2月25日下午，當廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長劉實在廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會主會場發(fā)言提到馬場路地塊競拍的消息時，他的發(fā)言開了兩個先河：這是廣州連續(xù)四年召開全市高質(zhì)量發(fā)展大會以來，首次有開發(fā)商站上大會主會場發(fā)言，也是首次在會場出現(xiàn)賣地的消息。

在中央強調(diào)房地產(chǎn)市場見底企穩(wěn)的背景下，去年上半年廣州率先出現(xiàn)了久違的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.1%的良好局面，不過受年底因素拖累，最終全年地產(chǎn)投資下降2.8%，未能將增長態(tài)勢延續(xù)到全年。而在今年開年以來，馬場路地塊火爆開局加上讓房企首次站上“新春第一會”舞臺，廣州釋放了強烈的促進地產(chǎn)投資增長的政策信號，這一動作能否帶來立竿見影的效果也將是今年廣州樓市的一大看點。

去年地產(chǎn)投資先增后降亟須穩(wěn)定預(yù)期

去年廣州在澳門舉辦優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目推介會，發(fā)力穩(wěn)樓市。

從去年一季度下降10.8%到上半年增長4.1%，去年廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資原本走出了一條高昂的反彈曲線，不過到了下半年有所回落，增速在前三季度降至增長2.4%，到了年底進一步變成下降2.8%。

不過，相比去年全國和全省房地產(chǎn)開發(fā)投資雙位數(shù)下降，廣州下降2.8%的表現(xiàn)依然相對穩(wěn)健，只不過尚未能完全發(fā)揮對全年全市經(jīng)濟增長的支持作用，這一點也是今年以來廣州頻頻釋放強烈信號促進地產(chǎn)投資增長的原因之一。

回望去年廣州樓市的整體表現(xiàn)，樓市銷售企穩(wěn)、土地供應(yīng)縮量也成市場需求和供應(yīng)兩端最大的特點。

市住建局公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2025年全市一二手住宅成交面積合計超過1700萬㎡，總成交量連續(xù)3年保持穩(wěn)定，二手住宅成交量占住宅市場成交總量接近6成，同比有所提高，改善性需求穩(wěn)中有升，市場供應(yīng)量同比增長，全年一手住宅預(yù)售面積約600萬㎡、同比增長3.8%。

而從市場第三方機構(gòu)公布的市場監(jiān)測成交數(shù)據(jù)看，2025年廣州樓市呈現(xiàn)整體筑底與局部火熱共存的局面。全年廣州一手住宅成交面積與均價同比分別下滑11%和4%，中心城區(qū)（天河、海珠、荔灣）成交占比提升，部分擁有稀缺資源（如江景、核心地段）的改善型項目去庫存速度遠高于市場平均水平，位于天河珠江新城和金融城核心區(qū)域的面粉廠地塊成為全國少見的百億級銷售樓盤。但與此同時，遠郊一些項目以及市中心一些產(chǎn)品沒有吸引力的項目銷售去庫存面臨挑戰(zhàn)。

在中央支持使用城中村改造專項借款購買存量商品房、房票安置等政策的利好下，通過城中村改造實現(xiàn)房地產(chǎn)市場去庫存也是去年廣州樓市銷售端的亮點。市住建局公布的官方統(tǒng)計顯示，2024年以來，全市有19個城中村改造項目開展購買存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，累計購買存量房約1.4萬套，購買總價223億元，面積超150萬平方米。

而從土地供應(yīng)端看，市場第三方機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計顯示，2025年廣州涉宅用地供應(yīng)57宗、供應(yīng)總建面383.55萬平方米，成交48宗、成交總建面309.14萬平方米、成交金額506.61億元，總規(guī)模相比起去年有所下降，整體呈現(xiàn)成交額走低、土地市場“控增量、盤存量”的主基調(diào)，這也是去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資在年底未能實現(xiàn)正增長的主要因素之一。

此外，去年成交的48宗地塊之中，有約半數(shù)的地塊為底價成交，而溢價成交的地塊溢價率普遍在20%左右，多數(shù)地塊的樓面價對比周邊也有所下降，這也說明目前土地市場的態(tài)度仍然偏向?qū)徤?，市場熱度仍有待政策強化預(yù)期，這也成為今年廣州在距離收儲僅兩個月時間就立即掛牌出讓馬場路地塊的背景。

