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悉尼入門級住房恐消失！

最新模型顯示，除非澳洲大幅削減創(chuàng)紀(jì)錄的移民入境數(shù)量，否則悉尼房產(chǎn)市場的一個核心特征——低價入門房產(chǎn)，恐怕將徹底退出歷史舞臺。

研究機(jī)構(gòu)FoundIt針對建筑供應(yīng)與人口增長的最新分析揭示，削減移民數(shù)量將為悉尼飛漲的房價和租金按下“剎車鍵”，并為備受壓力的租客與購房者提供即時救濟(jì)。

研究指出，如果將移民人數(shù)減少10萬，使其回落至新冠疫情前的平均水平，原本今年有望上漲2%的悉尼房價或?qū)⑥D(zhuǎn)而下跌約1%。

據(jù)預(yù)測，這種“近乎即時”的市場轉(zhuǎn)變在新建房屋供應(yīng)較多的外郊地區(qū)，以及高層公寓過剩的內(nèi)城區(qū)將表現(xiàn)得尤為明顯。

FoundIt研究主管、澳洲房地產(chǎn)數(shù)據(jù)領(lǐng)域的先驅(qū)Kent Lardner表示，悉尼房價已處于極端高位，哪怕是幾個百分點(diǎn)的波動都會產(chǎn)生巨大差異。

他認(rèn)為，移民水平對近年來的市場產(chǎn)生了顯著影響，將移民人數(shù)暫時恢復(fù)到2010年代的水平，將為建筑供應(yīng)贏得寶貴的追趕時間。

Kent Lardner警告稱，如果移民人數(shù)持續(xù)走高，危險不在于悉尼變得更加難以負(fù)擔(dān)，而在于悉尼的入門級市場可能會徹底消失。

數(shù)據(jù)顯示，如果移民人數(shù)下降，負(fù)擔(dān)能力改善最明顯的將是悉尼僅存的成交價低于75萬澳元的地區(qū)，包括Lakemba、Canley Vale、Canley Heights、Warwick Farm、St Marys和Auburn等。

這些地區(qū)目前因移民推動的租金上漲而吸引了大量投資者，若移民減少，投資活動隨之減弱，將有效減輕房價壓力。

與此同時，公共事務(wù)學(xué)會（IPA）對澳洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的分析引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，住房供應(yīng)已嚴(yán)重滯后于人口增長。

截至2025年，進(jìn)入澳洲的永久和長期凈入境人數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的480,520人，同比增長7%；而同期住房審批量卻下降了15%。

這種極度失衡的供需動態(tài)，直接推動悉尼住宅價格在2025年飆升了7%，漲幅約10.3萬澳元。

IPA高級研究員Kevin You直指政府的《國家住房協(xié)議》是過去25年里“最大的政策失敗”之一。

他強(qiáng)調(diào)，不需要經(jīng)濟(jì)學(xué)家背景也能理解，停滯不前的供應(yīng)與移民帶來的激增需求，必然導(dǎo)致租金和房價持續(xù)走高。

盡管澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）的另一項(xiàng)衡量指標(biāo)顯示，2024/25年度海外凈移民人數(shù)為30.6萬人，較此前峰值有所回落，但仍遠(yuǎn)高于疫情前水平。

Plus Agency董事Peter Li指出，海外買家是新建公寓市場的重要支柱。

他透露，約80%的外國買家在正式移居澳洲前就已開始準(zhǔn)備，他們往往帶著大量現(xiàn)金來買房而非租房。因此，削減移民政策將對這一市場產(chǎn)生巨大沖擊。

SQM Research主管Louis Christopher也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，工黨政府未能實(shí)現(xiàn)到2029年建造120萬套新住房的目標(biāo)，此時實(shí)施削減移民政策將最為有效。

Louis Christopher指出，邊境重新開放后的租金狂飆是人口激增的直接后果。他表示，雖然強(qiáng)勁的移民在特定時期有其必要性，但澳洲目前正處于需要較弱移民的周期。

