銷處進(jìn)行了實(shí)際施工，案涉工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，丙公司應(yīng)向某石材經(jīng)銷處支付相應(yīng)工程價(jià)款。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”及《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡囊?guī)定，在案涉房屋查封前，某石材經(jīng)銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經(jīng)銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價(jià)款行為系某石材經(jīng)銷處通過(guò)折價(jià)方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，亦未超過(guò)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限。甲公司主張某石材經(jīng)銷處不具有施工資質(zhì)，案涉《××單元入口門樓外墻施工合同》無(wú)效，某石材經(jīng)銷處不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。本院認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的建設(shè)工程承包人的法定權(quán)利，目的是保障承包人能夠優(yōu)先獲得工程款，建設(shè)工程施工合同有效并非承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。依據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第一條“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！钡囊?guī)定，案涉房屋已經(jīng)成為某石材經(jīng)銷處取得工程款的物化載體，某石材經(jīng)銷處對(duì)案涉房屋享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于甲公司對(duì)丙公司的一般債權(quán)，具有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先效力。參照《中華人民共和國(guó)民法通則》第二十九條：“個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)”的規(guī)定，某石材經(jīng)銷處系個(gè)體工商戶，其本身并沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營(yíng)者夫妻共有。陳某作為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營(yíng)者的配偶，其基于某石材經(jīng)銷處的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益，亦能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上，陳某的再審請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷遼寧省高級(jí)人民法院（2021）遼民終1478號(hào)民事判決及遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2020）遼01民初1517號(hào)民事判決；

二、不得執(zhí)行××省××市××區(qū)××街××號(hào)××房屋。

一審案件受理費(fèi)13158元，二審案件受理費(fèi)13158元，由甲公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

案件索引

最高人民法院《陳某、甲公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事再審民事判決書(shū)》[（2023）最高法民再198號(hào)，2023年09月18日]

文章來(lái)源：建筑房地產(chǎn)法律圈