北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

給我分析一下，豐臺熙悅天寰次新房小區(qū)，89平三居，地鐵在建，園博園板塊，離園博園很近，周邊有產業(yè)有學校也有醫(yī)院，配套齊全?，F(xiàn)在網上報價5萬多，我肯定是賠了點，但賣掉覺得可惜，結合著地段和小區(qū)以及地鐵配套，是不是應該再留一段時間，等地鐵通車后再賣？

A：

1、熙悅天寰，這地段兒應該算大灰廠吧？畢竟和園博園隔著一條鐵道，被這種天然屏障所分割的就不好算一個板塊了。

而且鐵道分割對板塊的影響很大，一是不太好規(guī)劃，二是板塊間不好聯(lián)動，第三是對人們的“心理距離”影響較大。所以鐵道、河道、高速或綠化帶兩邊的發(fā)展經常是冰火兩重天。

當然，到目前為止，鐵道東邊，也就是園博園這邊也不算太強，都是在發(fā)展中吧。但畢竟的通了地鐵，板塊價值相對更高點兒。

2、周邊確實有產業(yè)，但主要是槐樹嶺的軍工產業(yè)吧？那是研究坦克的，跟周邊沒什么關系，對房價也不會有拉動作用。

學校怎么說呢？十中在豐臺很不錯，但在全北京來講不算太強。而且這是分校，所以對房價也沒什么影響，就是必備的配套而已。

醫(yī)院我還真不熟，沒注意。但既然有就肯定算支撐之一，挺好的，就是也對房價沒什么幫助，也是必備配套。

3、我認為如果不是大盤上漲，那地鐵通車的話對當?shù)胤績r沒什么幫助。畢竟離的不算近，而且這是新房，當初人家做規(guī)劃+制定價格時，已經把地鐵的價值計算進去了，也就是透支了未來的升值。

所以如果地鐵按時通車，那大概率是拉平預期，錯后的話有可能還是利空呢，畢竟小區(qū)的次新也是有時效性的。

4、總之我認為房子是用來住的，這種地段也是典型的自住為主。所以還是多考慮自住吧，如果確定不自住就索性賣掉，留著的話就別有太高的預期了。

或者您也可以算算租售比，租金收益大概率是比市區(qū)的要低個10-20%左右的，這可以看作溢價，也說明了性價比不是很高。

僅供參考。

二

Q:

如果是現(xiàn)在名下一套不帶電梯的六樓的老破大，是不是屬于劣質資產?。看笈d**小區(qū)的，租金2000多?，F(xiàn)在賣掉是否應該，等再過兩年換成市里地段好點的。

A：

1、劣質資產倒談不上，畢竟是北京的房子，怎么的也比小城市的強，絕不可能跌到鶴崗的程度。或者說如果是從投資角度考慮，新買的話肯定不建議，但既然是已經持有，那也沒必要非得賣。

2、大興**小區(qū)，地段兒確實不算強，主要是沒地鐵，而且周邊也沒什么配套。這種地段兒一般不會有太好的規(guī)劃，所以就是自住為主吧，其他的期望值別太高。

但租金2000多不太對，您這面積這么大，戶型從圖上也看不出毛病，每平米每月才不到20塊錢嗎？太便宜了，就算是頂樓也不至于啊。我估計您是不是租給的中介?。窟@應該是扣除了管理費之后的價格吧？

但如果真的是這個租金，那要是我就不留著了。因為價格走勢方面肯定不占優(yōu)，大概率還是落后大盤的，租金收益率也嚴重落后平均值，那為什么要留著？

3、不過是否再過兩年，還是看行情吧。如果大盤不漲就等著看，漲了的話建議提前。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在住大興父母家，但工作在東五環(huán)，所以想在通州買房，一是節(jié)省通勤時間，二是為孩子上學考慮，三就是看好通州的未來發(fā)展了。請推薦房子。

Ps：不好意思，預算首付120萬，貸款可以高一些，月供不超1萬都可以。希望是兼顧宜居和升值，離地鐵不超500米，三居南北通透，有停車位。不要高層，只要不超八層的花園洋房。當然最主要的還是學校資源，至少在北京能排中上水平的。

A：

1、唉，怎么說呢？我就多余追問您的預算和要求。不問的話我能模糊的糊弄一下，這一問倒麻煩了，您這要求有點兒突破我的認知了。

2、首付正常，但說實話，月供1萬對應200萬左右的貸款，在北京真的不算多高。當然，總價300多萬基本接近通州房價的中位數(shù)，但您的要求可是遠遠超過通州的中位數(shù)了。

地鐵不超500米，步行就是15分鐘之內，這種小區(qū)不多，其實您自己在地圖上都能給列出來。三居南北通透，一般都得100平左右吧，3萬多不超4萬一平，這種價格的房子不少，但您這花園洋房+停車位+中上學區(qū)，那在通州可就幾乎沒有了。

3、所以您要不還是在網上先看看，有了現(xiàn)實的概念再說要求。否則就只能是想辦法撿漏兒了，常規(guī)情況下買不到符合要求的。

僅供參考。

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