3月5日上午，第十四屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議召開，國務(wù)院總理李強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。在宏觀政策定調(diào)整體趨于積極、協(xié)同的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正步入實(shí)質(zhì)性的制度落地期。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心梳理了政府工作報(bào)告中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)及房地產(chǎn)的相關(guān)部署，從宏觀政策、住房市場(chǎng)、城市更新、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)四個(gè)維度帶來解讀。

宏觀政策：政策協(xié)同與制度落地

報(bào)告原文：

“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，增強(qiáng)政策前瞻性針對(duì)性協(xié)同性，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量……持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期?！?/p>

“加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，切實(shí)提升宏觀經(jīng)濟(jì)治理效能。繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。增強(qiáng)宏觀政策取向一致性和有效性，將各類經(jīng)濟(jì)政策和非經(jīng)濟(jì)政策、存量政策和增量政策納入宏觀政策取向一致性評(píng)估，使各類政策措施同向發(fā)力、形成合力?！?/p>

“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)?！?/p>

中心解讀:

從宏觀政策的定調(diào)來看，政府工作報(bào)告顯示出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建正從前期規(guī)劃向具體制度落地轉(zhuǎn)向。在房地產(chǎn)處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型周期的當(dāng)下，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)必須與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期等宏觀目標(biāo)全方位深度結(jié)合， 亟需增強(qiáng)各類政策的系統(tǒng)協(xié)同。

（1）推進(jìn)基礎(chǔ)制度實(shí)質(zhì)性落地。關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，報(bào)告明確“深入推進(jìn)基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。經(jīng)過多年的概念性探索，下一階段的重心將切實(shí)聚焦于土地、財(cái)稅等底層制度與配套政策的具體改革。

（2）強(qiáng)化宏觀政策多維協(xié)同。報(bào)告突出了宏觀調(diào)控的“前瞻性、針對(duì)性、協(xié)同性”，將防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與多項(xiàng)宏觀穩(wěn)定目標(biāo)統(tǒng)籌考量。各類經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)政策被納入一致性評(píng)估，只有形成系統(tǒng)性的政策合力，才能在下行周期中有效筑底，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)與社會(huì)預(yù)期。

住房市場(chǎng)：精準(zhǔn)支持與長(zhǎng)效運(yùn)營

報(bào)告原文:

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求?！?/p>

中心解讀:

在住房市場(chǎng)層面，政策重心全面轉(zhuǎn)向“去庫存”與“優(yōu)供給”。從需求端的精準(zhǔn)支持到供給端的品質(zhì)提升，行業(yè)核心邏輯逐漸從前端的開發(fā)建設(shè)，系統(tǒng)性地向資產(chǎn)運(yùn)營與長(zhǎng)效服務(wù)深化。

（1）統(tǒng)籌人口戰(zhàn)略精準(zhǔn)發(fā)力。政府工作報(bào)告首次將“初婚初育”與“多子女家庭”并列納入住房保障范疇。信貸、公積金等支持政策趨向結(jié)構(gòu)化與精準(zhǔn)化，旨在通過住房政策維度優(yōu)化，直接配合國家生育鼓勵(lì)戰(zhàn)略的落地實(shí)施。

（2）轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效運(yùn)營與服務(wù)供給。在“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中，報(bào)告明確加入了“房屋品質(zhì)提升工程”與“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力正加速向長(zhǎng)效社區(qū)運(yùn)營與高質(zhì)量綜合服務(wù)傾斜。

城市更新：全業(yè)態(tài)盤活與有效市場(chǎng)

報(bào)告原文:

“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，提升高層建筑火災(zāi)防范和救援能力。”

“聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力、新型城鎮(zhèn)化、人的全面發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域，增強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)的有效投資增長(zhǎng)動(dòng)力，提高民生類政府投資比重。今年擬安排中央預(yù)算內(nèi)投資7550億元，安排8000億元超長(zhǎng)期特別國債資金用于‘兩重’建設(shè)。發(fā)行新型政策性金融工具8000億元，帶動(dòng)更多社會(huì)資本參與投資。完善民營企業(yè)參與重大項(xiàng)目建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制……有效激發(fā)民間投資活力?！?/p>

