原“中國(guó)私募股權(quán)投資”

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• 來(lái)源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韋亞軍

攝影：Bob

下周四（3月12日）下午2點(diǎn)。

近日，據(jù)外媒報(bào)道，UI寶德房地產(chǎn)投資信托（UI Boustead REIT）將于3月12日（下周四下午2點(diǎn)）在新交所主板上市，預(yù)計(jì)將成為新加坡自2017年以來(lái)規(guī)模最大的IPO。

募資55億元

近9年新加坡來(lái)最大IPO

詳細(xì)來(lái)看，根據(jù)3月5日提交的招股說(shuō)明書(shū)，UI Boustead REIT此次IPO發(fā)行6.77億個(gè)單位，發(fā)行價(jià)為每單位0.88新元，預(yù)計(jì)募資總額高達(dá)9.736億新元（約7.3億美元）。

若計(jì)入超額配售權(quán)，總募資規(guī)?？蛇_(dá)10.2億新元（折合人民幣約為55億元），這將使其成為自2017年NetLink NBN Trust（募資23億新元）以來(lái)新加坡規(guī)模最大的IPO，也是2026年新加坡市場(chǎng)最大的REIT發(fā)行。

此次IPO的承銷(xiāo)團(tuán)陣容非常強(qiáng)大，由花旗集團(tuán)、星展銀行、大華銀行、中金國(guó)際、高盛和馬來(lái)亞銀行證券聯(lián)合承銷(xiāo)，體現(xiàn)了國(guó)際投行對(duì)這筆交易的信心。

基石投資者已承諾認(rèn)購(gòu)3.777億新元，占基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模的約39%，包括Amova Asset Management Asia、摩根大通資產(chǎn)管理（新加坡）、Amundi（新加坡及馬來(lái)西亞）以及本地知名的Jumbo Group等機(jī)構(gòu)。

從資產(chǎn)組合來(lái)看，UI Boustead REIT初始投資組合包含23處物業(yè)，其中21處為新加坡租賃產(chǎn)權(quán)物業(yè)，2處為日本永久產(chǎn)權(quán)物業(yè)，總建面達(dá)54.81萬(wàn)平方米（約590萬(wàn)平方英尺），可租面積49.24萬(wàn)平方米（約530萬(wàn)平方英尺）。

其中，新加坡物業(yè)包括知名的雷蛇（Razer）東南亞總部、羅爾斯·羅伊斯解決方案亞洲工廠等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

截至2025年9月30日，該組合的承諾出租率為89.4%，加權(quán)平均租期（WALE）達(dá)5.8年，前10大租戶貢獻(xiàn)了約54%的凈物業(yè)收入（NPI），其中9家為財(cái)富500強(qiáng)或上市公司。這種"長(zhǎng)租約+優(yōu)質(zhì)租戶"的結(jié)構(gòu)為REIT提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流基礎(chǔ)。

已有近200年歷史

去年合并，今年IPO

UI寶德REIT的誕生，是新加坡歷史最悠久企業(yè)與全球頂級(jí)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)深度整合的產(chǎn)物。

它由兩個(gè)關(guān)鍵實(shí)體組成：一是擁有198年歷史的Boustead Singapore，二是Macquarie Asset Management旗下的Unified Industrial平臺(tái)。

Boustead Singapore的歷史可追溯至1828年3月13日，當(dāng)時(shí)28歲的英國(guó)商人Edward Boustead抵達(dá)新加坡，創(chuàng)立了Boustead & Co.貿(mào)易行。這家公司幾乎與現(xiàn)代新加坡同齡——僅比萊佛士爵士開(kāi)埠晚9年。

在隨后的近200年里，Boustead經(jīng)歷了從香料、橡膠貿(mào)易到現(xiàn)代工程技術(shù)的多次轉(zhuǎn)型，成為新加坡歷史最悠久的持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

