仔細(xì)翻看2026年的政府工作報(bào)告，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)：

住房公積金，這項(xiàng)誕生于1994年的制度，今年罕見(jiàn)地出現(xiàn)了兩次。

一次是“下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率”，一次是“深化住房公積金制度改革”。

上一次公積金改革被寫入政府工作報(bào)告，還是2015年。

那年樓市的主旋律恰好也是“去庫(kù)存”，北上深剛剛啟動(dòng)新一輪上漲周期。

11年后，當(dāng)這個(gè)詞再次出現(xiàn)在最高級(jí)別的政策文件中，背后傳遞的信號(hào)，值得每一個(gè)關(guān)注樓市的人高度關(guān)注。

如果往前追溯，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這條政策脈絡(luò)早就有跡可循——

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議單獨(dú)提及“深化住房公積金制度改革”；

隨后全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將其列為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)任務(wù)；

再到今年開(kāi)年，《求是》雜志發(fā)文再度強(qiáng)調(diào)：政策要一次性給足…

密集的表態(tài)背后，是實(shí)打?qū)嵉恼呗涞亍?/p>

1月，佛山取消繳存地限制，大大便利了異地繳存職工使用公積金；

1月下旬，天津調(diào)整多項(xiàng)公積金貸款政策，包括提高貸款最高額度，二孩且至少一個(gè)子女未成年的家庭，貸款最高限額還可上浮20%；

2月，上海發(fā)布“滬七條”，其中涉及提高公積金最高貸款額度、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定及擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持；

沈陽(yáng)延長(zhǎng)低首付比例和二貸結(jié)清再貸政策至2026年12月31日，并上調(diào)最低繳存基數(shù)；

福建廈門自2026年2月1日起，支持公積金首付購(gòu)房首付；

福建福州繼續(xù)支持代際互助購(gòu)房提取，放寬時(shí)限至購(gòu)房后三年內(nèi)一次性提取，并優(yōu)化首套房認(rèn)定；

石家莊提高租房提取額度至最高每人2.4萬(wàn)，新增物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、大病支出等提取場(chǎng)景…

3月，山西太原公積金新政將貸款年齡由65周歲延長(zhǎng)至68周歲，“商轉(zhuǎn)公”同時(shí)窗口放寬；

這些政策調(diào)整看似瑣碎，但指向一個(gè)共同方向：

把公積金賬戶里的錢，以更低門檻、更廣用途的方式，釋放出來(lái)。

機(jī)構(gòu)測(cè)算過(guò)一組數(shù)據(jù)：

本輪公積金改革預(yù)計(jì)可釋放約5151億的資金規(guī)模。

其中包含約3214億增量租房提取擴(kuò)容； 約1803億存量資金被盤活用于裝修、物業(yè)費(fèi)和水電燃?xì)忾_(kāi)支； 可能的進(jìn)一步降低貸款利率節(jié)省出約134億…

若按70%的消費(fèi)傾向計(jì)算，理論上可拉動(dòng)3606億的消費(fèi)，提升居民消費(fèi)增速0.7個(gè)百分點(diǎn)。

這5151億主要有三個(gè)來(lái)源渠道——

一是降低首付比例后，原本需要攢夠首付才能買房的人提前入市，公積金貸款額增加；

二是放寬提取條件后，原本只能“躺”在賬戶里的余額被取出用于支付首付或物業(yè)費(fèi)；

三是提高貸款額度后，更多人從商業(yè)貸款轉(zhuǎn)向公積金貸款，月供下降，可支配收入增加。

至于流向，其實(shí)也顯而易見(jiàn)——

直接進(jìn)入樓市成為購(gòu)房首付和月供； 流向裝修、家電、家具等房地產(chǎn)下游需求鏈條； 通過(guò)降低居民杠桿壓力，間接轉(zhuǎn)化為日常消費(fèi)。

