文/北京進(jìn)深 林振興

距離“315”還有幾天，豐臺(tái)的建發(fā)金茂觀宸被市民投訴了。

投訴原因非常簡(jiǎn)單：樣板間未按圖施工。

該市民去是個(gè)細(xì)節(jié)控，到現(xiàn)場(chǎng)查看發(fā)現(xiàn)，“開(kāi)發(fā)商拆除了116平方和150平方的實(shí)體樣板間當(dāng)中的陽(yáng)臺(tái)和客廳以及陽(yáng)臺(tái)和臥室之間鏈接的承重墻，把陽(yáng)臺(tái)全部包進(jìn)客廳和客廳旁邊的臥室，其中116的樣板間還把次臥的飄窗砸掉了?！?/p>

在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商樣板間違建，是為了達(dá)到增加視野，空間開(kāi)闊的目的。

他的訴求也很簡(jiǎn)單：希望開(kāi)發(fā)商恢復(fù)原狀。

無(wú)獨(dú)有偶。就在觀宸被投訴的前9天，通州招商云璟攬閱也因?yàn)橥瑯拥膯?wèn)題被推上了風(fēng)口浪尖。

北京規(guī)自委通州分局迅速行動(dòng)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，市民反映的79m、108m、128m樣板間中確實(shí)存在外露陽(yáng)臺(tái)封窗并入臥室、墻體未按規(guī)劃審批建設(shè)問(wèn)題，與北京招鑫房地產(chǎn)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)所提供的設(shè)計(jì)圖紙存在差異。

官方的態(tài)度很干脆：改！

3月5日，該局已責(zé)令云璟攬閱進(jìn)行整改。

“目前項(xiàng)目南側(cè)臨街79m樣板間外露陽(yáng)臺(tái)封窗已按報(bào)批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)準(zhǔn)完成拆除。項(xiàng)目?jī)?nèi)108m’、128m樣板間拆除整改工作正在開(kāi)展，后續(xù)北京招鑫房地產(chǎn)將對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有涉及未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的實(shí)體樣板間一并進(jìn)行拆除整改。”

這兩件事，也給整個(gè)北京樓市敲了一記警鐘。目前，北京60多個(gè)帶陽(yáng)臺(tái)的在售樓盤，尤其是那些設(shè)計(jì)內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)、主打高得房率的項(xiàng)目，都懸著一顆心。

因?yàn)檫@些項(xiàng)目，絕大多數(shù)都是按“開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)”報(bào)規(guī)，但售樓處的說(shuō)辭、樣板間的展示，都在暗示“后期可以封”。一旦監(jiān)管動(dòng)真格，業(yè)主拿著圖紙去現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題舉報(bào)，開(kāi)發(fā)商或許就要整改。

更棘手的是，即使開(kāi)發(fā)商想“補(bǔ)救”，也只有一條合規(guī)的路：補(bǔ)交一半陽(yáng)臺(tái)建面的土地出讓金。但這意味著每套房要多交十幾萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商大概率不會(huì)這么干。

于是，一個(gè)尷尬的局面出現(xiàn)了：不封，業(yè)主嫌功能不好用；封了，又可能被強(qiáng)制拆除。

01

樣板間拆除還算小case，豐臺(tái)還有樓盤在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，封陽(yáng)臺(tái)就被拆了。

去年9月，首開(kāi)君禮著的一位業(yè)主，做出了一個(gè)在外人看來(lái)“匪夷所思”的舉動(dòng)，他投訴了自家開(kāi)發(fā)商。

該業(yè)主表示，“君禮著銷售所有的戶型，有陽(yáng)改房違建，未按規(guī)劃圖紙施工，開(kāi)發(fā)商改建中未向相關(guān)部門報(bào)批報(bào)建?！?/p>

按理說(shuō)，封陽(yáng)臺(tái)后，實(shí)用面積比產(chǎn)權(quán)面積多，業(yè)主應(yīng)該偷著樂(lè)才對(duì)，怎么反而投訴？

這位業(yè)主的清醒在于，他看穿了“實(shí)惠”背后的巨大隱患：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在打墻和封窗改變成室內(nèi)的面積已經(jīng)嚴(yán)重危害業(yè)主住房安全性。

