羅沖圍，為了沖進(jìn)度又爆金幣了。

　　前兩天，白云發(fā)布了羅沖圍兩宗安置地塊的最新可行性研究報(bào)告修編版本。

　　2027安置地塊位于羅沖圍改造的核心板塊，東靠石井河，南鄰富力桃園。

　　未來，會(huì)與旁邊的6001地塊共同建設(shè)成羅沖圍的安置回遷房。

　　AB3802027地塊用地面積約46642平，總建筑面積約23.2萬平，其中住宅約13.6萬平，商業(yè)約1000平。

　　項(xiàng)目總投資77.26億元，其中工程費(fèi)用12.04億元（含安置房工程費(fèi)用11.71億元、市政工程費(fèi)用3300萬元），工程建設(shè)其他費(fèi)用52.51億元，預(yù)備費(fèi)7000萬元。

　　初看數(shù)據(jù)，大家或許沒能發(fā)現(xiàn)奇怪的地方，當(dāng)我把去年6月份的版本拿出來對(duì)比，大家就能發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大變化：

　　時(shí)隔半年，2027地塊的總投資額上漲了約20.9億

　　這還是在總建筑面積沒有大改的情況下，住宅面積微漲，主要是增加了5萬方的地上不計(jì)容面。

　　其中，最大的變化工程建設(shè)其他費(fèi)用暴漲至52.5億元，而上一份報(bào)告才堪堪32.9億元。

　　僅僅一項(xiàng)，2027地塊的建設(shè)成本就上漲了19.6億元，更關(guān)鍵的是主要是涉及到用地費(fèi)以及部分雜費(fèi)。

　　所謂用地費(fèi)，主要涉及土地出讓金及拆遷補(bǔ)償方面的支出，上漲了近60%。

　　白云為了推動(dòng)羅沖圍片區(qū)拆遷，下了大手筆。

　　短短半年時(shí)間，拆遷成本暴漲對(duì)羅沖圍來說絕對(duì)不是一個(gè)好消息，這還只是單一地塊。

　　尤其是這塊地，前身只是螺涌村里聯(lián)社持有的集體土地工業(yè)區(qū)，主要用作制衣廠和服飾公司，早在去年就已經(jīng)推平了。

　　一般來說，集體物業(yè)以及工業(yè)區(qū)的拆遷難度，會(huì)比私宅要容易得多，也是四大做地片區(qū)一般會(huì)選擇攻克的。

　　集體非住物業(yè)的拆補(bǔ)計(jì)算，框架結(jié)構(gòu)3600元/平+500元/平的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)+15%的按時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　換句話說，同樣20000平的房屋，集體非住物業(yè)比村宅的成本低近10%。

　　更重要的點(diǎn)在于，集體非住物業(yè)不需要一個(gè)個(gè)村民單獨(dú)簽名宣傳，而是可以談妥后整體拆遷。

　　不過，這還要算停產(chǎn)停業(yè)的額外補(bǔ)償，以及給村里的30個(gè)月租金補(bǔ)償。

　　尤其是前者于對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)的損失波動(dòng)會(huì)比較大。

　　其實(shí)，羅沖圍的舊改拆遷為了推進(jìn)，一直是在方案內(nèi)頂格進(jìn)行拆補(bǔ)的。

　　比如說2月份征拆華為廣州研發(fā)中心旁的青橋街社區(qū)時(shí)，設(shè)定的價(jià)格也是頂格拆補(bǔ)的39萬/畝（585萬/公頃）。

　　另一個(gè)佐證是，2026年初，羅沖圍松溪片區(qū)公開招標(biāo)，螺涌村砸下800萬元推動(dòng)拆遷，合計(jì)涉及1193棟村屋。

　　核心要點(diǎn)是，拆的越多-付款越多，一切款項(xiàng)與拆遷考核掛鉤。

　　羅沖圍持續(xù)推進(jìn)背后，肯定離不開資金支持。

　　面對(duì)暴漲的成本，羅沖圍在專項(xiàng)借款和專項(xiàng)債之外，加上了中央預(yù)算資金、企業(yè)自籌資金。

　　尤其是企業(yè)資金，這是羅沖圍可行性報(bào)告里第一次。

　　羅沖圍在籌措資金上，一直是廣州幾個(gè)做地片區(qū)里跑最快的。

　　在早期就獲得了全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款，大額260億元授信額度破解了最頭疼的啟動(dòng)資金問題。

　　2024年1月份，羅沖圍潭村城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)家開發(fā)銀行全國(guó)首筆專項(xiàng)借款1億元。

　　2025年10月份，廣州市新模式城中村改造首筆市本級(jí)資本金專項(xiàng)債落地，羅沖圍松溪片區(qū)城中村改造項(xiàng)目發(fā)行5.03億元專項(xiàng)債。

　　通過首筆市本級(jí)資本金專項(xiàng)債落地，解決舊改項(xiàng)目前期資金投入太大，難以籌措，而資金回收周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致投入產(chǎn)出現(xiàn)金流不匹配。

　　截至2025年末，羅沖圍松溪片區(qū)使用專項(xiàng)借款近100億元，拆除建構(gòu)筑物50余萬平方米，安置房開工建設(shè)5712套，累計(jì)50多萬平方米。

