在深圳，舊改某種程度上曾被視作為“全家的希望”，或者“全村的希望”。

但近幾年，舊改顯然很難成為大家的希望，反而更多項(xiàng)目被曝出停滯消息。然而，今年情況有可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

根據(jù)@深圳發(fā)布 的消息，2月初深圳舉辦城市更新工作現(xiàn)場推進(jìn)會(huì)。近期，會(huì)上一份名為“2026年深圳百個(gè)城市更新項(xiàng)目攻堅(jiān)行動(dòng)項(xiàng)目名單”在業(yè)內(nèi)瘋傳。

深圳舊改的春天要來了嗎？

今年投資目標(biāo)1680億？

網(wǎng)傳深圳重點(diǎn)攻堅(jiān)這104個(gè)舊改

根據(jù)網(wǎng)傳消息，深圳以攻堅(jiān)推進(jìn)百個(gè)城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目為抓手，全力以赴推動(dòng)項(xiàng)目快落地、快開工、快建設(shè)，確保完成2026年初亨氏更新領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元。

1680億是什么概念？對(duì)比一下：2025年深全市固定資產(chǎn)投資額7967.53億元，如果一個(gè)領(lǐng)域的投資就能達(dá)到約兩成，其分量不言而喻。

而根據(jù)網(wǎng)傳圖片，涉及的攻堅(jiān)項(xiàng)目數(shù)量一共是104個(gè)，寶安和龍華最多，均為15個(gè)，其次是南山，然后是羅湖和龍崗。

從投資目標(biāo)來看，金額在200億以上的區(qū)域有4個(gè)，南山、寶安、龍華和龍崗；南山區(qū)最多，295億元。

▲網(wǎng)傳深圳百個(gè)城市更新項(xiàng)目攻堅(jiān)行動(dòng)資料

具體項(xiàng)目也同步曝光，擬建成時(shí)間從2026年至2032年不等。

目前官方暫未“認(rèn)領(lǐng)”這份清單。我們向城市更新領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士打聽了一下名單的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，其表示“差不多吧?！?/p>

以下清單尚未核實(shí)，僅供參考。（圖源：@合一城市更新）

南山（含前海）

共19個(gè)項(xiàng)目入選。其中，2個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，9個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，7個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，1個(gè)項(xiàng)目已建成。

福田

共10個(gè)項(xiàng)目入選。其中，1個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，3個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，6個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

羅湖

共13個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有2個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，2個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，2個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，7個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

寶安

共15個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有4個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，2個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，3個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，6個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

龍華

共15個(gè)項(xiàng)目入選。其中，10個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，5個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

光明

共5個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，2個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，2個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

龍崗

共12個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有2個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，4個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，2個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，4個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

鹽田

共8個(gè)項(xiàng)目入選。其中，4個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，4個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

坪山

共5個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，1個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，3個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

事實(shí)上，外界之所以如此關(guān)注官方攻堅(jiān)的舊改項(xiàng)目，是因?yàn)檫@幾年城市更新領(lǐng)域真的太難了。

開發(fā)商難，業(yè)主更難。

而翻看去年深圳官方明確提到要推進(jìn)的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，也有好消息，很大一部分項(xiàng)目都完成了既定目標(biāo)。

舊改推進(jìn)太難了！

深圳發(fā)布新政助力項(xiàng)目盤活

去年3月，我們扒出了各區(qū)城市更新局/街道辦的工作計(jì)劃，并找到約70個(gè)被點(diǎn)名的舊改項(xiàng)目（含城市更新、拆除新建類城中村改造和棚改）。

一年過去了，它們推進(jìn)得怎么樣？

先說結(jié)論：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的項(xiàng)目至少有29個(gè)。

▲復(fù)盤2025年各區(qū)點(diǎn)名推進(jìn)的目標(biāo)，最新進(jìn)展統(tǒng)計(jì)于2026年3月

例如關(guān)注度很高的南苑新村舊改，去年進(jìn)行房屋征收，東區(qū)多棟樓被拆除。

▲ 南苑新村部分樓棟已拆除，圖源小紅書網(wǎng)友@打工人

根據(jù)業(yè)主提供的信息，萬科方面稱，計(jì)劃2026年一季度完成拆平，二季度啟動(dòng)開工。

但也有項(xiàng)目未達(dá)預(yù)期，例如金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

去年7月沙井大街片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元規(guī)劃（草案）公示，本以為正式規(guī)劃方案很快獲批復(fù)，但截至目前都還沒有消息。

去年11月，深圳規(guī)自局回復(fù)網(wǎng)友咨詢時(shí)表示，因項(xiàng)目規(guī)劃公示方案不符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求，待優(yōu)化完善方案后按程序報(bào)批。

▲項(xiàng)目位置示意

同樣受《住宅項(xiàng)目規(guī)范》影響的還有處于前期工作的舊住宅小區(qū)，例如南山荔園新村，此前被街道辦點(diǎn)名推進(jìn)，但官方已明確回復(fù)：限容積限高之下，這個(gè)項(xiàng)目不具備經(jīng)濟(jì)可行性。

上述被官方點(diǎn)名的舊改項(xiàng)目只是深圳城市更新領(lǐng)域中極小的一部分。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，截至2026年3月1日，深圳已立項(xiàng)的城市更新項(xiàng)目有1064個(gè)，進(jìn)入實(shí)施主體公示階段的項(xiàng)目有558個(gè)。

而現(xiàn)實(shí)是，市場進(jìn)行冷靜期、房企資金緊張等原因，即使是確認(rèn)了實(shí)施主體的舊改項(xiàng)目也未必能順利推進(jìn)，布心花園一二四區(qū)項(xiàng)目就是一個(gè)典型案例。

面對(duì)困局，深圳并非無動(dòng)于衷。

近日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》。（下稱《通知》）

針對(duì)未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，上述《通知》推出了一系列優(yōu)化措施，旨在降低項(xiàng)目開發(fā)門檻，加速存量土地盤活。

具體來看，《通知》從合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施等四大措施推動(dòng)城市更新暴雷出險(xiǎn)項(xiàng)目紓困盤活。

在業(yè)內(nèi)看來，此次新政通過相關(guān)措施試圖為開發(fā)商留出利潤空間，打破舊改項(xiàng)目“拆不動(dòng)、賠不起”的惡性循環(huán)。

對(duì)于普通人/舊改項(xiàng)目業(yè)主而言，最關(guān)注的或是不再“強(qiáng)制配建”保障房這一方面。

在過去很長一段時(shí)間里，深圳的城市更新項(xiàng)目肩負(fù)著配建保障性住房的“硬任務(wù)”。雖然這有效增加了公共住房供給，但極大推高開發(fā)商的建設(shè)成本，客觀上也推高了項(xiàng)目容積率，令回遷業(yè)主們的居住體驗(yàn)“打了折”。

此次《通知》做出了重大調(diào)整：對(duì)于未完成規(guī)劃審批的舊改項(xiàng)目，原則上可不配建保障性住房，同時(shí)取消相應(yīng)的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。

合一城市更新研究院認(rèn)為，這一“減負(fù)”舉措直接利好項(xiàng)目收益率。對(duì)于開發(fā)商而言，不再背負(fù)配建指標(biāo)，意味著可以更專注于提升商品房品質(zhì)，有利于修復(fù)市場動(dòng)力，穩(wěn)定投資預(yù)期。

政策助力松綁之下，或許深圳城市更新的春天要來了。