專家們一致強(qiáng)調(diào)，解決住房需求問題不應(yīng)成為一個“政治忌諱”。Kevin You補(bǔ)充道，近年來失控的大規(guī)模移民所造成的問題，責(zé)任應(yīng)由聯(lián)邦政府承擔(dān)，而不應(yīng)歸咎于移民群體本身。

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澳華人聚居區(qū)磚屋賣出$225萬！超指導(dǎo)價$50萬，現(xiàn)場“激戰(zhàn)”10分鐘

本周六，墨爾本拍賣市場的熱度不減。一棟位于華人聚居區(qū)Carlton的70年代磚屋以2253000澳元成交，超指導(dǎo)價50多萬澳元。

這棟聯(lián)排別墅坐落在墨爾本內(nèi)北區(qū)184 Canning St，該房產(chǎn)由建筑師設(shè)計(jì)并在2018年完成了現(xiàn)代化翻新，在周圍一眾奶油色調(diào)的建筑中脫穎而出。

屋內(nèi)不僅鋪設(shè)了精致的水磨石地板，還配備了嵌入式家具。在迎接潛在買家時，屋內(nèi)甚至播放著Talking Heads的唱片，營造出濃厚的藝術(shù)氣息。

據(jù)悉，本周，墨爾本有1634套房產(chǎn)參與拍賣，這是其中之一。截至傍晚，Domain錄得的清盤率為66.0%。

拍賣現(xiàn)場競爭異常激烈。

Jellis Craig Fitzroy的拍賣師Charles Atkins以1750000澳元的價格起拍，隨后迅速攀升至1850000澳元的底價。

隨后，4名競拍者展開了漫長的拉鋸戰(zhàn)，主要出價集中在兩對夫婦之間，雙方以10000澳元和1000澳元的幅度輪番加價。

在最后的40000澳元競價階段，雙方陷入了長達(dá)10分鐘的膠著戰(zhàn)，每次加價1000澳元。

最終，一對來自Brunswick East的夫婦以微弱優(yōu)勢擊敗對手奪標(biāo)，而落敗的一方無奈表示，最終價格已遠(yuǎn)超承受范圍。

Atkins對這一“瘋狂的結(jié)果”表示始料未及，他透露，原業(yè)主正準(zhǔn)備在當(dāng)?shù)刭徶眯路坎恿硪粋€翻新項(xiàng)目，而買家也暗示未來將對該房產(chǎn)進(jìn)行個性化改造。

在Bentleigh East，一棟位于35 Richard St的四居室房產(chǎn)同樣表現(xiàn)亮眼，該房產(chǎn)以2420000澳元的價格成交，超底價約15%。

這棟現(xiàn)代住宅主打空間寬敞的開放式設(shè)計(jì)，起拍價為2100000澳元的底價。

4名競拍者均為希望在該區(qū)落戶的家庭，雙方以50000澳元為跨度交替出價，最終由一個育有兩個孩子的年輕家庭勝出。

拍賣師Simon Pintado指出，盡管澳聯(lián)儲下月仍有加息預(yù)期，但并未阻礙買家的熱情。

他認(rèn)為，大多數(shù)人的搬遷是基于生活方式的改變，無論市場如何波動，改善居住需求始終是剛需。

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布里斯班公寓入門價首超悉尼！一年暴漲$13萬，年輕人存首付需近5年

澳洲房產(chǎn)市場版圖正迎來歷史性巨變。Domain周四發(fā)布的最新《首次置業(yè)者報(bào)告》顯示，布里斯班入門級公寓價格首次反超悉尼，且首付款儲蓄周期進(jìn)一步拉長，給當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者帶來了沉重打擊。

數(shù)據(jù)顯示，布里斯班已取代悉尼成為全澳公寓買家壓力最大的首府城市。目前，布里斯班入門級公寓價格一年內(nèi)暴漲近13萬澳幣，達(dá)到66萬澳幣。相比之下，悉尼同類房產(chǎn)價格為64.5萬澳幣，比布里斯班還便宜1.5萬澳幣。