1996年，現(xiàn)任董事長(zhǎng)兼CEO Wong Fong Fui接管公司后，Boustead進(jìn)行了戰(zhàn)略重組。到2025年，Boustead通過(guò)Boustead Industrial Fund等載體，管理著超過(guò)20處工業(yè)及物流資產(chǎn)。

另一方主角Unified Industrial（UI）則是亞太物流地產(chǎn)領(lǐng)域的新銳力量。

該公司由Josh Olsan和Ross Antoci于2008年創(chuàng)立，最初專注于日本工業(yè)地產(chǎn)投資，2016年擴(kuò)展至中國(guó)市場(chǎng)。截至2025年，UI已在日本和中國(guó)投資開(kāi)發(fā)了超過(guò)47億美元的物流、工業(yè)及商業(yè)資產(chǎn)，總建筑面積超過(guò)210萬(wàn)平方米。

2025年3月12日，Unified Industrial與Boustead Projects Limited宣布完成戰(zhàn)略合并，成立新的泛亞物流地產(chǎn)平臺(tái)UIB Holdings Limited（簡(jiǎn)稱UIB）。

根據(jù)交易結(jié)構(gòu)，UI通過(guò)股權(quán)置換方式收購(gòu)BPL的房地產(chǎn)及基金管理業(yè)務(wù)，Boustead Singapore則通過(guò)這一交易獲得UIB約20%的股權(quán)。

合并完成后，UIB管理資產(chǎn)規(guī)模約40億美元，覆蓋82處資產(chǎn)，成為亞太地區(qū)垂直整合的物流地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)。

UIB成立后，即啟動(dòng)UI Boustead REIT的IPO籌備工作。2025年9月2日，Boustead Singapore代表UIB向新加坡金融管理局（MAS）和新交所提交了監(jiān)管申請(qǐng)。

2026年2月10日，新交所發(fā)出上市資格確認(rèn)函（eligibility-to-list letter），標(biāo)志著上市進(jìn)程進(jìn)入最后沖刺階段。

作為IPO準(zhǔn)備的一部分，Boustead Singapore于2026年2月宣布出售其剩余的15處新加坡物業(yè)權(quán)益（包括Boustead Industrial Fund中的12處資產(chǎn)、雷蛇總部部分權(quán)益等），總對(duì)價(jià)約11.22億新元。

預(yù)計(jì)Boustead獲得約2.587億新元總收益，其中約2.028億新元將用于認(rèn)購(gòu)UI Boustead REIT 16.9%的股份，從而保持其作為發(fā)起人和主要股東的地位。

新加坡IPO市場(chǎng)略有復(fù)蘇

但僅有港股的約10%

新加坡IPO市場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)歷了多年了低迷，這兩年才有所復(fù)蘇。

根據(jù)德勤及新交所數(shù)據(jù)，2025年新加坡共完成13宗IPO（主板7宗，凱利板6宗），募資總額約25億美元（34億新元），創(chuàng)下2019年以來(lái)最高紀(jì)錄。

這一成績(jī)主要得益于兩宗大型REIT上市：NTT DC REIT（募資約7.73億美元）和Centurion Accommodation REIT（募資約7.71億美元），兩者合計(jì)占全年募資總額的60%以上。

值得注意的是，2025年新加坡IPO平均募資規(guī)模從2024年的2700萬(wàn)美元躍升至5500萬(wàn)美元，暴漲一倍，顯示市場(chǎng)質(zhì)量有所改善。

盡管2024年底，SGX（新加坡交易所，簡(jiǎn)稱：新交所）于將主板上市盈利門(mén)檻從3000萬(wàn)新元降至1000萬(wàn)新元，為規(guī)模較小但盈利的企業(yè)拓寬了準(zhǔn)入渠道；但其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍顯單一，全年13宗IPO中，REIT占2宗但募資占比超60%，其余多為中小型企業(yè)和科技初創(chuàng)公司。

相比而言，2025年，HKEX（港交所）共完成106宗IPO，募資超過(guò)372億美元，重新奪回全球IPO募資冠軍寶座。相比之下，新交所的13宗IPO和25億美元募資額，僅為香港的約12%和7%。