馬場路地塊有望成核心區(qū)域樓價穩(wěn)定標桿

馬場路地塊實景圖

馬場路地塊規(guī)劃效果圖

從政策信號看，馬場路地塊作為今年“開年第一拍”顯示了廣州強力引導(dǎo)市場預(yù)期的心態(tài)。

除了在“十五五”開局之年打造土拍開門紅的特殊意義之外，去年一季度廣州房地產(chǎn)投資下降10.8%也在客觀上形成了低基數(shù)效應(yīng)，把核心靚地放在此時出讓也能顯著提高一季度全市地產(chǎn)投資的增速，為一季度全市整體經(jīng)濟增速提供更好的助力。

特別是在競拍環(huán)節(jié)，廣州城投、廣州建筑和廣州地鐵等主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)行業(yè)的市級國企也充分參與，顯示廣州各方對本次賣地活動的全力以赴。最終競拍過程長達9個小時，歷經(jīng)超過240輪出價，圍觀人數(shù)已經(jīng)超過10萬+等細節(jié)也顯示了社會各界的高度關(guān)注，越秀地產(chǎn)最終以超過236億、位列廣州土拍史上第二高的總價勝出，成交?樓面地價約8.5萬元/平方米也打破此前琶洲西區(qū)一宗住宅用地創(chuàng)下的7.57萬元/平方米歷史紀錄，整個拍地過程一舉成為今年廣州樓市的標志性事件，極大的調(diào)動了市場情緒。

對于馬場路地塊后續(xù)對全市房地產(chǎn)市場的積極意義，目前各方普遍認為它不僅有望讓廣州在面粉廠地塊之后再度誕生百億級樓盤，更有機會樹立全市豪宅項目的新標桿，穩(wěn)定核心區(qū)域的價格體系。

公開資料顯示，馬場項目全部地塊的總建筑面積大約為73萬平方米，其中住宅部分只有22萬平方米，約占三成；其余七成都將用于頂奢商場、五星級酒店、總部辦公區(qū)、九年制學(xué)校、公園綠地等，據(jù)市場人士測算稱，若按照套均面積300平方米計算，該項目的住宅總貨量約730套，總貨值有望接近300億元。

“馬場一期地塊作為珠江新城范圍內(nèi)唯一留存的大規(guī)模未開發(fā)用地，具有不可復(fù)制的資源稟賦?！笔袌鰴C構(gòu)克而瑞在研究報告中預(yù)計，該項目有望在2026年至2027年成為廣州樓市的現(xiàn)象級作品。

在馬場路地塊火爆開局之后，該項目的關(guān)鍵配套也迅速落地兌現(xiàn)，展示了超強的行動力。

賣地結(jié)束僅6天后，越秀集團便在北京與北京華聯(lián)（SKP運營方）正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布SKP華南首店正式落戶該地塊。廣州市委書記馮忠華、市長孫志洋會見北京華聯(lián)董事長吉小安并見證簽約。

根據(jù)協(xié)議，越秀集團與北京華聯(lián)在馬場地塊合作建設(shè)廣州SKP項目，采取“越秀開發(fā)+SKP運營”模式，規(guī)劃建設(shè)12.5萬平方米的商業(yè)中心，引進全球高端時尚品牌，預(yù)計開業(yè)后將成為年銷售額百億級的大灣區(qū)消費新地標。SKP項目落戶后，廣州將擁有太古匯、天環(huán)廣場、K11、太古里、萬象城、SKP等高端商業(yè)綜合體，全球消費影響力和競爭力持續(xù)提升。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，馬場地塊是珠江新城最后的寶地，地塊的總體定位是珠江新城南部的功能延伸區(qū)與世界級商圈核心節(jié)點，旨在解決珠江新城“有商務(wù)無生活、有高樓無綠地”的功能短板。這意味著地塊的住宅部分將向高端化發(fā)展，成為華南真正高品質(zhì)居住區(qū)、高凈值人群集聚區(qū)，未來不管是項目定位、客戶來源，建筑和設(shè)計等，都需要與周邊在售的項目進行差異化競爭，這樣才能對得起地塊的定位，引領(lǐng)整個核心區(qū)域的住宅定價體系。

采寫：南都N視頻記者 魏凱