“優(yōu)化債務(wù)監(jiān)測(cè)考核指標(biāo)，構(gòu)建統(tǒng)一的政府債務(wù)管理長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

中心解讀:

在“內(nèi)涵式發(fā)展”的戰(zhàn)略指引下，城市更新構(gòu)成了統(tǒng)籌盤活存量資產(chǎn)的核心路徑，同時(shí)也是發(fā)揮“有為政府與有效市場(chǎng)”合力攻堅(jiān)民生工程的重要陣地。

（1）統(tǒng)籌盤活全業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)。城市更新是實(shí)現(xiàn)存量盤活的關(guān)鍵抓手。無論是城中村、老舊小區(qū)，還是存量商品房、閑置土地與低效商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，都可以通過城市更新機(jī)制實(shí)現(xiàn)物理空間與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的二次分配。

（2）長(zhǎng)效機(jī)制打通政府引導(dǎo)路徑。通過債務(wù)管理、新型政策性金融工具及考核指標(biāo)優(yōu)化等長(zhǎng)效機(jī)制，打通政府在城市更新中的引導(dǎo)路徑。針對(duì)城市更新項(xiàng)目中地下管網(wǎng)等公共屬性部分，由政府資金承擔(dān)基礎(chǔ)性支出以優(yōu)化項(xiàng)目整體商業(yè)平衡，進(jìn)而吸引社會(huì)資本的長(zhǎng)效參與。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)：拓寬股權(quán)融資與擁抱新業(yè)態(tài)

報(bào)告原文:

“建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，推動(dòng)城市治理智慧化精細(xì)化，建設(shè)現(xiàn)代化人民城市。”“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，釋放文旅、賽事、康養(yǎng)等領(lǐng)域消費(fèi)潛力?！?/p>

“持續(xù)深化資本市場(chǎng)投融資綜合改革，進(jìn)一步健全中長(zhǎng)期資金入市機(jī)制，完善投資者保護(hù)制度，拓展私募股權(quán)和創(chuàng)投基金退出渠道，提高直接融資、股權(quán)融資比重?！?/p>

“深化外商投資促進(jìn)體制機(jī)制改革，保障外資企業(yè)國民待遇?！?/p>

中心解讀:

在新型城鎮(zhèn)化與金融高水平開放的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正經(jīng)歷空間形態(tài)與資本結(jié)構(gòu)的深度重塑。拓寬融資渠道與擁抱新型業(yè)態(tài)，成為該領(lǐng)域長(zhǎng)效發(fā)展的核心方向。

（1）拓寬股權(quán)融資與外資渠道。政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要持續(xù)深化資本市場(chǎng)投融資綜合改革，通過拓寬股權(quán)退出渠道提升股權(quán)融資比重，加快構(gòu)建“PERE-機(jī)構(gòu)間REITs-公募REITs”的多元化金融生態(tài)。此外，健全中長(zhǎng)期資金入市機(jī)制與深化外資體制改革的同步推進(jìn)，將從內(nèi)外雙向激發(fā)大宗交易市場(chǎng)活力，有效釋放存量資產(chǎn)的投資潛力。

（2）培育多樣化新型空間業(yè)態(tài)。政府工作報(bào)告提出建設(shè)“產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)”，反映出傳統(tǒng)單一功能樓宇正向融合交互的復(fù)合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。報(bào)告提出釋放文旅、康養(yǎng)等服務(wù)消費(fèi)潛力與建設(shè)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施。期待2026年更多酒店、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等新興資產(chǎn)能夠借助REITs機(jī)制實(shí)現(xiàn)有效盤活，開創(chuàng)存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展新格局。

來源丨道口不動(dòng)產(chǎn)觀察

編輯 | 蘭銀帆

審核丨秦婷

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