這一轉(zhuǎn)變令市場始料未及。在過去五年里，布里斯班公寓價格漲幅高達(dá)80.8%，遠(yuǎn)超薪資增速。模型顯示，一對年輕夫婦攢夠20%首付款的時間已延長至4年11個月。

在獨(dú)立屋方面，悉尼仍以115萬澳幣的入門門檻位居榜首，但布里斯班緊隨其后。布里斯班入門級獨(dú)立屋價格去年上漲14.6萬澳幣至85.6萬澳幣，是五年前的兩倍多，首付儲蓄時間也隨之拉長至6年3個月。

沉重的財(cái)務(wù)壓力已讓許多年輕人望而卻步。

目前，布里斯班入門級獨(dú)立屋的房貸還款額占年輕夫婦收入的約50%，已遠(yuǎn)超銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)；公寓還款占比也高達(dá)38.6%，顯著高于30%的公認(rèn)房貸壓力基準(zhǔn)線。

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管 Nicola Powell 博士表示，這一變化是澳洲住房體系中最引人注目的轉(zhuǎn)型之一。她指出，布里斯班不久前還處于公寓供過于求的狀態(tài)，如今儲蓄周期卻已追平悉尼，且較低的平均收入水平進(jìn)一步加劇了置業(yè)挑戰(zhàn)。

Nicola Powell 認(rèn)為，布里斯班市場嚴(yán)重缺乏可負(fù)擔(dān)的住宅，政府亟需進(jìn)行規(guī)劃改革并提供激勵措施以增加中密度住房。雖然“5%首付計(jì)劃”緩解了部分障礙，但并未解決供需失衡的根本問題，印花稅優(yōu)惠的永久化也應(yīng)在考慮之列。

面對失控的房價，“父母銀行”已成為市場中的關(guān)鍵力量。來自 Place South Brisbane 的 Michael Hatzifotis 觀察到，依靠父母資助的置業(yè)者比例大幅上升，曾經(jīng)作為投資首選的一居室公寓如今成為首次置業(yè)者的“香餑餑”。

Michael Hatzifotis 透露，目前的買家主力多為25至32歲的單身女性，目標(biāo)通常是價值約75萬澳幣的一居室公寓。在近期的一場交易中，一套一居室吸引了9個報(bào)價并最終以74.5萬澳幣成交，而在市中心 Queens Wharf 等地，同類房型價格甚至已突破百萬大關(guān)。

在 Logan 地區(qū)，Ray White 中介 Ryan Trama 表示，一些社會經(jīng)濟(jì)地位較低的社區(qū)漲幅更為驚人。自10月“5%首付計(jì)劃”啟動以來，Woodridge 和 Eagleby 等地的聯(lián)排別墅和公寓市場競爭異常激烈。

據(jù) Ryan Trama 介紹，這些地區(qū)的房價在一年內(nèi)漲幅超過20%。一年多前售價尚不足50萬澳幣的住宅，如今兩房公寓已漲至60萬澳幣，較舊的三房聯(lián)排別墅則飆升至70萬澳幣。由于預(yù)見到未來入市難度將持續(xù)增加，眾多買家正不顧一切地尋求盡快置業(yè)。

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澳洲房市變天？悉尼老房55年翻百倍賣出$325萬，墨爾本豪宅卻虧本$50萬甩賣

悉尼東區(qū)Paddington的一棟兩居室聯(lián)排別墅在這周末以325萬澳元的價格拍賣成交。值得關(guān)注的是，該物業(yè)上一次易手還要追溯到55年前，當(dāng)時的成交價僅為2.8萬澳元。

這一成交案例是這周全澳3479套拍賣房產(chǎn)之一，也標(biāo)志著自去年3月以來全澳拍賣量最高的一周。

這幢位于Hargrave Street 187號的物業(yè)，最終由一對計(jì)劃翻修的年輕專業(yè)人士夫婦競得，他們擊敗了另外7名注冊投標(biāo)者。