　　對(duì)羅沖圍來說，‘依法征收+凈地出讓’模式，如何實(shí)現(xiàn)達(dá)成資金的閉環(huán)很關(guān)鍵。

　　核心是先建安置房，再征拆舊村并出讓，資金返還政府，留用地也返還村集體自主開發(fā)。

　　羅沖圍的第一批融資地塊，發(fā)電廠地塊將分兩期出讓，容積率4.7，一期8.3萬方，二期13.6萬方。

　　地塊一線南向望江，配建54班學(xué)校，13號(hào)線二期計(jì)劃今年開通。

　　一期曾在去年出讓，起拍總價(jià)15億元，起拍樓面價(jià)1.8萬/平，旁邊變電站即將搬離后，會(huì)在今年重新掛牌。

　　在四大做地片區(qū)中，羅沖圍的爭(zhēng)議是最大的，畢竟拆遷是要算賬的。

　　相比海珠新中軸、越秀火車站、天河環(huán)五山都是市中心的核心板塊，且能深刻改變廣州的區(qū)域，未來土地出讓的市場(chǎng)前景會(huì)比較明朗。

　　而羅沖圍，手中握著最重要的一張牌-華為

　　2020年，華僑糖廠搖身一變，成了華為廣州研發(fā)中心，華為在廣州的首次布局，給了羅沖圍第二次的突圍機(jī)會(huì)。

　　總建面30.5萬㎡、可容納5000名研發(fā)人員的廣州研發(fā)中心，聚焦智能汽車 、自動(dòng)駕駛、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)核心賽道。

　　當(dāng)華為廣州研發(fā)中心在羅沖圍正式投用，曾以摩配商貿(mào)、老廠工業(yè)為底色的廣州西岸，迎來了 “城市邊緣” 到 “科創(chuàng)前沿” 的歷史性轉(zhuǎn)折。

　　不僅是羅沖圍舊改與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵破局點(diǎn)，更是珠江沿岸產(chǎn)業(yè)發(fā)展、制造業(yè)立市落地的標(biāo)志性落子。

　　自華為官宣落地至今，已帶動(dòng)中軟國(guó)際、軟通動(dòng)力等軟件百強(qiáng)企業(yè)扎堆入駐，新能源與智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值突破500億。

　　白云官方的表態(tài)更直接：未來，灣區(qū)新岸將依托華為廣州研發(fā)中心等龍頭項(xiàng)目，重點(diǎn)布局汽車、智慧產(chǎn)業(yè)，全面打造鴻蒙生態(tài)集聚區(qū)。

　　翻譯一下：兄弟們，不裝了，我有華為，搞鴻蒙、搞智駕！?。?/p>

　　大家質(zhì)疑羅沖圍能不能支撐華為的幾個(gè)點(diǎn)，其實(shí)都要通過舊改解決，過年都沒停工。

　　羅沖圍要快、要準(zhǔn)、要狠。

　　一方面，華為都已經(jīng)正式投用了，周邊的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園，也要快速投用才能匹配產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。

　　另一方面，交通和城市面貌，都是需要拆舊新建，重新規(guī)劃才能徹底解決問題的。

　　羅沖圍模型也很能說明問題，沒有好的環(huán)境、氛圍、配套，根本沒法吸引到好的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)落地，城市更新背后是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的希望。

　　產(chǎn)業(yè)先行，安置先建，是羅沖圍交出的答案。

　　在老城區(qū)通過龍頭企業(yè)落地，引領(lǐng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)、技術(shù)的全面升級(jí)，并吸引相關(guān)資金、企業(yè)、資源及人才落地，形成產(chǎn)業(yè)聚集的正向循環(huán)。

　　這是廣州的第一次。

　　以往，大家擔(dān)心舊改會(huì)影響舊村原來的產(chǎn)業(yè)，比如說康鷺紡織業(yè)、里仁洞淘寶村等等，但對(duì)于羅沖圍來說，跟著華為沖就完事了。

　　羅沖圍也是先打造50余萬平方米產(chǎn)業(yè)載體，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間，并確保集體收入不降低。

　　而羅沖圍的最新規(guī)劃，一共是新規(guī)劃了14塊產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地，僅在松北片區(qū)的商業(yè)辦公總建筑面積46.89萬平。

　　綜合來說，北面臨江帶主要是產(chǎn)業(yè)區(qū)域，南面為住宅區(qū)。

　　在路網(wǎng)方面，改善增槎路的主路環(huán)境，主要改變是打通環(huán)城高速南輔道等對(duì)外通道，并優(yōu)化內(nèi)部支路，加密內(nèi)部路網(wǎng)，總體路網(wǎng)密度增幅約31%。

　　先開動(dòng)的摩配產(chǎn)業(yè)園，采用 “先搬遷后征拆”，1400多家商戶平穩(wěn)轉(zhuǎn)移，兼顧產(chǎn)業(yè)傳承與空間釋放。

　　把商戶留在羅沖圍，不至于重蹈覆轍，產(chǎn)業(yè)一拆就散，又變成房地產(chǎn)的游戲。

　　而且，汽車、摩配、商貿(mào)等定位，本來就是羅沖圍的強(qiáng)項(xiàng)，是可以深挖潛力。

　　廣州這一次，要抓住機(jī)會(huì)。