接到投訴后，北京市豐臺(tái)區(qū)房屋管理局等部門局的反應(yīng)堪稱“神速”。

去年9月12日，相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘并約談建設(shè)單位負(fù)責(zé)人，要求其實(shí)施拆除，嚴(yán)格按照規(guī)劃許可審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。

在北京，封閉陽(yáng)臺(tái)益處多多。因?yàn)槎韭L(zhǎng)，風(fēng)沙大，陽(yáng)臺(tái)被封入室內(nèi)，很是實(shí)用。

但，按照《民用建筑通用規(guī)范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽(yáng)臺(tái)建筑面積應(yīng)按圍護(hù)設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計(jì)算。

也就是說(shuō)，封閉陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按全面積計(jì)算。

所以，開(kāi)發(fā)商的套路通常是：在規(guī)劃報(bào)建時(shí)，清一色的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

然后，等房子驗(yàn)收之后，再封閉陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)發(fā)商可以偷一半陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)面積。這一做法，已成了行業(yè)心照不宣的潛規(guī)則。

甚至有的開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避責(zé)任，往往不會(huì)親自下場(chǎng)，而是讓第三方單位和小業(yè)主簽訂拆改協(xié)議，有的改造協(xié)議要收取500元或者1000元金額。

不能封陽(yáng)臺(tái)，也導(dǎo)致樓盤有些空間失去了功能，瞬間變得“雞肋”：

例如，君禮著125㎡戶型，客廳從20.4平米變成14.4平米，長(zhǎng)度從5.1變成3.6米，沙發(fā)和電視不好擺；南向次臥從14.79平米變成10.44平米；主臥從19.425平米變成14.175平米。

02

雖然被舉報(bào)樣板間“違建”，但并沒(méi)有拖住觀宸熱銷的腳步。相反，操盤團(tuán)隊(duì)正在用另一種方式，試圖破局。

春節(jié)后首周，觀宸發(fā)了一張大紅喜報(bào)：網(wǎng)簽11套，金額過(guò)億，斬獲豐臺(tái)新房網(wǎng)簽周度（2.23-3.01）金額、面積、套數(shù)三冠王。

但細(xì)看這份成績(jī)單，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)：這11套網(wǎng)簽，全部來(lái)自二期。

年前，建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍搞了個(gè)神來(lái)之筆，將觀宸一、二期地下連通起來(lái)。雖然觀宸是南城扛把子，但他仍在不斷完善產(chǎn)品，盡善盡美。

這個(gè)操作，一箭雙雕。

一是，給業(yè)主們提供配套的附加值，更好地共享一、二期的會(huì)所；二是，二期銷售遇到了瓶頸。

觀宸營(yíng)銷負(fù)責(zé)人孫朝杰很幸運(yùn)，有這樣的好領(lǐng)導(dǎo)。

孫朝杰本人也很拼，從文源府、珺和府再到觀宸，三年多時(shí)間，他從置業(yè)經(jīng)理一步步成長(zhǎng)為項(xiàng)目營(yíng)銷總，頗受華曉巍器重。

2025年9月，觀宸二期取證；次月，網(wǎng)簽25套，成交均價(jià)76,454元/㎡，這也是它最高光的時(shí)刻。

進(jìn)入2026年，網(wǎng)簽數(shù)滑落至個(gè)位數(shù)。

1月，網(wǎng)簽6套，成交均價(jià)降至史低——70,831元/㎡；2月，網(wǎng)簽5套，成交均價(jià)回升至74,618元/㎡。

3月小陽(yáng)春，目前單月網(wǎng)簽10套。

二期供應(yīng)395套房源，預(yù)售均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡，至今網(wǎng)簽83套，成交均價(jià)75122.29元/㎡，成交金額7.77億元，地價(jià)覆蓋率約37.4%。

這個(gè)成績(jī)對(duì)比一期稍顯遜色。

當(dāng)初，觀宸一期開(kāi)盤3個(gè)月的網(wǎng)簽總量超200套。一期供應(yīng)479套，網(wǎng)簽373套，成交均價(jià)7.86萬(wàn)元/㎡，成交額超36.6億元，去化率77.87%，是豐臺(tái)樓市的銷冠。