賣家Neil Wilson告訴《澳洲金融評論報(bào)》，他在1971年移居海外工作前買下了這處房產(chǎn)。

談及當(dāng)年的購房經(jīng)歷，Wilson回憶稱，他當(dāng)時支付了2.8萬澳元，還背負(fù)著利率高達(dá)9%的二次抵押貸款。

有趣的是，當(dāng)時的人們都說他“瘋了”，理由是Paddington的房產(chǎn)繁榮期已經(jīng)結(jié)束，不具投資價值。

銷售代理Laing & Simmons的Sebastian Maxwell指出，盡管目前房價依然堅(jiān)挺，但市場壓力已開始顯現(xiàn)。

他表示，去年利率呈下降趨勢時，單次看房能吸引10到15組客戶，而現(xiàn)在若能達(dá)到8到10組就已是非常理想的水平。

然而，Cotality的研究負(fù)責(zé)人Tim Lawless認(rèn)為市場仍具韌性。

他指出，盡管房源供應(yīng)量激增，但各大首府城市的初步清盤率仍保持在68.9%的穩(wěn)健水平，較上周甚至上升了9個基點(diǎn)，表現(xiàn)相當(dāng)強(qiáng)勁。

根據(jù)Cotality的初步數(shù)據(jù)，墨爾本這周舉行了1838場拍賣，清盤率為70.4%，高于前一周的68.1%。

在Albert Park區(qū)，一幢位于Faussett Street 2號的兩居室維多利亞式聯(lián)排別墅，引發(fā)了三名競標(biāo)者的激烈角逐，在叫價達(dá)到140萬澳元后宣布進(jìn)入市場，最終以161.5萬澳元落錘。

來自Morrell & Koren的買家代理Emma Bloom分析稱，維州首府正出現(xiàn)明顯的“雙速”市場。目前較高的清盤率主要反映了200萬澳元以下市場的火熱，而對于超過這一價位的豪宅，買家普遍開始“捂緊錢包”。

這種趨勢在高端市場尤為明顯。位于Malvern區(qū)Spring Road 4號的一幢四居室住宅，最初指導(dǎo)價為600萬澳元，但周六拍賣時最高出價僅為501萬澳元，導(dǎo)致當(dāng)場流拍。

雖然該房產(chǎn)隨后在議價中以530萬澳元成交，但仍遠(yuǎn)低于2022年580萬澳元的歷史成交價。

Bloom表示，降價和二次上市的庫存房源在高端市場日益普遍。她認(rèn)為這是當(dāng)前市場的真實(shí)寫照，在信心全面回升之前，仍有大量舊房源需要時間去消化。

與此同時，悉尼的初步清盤率略有回落，從前一周的67.1%降至65.5%。

在較小的首府城市中，布里斯班175套拍賣房產(chǎn)的清盤率為74.8%；阿德萊德137套房產(chǎn)的清盤率為75.9%，較前一周的82.5%有所下滑。

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示，利率上升及未來的加息預(yù)期已導(dǎo)致市場趨于平緩。盡管房價同比漲幅依然穩(wěn)健，但從實(shí)際競標(biāo)人數(shù)和看房數(shù)據(jù)來看，市場放緩跡象明顯，買家變得更加猶豫。

值得注意的是，有關(guān)修改投資者資本利得稅減免政策的討論雖然尚未直接沖擊拍賣場，但可能很快影響供應(yīng)端。

Conisbee警告稱，如果這一政策在5月的預(yù)算案中落實(shí)，可能導(dǎo)致掛牌量大幅下降。

她回顧道，在2019年聯(lián)邦大選前討論該議題時，市場曾出現(xiàn)過掛牌和售出數(shù)量雙雙大跌的情況。雖然目前尚未重演，但政策走向?qū)⒊蔀槲磥斫灰琢康年P(guān)鍵變數(shù)。

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