（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

周某國（化名）與趙某蘭（化名）系夫妻關系，二人生育二子，長子周某輝（化名，本案被告）、次子周某軒（化名，本案原告）。周某國于2018年去世，其父母均先于其去世，趙某蘭健在。

案涉一號房屋系位于農村的院落，內有正房七間，土地使用權登記在周某國名下，系周某國與趙某蘭的夫妻共同財產。2000年左右，周某國夫婦主持家庭分家析產，對家庭房屋作出明確分配：一號房屋歸周某軒所有，另一處院落（二號房屋）歸周某輝所有，同時口頭約定兩處院落各預留兩間房屋供周某國夫婦居住使用。

分家后，一號房屋一直由周某軒一家及周某國夫婦實際占有使用，周某輝則取得二號房屋的相關權益，后其將二號房屋出售，所得款項用于新建房屋。2010年、2012年，當?shù)卮逦瘯纱纬鼍咦C明，均載明一號房屋產權歸周某軒所有，佐證了分家析產的結果。

周某國去世后，周某輝突然否認分家約定中一號房屋的全部歸屬，主張一號房屋中預留的兩間老人住房系周某國的遺產，其作為法定繼承人有權繼承，拒絕認可周某軒對一號房屋的全部所有權。

周某軒為確認自身對一號房屋的合法所有權，訴至法院，請求判令一號房屋內正房七間歸其所有。庭審中，原告提交村委會證明、律師與趙某蘭的談話筆錄（趙某蘭詳細陳述分家過程及房屋分配情況）等證據，證明分家事實及一號房屋的歸屬；被告周某輝認可存在分家事實，但堅持主張其中兩間房屋系父親遺產，有權繼承；被告趙某蘭（原告母親）明確同意原告訴求，認可分家時已將一號房屋分給周某軒。

另查，各方當事人均認可分家時一號房屋已有正房七間，周某輝在分家時已取得二號房屋，且已處置該房屋并用于新建房屋。

裁判結果

確認位于農村某院落內的一號房屋（含正房七間）歸原告周某軒所有。

本案訴訟費由被告周某輝負擔。

該判決核心意義在于：

農村房屋分家析產雖無書面分家單，但有村委會證明、當事人陳述、實際占有使用等證據佐證的，分家事實依法成立；

分家已明確房屋歸屬的，應優(yōu)先按分家約定確認所有權，而非按遺產繼承處理；

被告已按分家取得相應權益，又反悔主張其他房屋為遺產的，法院不予支持；

實際占有使用、基層組織證明可作為農村房屋權屬認定的核心依據。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：一號房屋是否已通過分家析產歸原告所有；被告主張其中兩間為遺產是否成立。

第一，本案法律事實發(fā)生于《民法典》施行前，適用當時的法律及司法解釋。

第二，分家析產事實成立，房屋歸屬明確。

根據村委會2010年、2012年出具的兩份證明、趙某蘭的談話筆錄、各方對分家事實的認可，以及周某軒長期實際占有使用一號房屋的事實，足以認定：2000年左右，周某國夫婦已將一號房屋整體分給周某軒，二號房屋分給周某輝。該分家系家庭成員真實意思表示，合法有效。

第三，被告抗辯無事實與法律依據。

周某輝已依分家取得二號房屋并處分獲利，現(xiàn)又主張一號房屋部分為遺產，違背誠信原則。所謂“預留兩間供老人居住”，僅為使用權安排，并非保留所有權，更非未分割的遺產。分家時已明確一號房屋整體歸周某軒，故其繼承主張不能成立。

第四，原告訴求依據充分。

證據鏈完整，涵蓋基層組織證明、親屬證言、長期占有事實，符合農村分家析產的實踐特征，其確權請求應予支持。

勝訴辦案心得

無書面分家單？用“三重證據”破局

農村分家多為口頭約定。我們重點收集：

村委會證明（基層組織權威背書）；

母親談話筆錄（關鍵知情人陳述）；

長期實際占有使用事實（居住、管理、繳費等）。

三者形成閉環(huán)，成功補強口頭分家的證明力。

分家 vs 繼承：厘清法律優(yōu)先順序

被告試圖以“父親去世”觸發(fā)繼承程序，但我們強調：分家析產已完成財產權屬轉移，房屋不再是遺產。被告既享分家利益，又想再分“遺產”，法院明確認定此為“雙重獲利”，不予支持。

“預留住房”≠“保留產權”

針對被告曲解“老人住兩間”為“產權未分”，我們指出：農村分家中“留房養(yǎng)老”是常見安排，僅涉及居住使用權，不影響所有權歸屬。法院采納該觀點，徹底否定其繼承基礎。

善用對方自認，強化誠信約束

被告當庭承認分家事實及已處置二號房屋，構成不利自認。我們據此主張其反悔行為違反誠實信用原則，增強法官心證。

風險提示與維權建議

農村分家盡量形成書面協(xié)議，至少邀請村干部見證并留存記錄；

若僅有口頭分家，務必及時收集村委會證明、鄰居證言、繳費憑證、照片視頻等；

發(fā)生爭議后，不要拖延，盡早起訴確權，防止對方惡意登記或拆遷變現(xiàn)；

面對“遺產”抗辯，立即委托專業(yè)房地產律師梳理分家脈絡，構建證據體系。

結語

本案勝訴的關鍵，在于用基層組織證明+實際占有事實+親屬證言，還原二十年前的分家真相。若您正面臨類似困境，請勿因“沒簽分家單”而放棄維權——法律尊重事實，更保護誠信。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房、央產房、限價房、經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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