因此，這大概率會(huì)是一次典型的“精準(zhǔn)滴灌”，定向激活與住房相關(guān)的消費(fèi)鏈條。

相比直接發(fā)錢或降息，這種方式的傳導(dǎo)鏈條更清晰。

可能有老鐵要問(wèn)：

“公積金制度已經(jīng)存在30多年，為什么偏偏是現(xiàn)在，被重新推到臺(tái)前？”

要理解公積金是怎么花的，首先得明白公積金是怎么來(lái)的——

1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》明確提出建立住房公積金制度，1999年《住房公積金管理?xiàng)l例》正式出臺(tái)。

當(dāng)時(shí)什么背景？住房分配貨幣化改革剛剛起步，城鎮(zhèn)居民需要一種制度化的儲(chǔ)蓄機(jī)制來(lái)積累購(gòu)房資金。

如今30多年過(guò)去了，公積金已經(jīng)滾雪球滾成了一個(gè)龐然大物：

截至2024年底，全國(guó)公積金實(shí)繳人數(shù)1.76億，繳存額3.63萬(wàn)億，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款6.5萬(wàn)億，支持繳存人提取9.4萬(wàn)億用于住房消費(fèi)。

這個(gè)數(shù)字放在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體、任何一個(gè)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，那都妥妥得算天文數(shù)字。

但有一說(shuō)一，在這一系列過(guò)程中，問(wèn)題也在慢慢積累——

1）資金使用效率不高，部分城市公積金沉淀嚴(yán)重，趴在賬戶里跑不贏通脹。

2）覆蓋群體有限，靈活就業(yè)人員、農(nóng)民工等群體長(zhǎng)期被排除在外。

3）異地流轉(zhuǎn)不暢，換了城市工作，公積金賬戶里的錢常常“動(dòng)不了”。

4）部分地區(qū)資金池緊張，貸款需要排隊(duì)，政策松緊受制于資金余額。

這些問(wèn)題存在多年，現(xiàn)在才集中改革，這背后有三重背景根本繞不開(kāi)——

第一是房地產(chǎn)自身的發(fā)展階段。

市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，新房去化流速有所放緩；

“縮量提質(zhì)”供地思路之下，土地出讓金收入必然呈波動(dòng)下降。

很顯然，地方財(cái)政需要找到全新支點(diǎn)。

反過(guò)來(lái)再看公積金貸款，其低利率優(yōu)勢(shì)十分明顯：

首套房5年以內(nèi)?2.1%?、5年以上?2.6%?； 二套房5年以內(nèi)?2.525%?、5年以上?3.075%?。

比商貸利率肉眼可見(jiàn)低了一個(gè)身位。

相當(dāng)于直接降低購(gòu)房成本，對(duì)激活剛需和改善型需求，相當(dāng)于“四兩撥千斤”。

而且，你再注意一點(diǎn)，公積金貸款利率正在奔著不少城市的房租收益率雙向奔赴。

這樣一來(lái)，購(gòu)房、持有資產(chǎn)的吸引力自然就來(lái)了。

這個(gè)節(jié)骨眼上，天量公積金接著在賬戶上躺著，還合不合時(shí)宜？

這個(gè)事兒不難理解吧…

第二是消費(fèi)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的角色不容小覷。

眾所周知，2026年經(jīng)濟(jì)工作中，?促消費(fèi)?被置于核心位置。

從2025年的表現(xiàn)來(lái)看，社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破50萬(wàn)億，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)52%。

拉動(dòng)作用過(guò)半，這一心理關(guān)口至關(guān)重要。?

