瑞銀最近有篇報告，分析各國房地產(chǎn)泡沫后，房價觸底時間的。

文章對比了日美港的泡沫情況，可以看到各國房地產(chǎn)泡沫破裂后，房價觸底時間差距很大。最短的美國用了6年時間，最長的日本用了18年時間。我之前的文章分析過，日美泡沫出清的時間不同（日長美短），因為其核心是兩國房地產(chǎn)泡沫破裂后，長期以來的通脹率有很大的差距。而通脹率的高低，本身就是經(jīng)濟發(fā)展的體現(xiàn)。健康的經(jīng)濟發(fā)展，一般都伴隨合理的通脹。樓市周期有多長？以美日為例

那么中國現(xiàn)在房價已經(jīng)下跌五六年了，大概還需要多久觸底呢？

本質(zhì)上，這跟經(jīng)濟關(guān)系很大。而且我覺得大家可以少看GDP數(shù)據(jù)，多看看CPI數(shù)據(jù)。

中國2023年CPI目標2%，實際0.2%； 2024年CPI目標2%，實際0.2%； 2025年CPI目標2%，實際0.0%。今年CPI目標仍然為2%，到時候可以看看能否達到。

瑞銀還給了一張圖，就是各國的空置率。可以看到目前中國控制率還是很高的，平均有18.8%的水平。而且內(nèi)部分化很大，一線城市只有4%，二線城市就上升到11.6%，三線城市更是進一步飆升至22%。

所以我一直有一個結(jié)論，我們討論什么時候中國房價觸底，其實討論的是人口流入的一二線城市。對于人口流出的二三線城市而言，房價觸底根本就不需要討論，仍然遙遙無期。

為什么要重點關(guān)注控制率和人口這個指標呢？

因為中國人口拐點已經(jīng)到了，對于整個社會來說，之后會遇到前所未有的大變局。

就以房價來說，影響價格的，不是已入局的人，而是后續(xù)進入的人。當已入局的，發(fā)現(xiàn)后續(xù)進入的力量不足時，就會轉(zhuǎn)變態(tài)度，由多頭（持有房產(chǎn)）變成空頭（賣出房產(chǎn)），于是也就繼續(xù)影響了價格，直到徹底脫掉金融屬性。

還有一個指標值得關(guān)注，那就是我說過很多次的租金回報率。根據(jù)國際經(jīng)驗，一個國家的一線城市租金回報率至少要比10年期國債利率高，最高比貸款利率高，所以這個數(shù)要達到3%?？紤]到現(xiàn)在沒有房地產(chǎn)稅，但是有房地產(chǎn)稅的預(yù)期，我覺得也要有2.5%左右才行。

大家知道全國唯一一個房價反彈的城市是哪里嗎？是香港。

2025 年下半年，香港的租金回報率就已經(jīng)正式超過當?shù)胤抠J利率。隨后，香港樓市開始回暖，并出現(xiàn)觸底反彈的跡象。

租金回報率超過資金成本，往往意味著房產(chǎn)的投資價值開始顯現(xiàn)，也更容易吸引資本回流，這就是香港樓市能走出獨立行情的關(guān)鍵。

第二個問題，經(jīng)濟下行，房租也在降，那么租金回報率就穩(wěn)不住。去年底，一線城市的平均租售比修復(fù)至1.89%，意味著靠租金回本仍大概需要53年。

分享網(wǎng)上一個有意思的討論，是房東vs房客，誰替誰打工？

簡單來說，在房價上行期，房客替房東打工，因為租金抵減了房東的杠桿成本，使得資本回報率放大。

而在房價下行期，房東卻在為房客打工，因為房東承擔了本金投入的風險成本，房客手里握的卻是隱性期權(quán)——讓時間成本變成了時間（凈）收益。（看跌幅度>租售比即為盈利。則租售比越低，期權(quán)成本越低）

不過現(xiàn)實中不會考慮那么多，更直接一些。根據(jù)機構(gòu)1月份的調(diào)查顯示，阻礙居民購房的最大原因（41%）依然是收入不確定性。

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