反觀居民消費(fèi)端這邊，過(guò)往杠桿率偏高、月供壓力確實(shí)擠占了一部分消費(fèi)空間。

公積金改革有利于釋放資金、降低月供，相當(dāng)于給居民部門來(lái)了把“定向減負(fù)”。

通過(guò)豐富支付場(chǎng)景和使用渠道，能進(jìn)一步增加公積金的吸引力——

從而在繳存和支取使用兩頭兒加碼，最終實(shí)現(xiàn)居民增收、提高使用效率等價(jià)值。

天量存量資金，躺在賬戶上那是低效冗余，一旦拿出來(lái)投放到市場(chǎng)上流通，那不得了！

第三是制度層面的歷史性調(diào)整。

“下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率”、“深化住房公積金制度改革”…

兩次提到公積金，前者給出了明確的操作層面導(dǎo)向、后者則直指改革。

我們國(guó)家的政策文件語(yǔ)言是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模朕o是“改革”而非“調(diào)整”，往往意味著本輪動(dòng)作大概率不是短期刺激，而是制度層面的重構(gòu)。

從2015年到2026年，時(shí)隔11年再次寫入政府工作報(bào)告，說(shuō)明各方對(duì)公積金的定位有了新的共識(shí)：

從單純的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄工具轉(zhuǎn)向覆蓋“租購(gòu)并舉”、服務(wù)以住房為核心的多維度需求。

結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展階段、城市化發(fā)展階段來(lái)看——

眼下的公積金改革本質(zhì)上是配合房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”向“存量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)軌。

關(guān)于公積金改革，目前顯然已被提上日程，無(wú)論是全國(guó)性的總體方案還是因城施策下的差異化政策，都需等待進(jìn)一步官宣。

但是筆者注意到，針對(duì)公積金改革，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近期提了四條建議：

1）對(duì)非公有制企業(yè)員工和靈活就業(yè)人員參繳公積金給予財(cái)政貼息；

2）借鑒全國(guó)社?；鹜顿Y、管理、使用的安排，在確保合理提取的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化冗余公積金在固定收益領(lǐng)域投資的力度，提高增值收益；

3）充分發(fā)揮公積金在新市民群體中“從落腳城市到扎根城市”、“從住有所居（租房）到居者有其屋（買房）”等住房消費(fèi)的長(zhǎng)周期扶持作用；

4）在全國(guó)公積金信息平臺(tái)系統(tǒng)上建立或搭載調(diào)劑冗余缺口模塊，建立資金有償調(diào)劑機(jī)制。

我仔細(xì)咂摸了一遍，發(fā)現(xiàn)這四條，刀刀砍在要害上。

拆解來(lái)看，其實(shí)就是以下三件事——

第一件事，就是擴(kuò)大公積金繳存規(guī)模，打破鐵飯碗專屬。

長(zhǎng)期以來(lái)，公積金繳存率最高的是體制內(nèi)、國(guó)企以及大型民營(yíng)企業(yè)。

但實(shí)話實(shí)說(shuō)，這部分人群要么住房需求相對(duì)飽和、要么由于工作較為穩(wěn)定，對(duì)于拉動(dòng)消費(fèi)的邊際作用相對(duì)有限。

可恰恰是這些體制外的新市民，現(xiàn)階段購(gòu)房需求，無(wú)論是剛需還是改善，都更為迫切——

租個(gè)房，押一付三，掏空半年積蓄； 想買房，商貸利率高，首付不好湊； 湊夠首付，沒(méi)公積金，后面還得單打獨(dú)斗…

所以，李宇嘉提了一條：對(duì)非公有制企業(yè)員工和靈活就業(yè)人員參繳公積金，給予財(cái)政貼息。

說(shuō)白了，這不相當(dāng)于國(guó)家?guī)湍愦蛘鄞驽X。

有老鐵可能會(huì)問(wèn)：“財(cái)政哪來(lái)那么多錢貼息？”

賬不是這么算的。

把靈活就業(yè)人員、中小民企工作人員納入公積金體系，相當(dāng)于給新市民群體開(kāi)了一個(gè)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的“住房賬戶”。

這些人原本可能游離在制度外，租房靠市場(chǎng)、買房靠商貸；

現(xiàn)在好了，有機(jī)會(huì)拿到更加低息的住房貸款，長(zhǎng)期看相當(dāng)于盤活整個(gè)住房消費(fèi)鏈條。

考慮本就龐大的人口基數(shù)，財(cái)政貼的那點(diǎn)息，撬動(dòng)的是萬(wàn)億級(jí)的消費(fèi)潛能。

第二件事：不讓錢躺在賬戶里睡大覺(jué)。

前面咱也說(shuō)過(guò)，部分城市公積金沉淀規(guī)模龐大，但流通效率低，原地趴著又跑不贏通脹。

李宇嘉建議：借鑒全國(guó)社?；鹜顿Y模式，強(qiáng)化冗余公積金在固定收益領(lǐng)域投資。

其實(shí)社?；鸶蛇@個(gè)事好多年了，年均收益率比較可觀；

公積金入場(chǎng)，既有利于解決沉淀冗余問(wèn)題，也能在確保流動(dòng)性的前提下提高收益…

而且，這部分錢是老百姓的保命錢，絕對(duì)不能拿去炒股、不能投高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品；

而國(guó)債+固收，或者其它穩(wěn)健型、保本型投資渠道呢？

雖然可能沒(méi)有超高回報(bào)，但總比賬戶里躺著強(qiáng)吧…

當(dāng)然，這個(gè)事兒一旦進(jìn)入討論環(huán)節(jié)，“穩(wěn)字當(dāng)頭”一定會(huì)是各方最大的集體共識(shí)。

第三件事，就是打通地方壁壘，真正實(shí)現(xiàn)“錢跟人走”。

李宇嘉提出建議：

讓公積金“從落腳城市到扎根城市”、“從住有所居（租房）到居者有其屋（買房）”，以及在全國(guó)公積金信息平臺(tái)系統(tǒng)上建立或搭載調(diào)劑冗余缺口模塊，建立資金有償調(diào)劑機(jī)制。

說(shuō)得更通俗點(diǎn)，您在深圳搬磚繳了五年公積金，后來(lái)回成都買房——

以前跨城用不了，以后要有了這么個(gè)調(diào)劑機(jī)制，那深圳的錢可以通過(guò)全國(guó)平臺(tái)調(diào)劑到成都，直接發(fā)放你的貸款。

盈余城市樂(lè)意拿利息，公積金短缺城市能解燃眉之急，繳存人最終受益于真金白銀…

一舉三得。

從未來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這樣的安排大概率更吻合未來(lái)實(shí)際。

盡管目前還只是業(yè)內(nèi)專家的建議，但它精準(zhǔn)地切中了“擴(kuò)大參與、流動(dòng)增值、全國(guó)流通”這組底層邏輯。

對(duì)比近月以來(lái)全國(guó)各地已經(jīng)實(shí)施的各類公積金新政，以上建議明顯更近了一步。

關(guān)于后續(xù)公積金制度改革的具體措施，最終如何落地、以何種方式落地…大家仍需保持耐心。

但從目前的種種跡象來(lái)看，繳存普惠化、使用高效化、場(chǎng)景豐富化無(wú)疑是公積金后續(xù)發(fā)展方向的主旋律。

全國(guó)各地可能由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市民收入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素的差異，而顯現(xiàn)出公積金制度執(zhí)行層面的差異，但總體方向大差不差。

所以，前文提到的有效釋放5151億資金規(guī)模，很可能只是一個(gè)開(kāi)始——

當(dāng)一個(gè)異鄉(xiāng)人能用自己的公積金在這個(gè)城市租下第一間房；

當(dāng)一個(gè)多孩家庭因額度上浮、利率更低，房子換了三居室；

當(dāng)新婚的年輕夫婦用公積金賬戶里的錢完成了婚房的裝修；

當(dāng)以上場(chǎng)景重復(fù)數(shù)億次…

這場(chǎng)改革最深層的意義，將變得無(wú)比具象化。