“去年開(kāi)始斷交物業(yè)費(fèi)，原因太多了，一來(lái)樓下電動(dòng)車(chē)被偷，物業(yè)不管；二是小區(qū)的公共收益，物業(yè)從不公示；

前些年花了不少錢(qián)，卻享受不到該有的服務(wù)，但是沒(méi)想到斷交費(fèi)后被物業(yè)起訴了，怎么辦？”

這馬上過(guò)年了，卻突然收到了物業(yè)的起訴消息，不少業(yè)主一聽(tīng)說(shuō)要打官司就犯怵：

“是不是不交物業(yè)費(fèi)我真的就理虧了？”

別慌！根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，如果“物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)”抓住這7個(gè)字，你完全有權(quán)利抗辯，甚至拒絕繳費(fèi)。

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被物業(yè)起訴了，該怎么辦？

別慌！只要從以下幾步來(lái)應(yīng)對(duì)，最大程度保護(hù)自己的權(quán)益。

第一，先辨“該不該交”

被物業(yè)告上法庭？不用慌，只要提出這7個(gè)字——“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，

翻譯成人話(huà)就是：物業(yè)和業(yè)主是“互相履行義務(wù)”的關(guān)系——物業(yè)得先把服務(wù)做好，業(yè)主才需要交物業(yè)費(fèi)；要是物業(yè)沒(méi)盡到責(zé)任，業(yè)主有權(quán)暫時(shí)不交物業(yè)費(fèi)。

但是注意了：不是物業(yè)有一點(diǎn)小毛病就能不交，得是“物業(yè)沒(méi)履行主要義務(wù)”，比如：

-小區(qū)垃圾長(zhǎng)期無(wú)人清理，堆積成山；

-門(mén)禁、安保如同虛設(shè)，陌生人都能隨意進(jìn)出；

-電梯、路燈等公共設(shè)施壞了，幾個(gè)月都不修；

-物業(yè)擅自出租小區(qū)公共區(qū)域賺錢(qián)，卻不給業(yè)主分紅……

如果只是物業(yè)態(tài)度不好、偶爾垃圾清運(yùn)不及時(shí)…這種小事，就不能成為不交費(fèi)的理由，否則打官司很容易輸。

第二，物業(yè)想起訴，得先過(guò)兩道關(guān)

不是物業(yè)想告就能告，法院對(duì)“物業(yè)起訴欠物業(yè)費(fèi)”的案子卡得很?chē)?yán)，必須滿(mǎn)足以下2個(gè)前提：

1. 物業(yè)得先“催告”，不能直接起訴

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)要先給你發(fā)“書(shū)面催告函”，明確告訴你欠了多少物業(yè)費(fèi)、限你在15天內(nèi)交；如果15天后你還沒(méi)交，物業(yè)才能起訴。

如果物業(yè)沒(méi)催告就直接起訴，你可以向法院說(shuō)明“物業(yè)沒(méi)履行催告義務(wù)”，法院會(huì)駁回物業(yè)的起訴——

這個(gè)“程序漏洞”，可以幫你擋掉第一波訴訟。

2. 物業(yè)要拿出“你欠費(fèi)”的證據(jù)

物業(yè)起訴你，必須提供：

①物業(yè)服務(wù)合同（證明你們雙方有約定）；

②實(shí)際提供服務(wù)的記錄（證明物業(yè)履行了義務(wù)）；

③你欠費(fèi)的具體明細(xì)（時(shí)間、金額）。

如果物業(yè)拿不出這些證據(jù)，哪怕告到一半也會(huì)被撤訴——因?yàn)闆](méi)證據(jù)，法院不支持。

第三，被起訴后，你應(yīng)該做的3件事

1、先“自查”——到底該不該交費(fèi)？

拿出紙筆，列2張清單：

①物業(yè)沒(méi)做好的事：把物業(yè)沒(méi)履行的義務(wù)一一寫(xiě)下來(lái)，

比如“2024年5月—10月，電梯壞過(guò)4次，每次都超過(guò)一周才修”“整年單元門(mén)禁都是壞的”）；

②你沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的時(shí)間段：對(duì)應(yīng)物業(yè)沒(méi)做好的時(shí)間段。

比如物業(yè)從5月開(kāi)始不修電梯，你從6月開(kāi)始不交費(fèi)，這個(gè)時(shí)間就對(duì)的上，

如果你不交費(fèi)的時(shí)間和物業(yè)服務(wù)出問(wèn)題的時(shí)間對(duì)不上，或者服務(wù)沒(méi)問(wèn)題，只是你不想交，建議盡快補(bǔ)交，不然敗訴后可能要額外付違約金。

2、留好證據(jù)，比說(shuō)什么都管用

法院講“證據(jù)”，不是“聽(tīng)你說(shuō)”，下面幾類(lèi)證據(jù)特別有用：

①物業(yè)失職的照片/視頻：比如小區(qū)垃圾成堆、電梯故障的照片或視頻，拍照時(shí)最好加上時(shí)間水?。?/p>

②和物業(yè)溝通的記錄：比如微信、電話(huà)錄音，要能看出你反映過(guò)問(wèn)題但物業(yè)沒(méi)解決；

③業(yè)主群里的相關(guān)聊天截圖，證明不是只有你覺(jué)得物業(yè)不好；

④物業(yè)貼出的通知、公示文件：比如物業(yè)貼的“催費(fèi)通知”，拍下來(lái)證明物業(yè)催告過(guò)你；

⑤《物業(yè)服務(wù)合同》：如果里面約定了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如“24小時(shí)內(nèi)修復(fù)電梯”，而物業(yè)沒(méi)做到，那就是明確的違約證據(jù)。

把這些材料按時(shí)間順序整理好，開(kāi)庭時(shí)直接交給法官，比你在法庭上口頭爭(zhēng)論管用得多。

第四：“應(yīng)訴”——不用請(qǐng)律師，自己就能搞定

如果物業(yè)真起訴你，收到傳票也別慌，按這3個(gè)步驟應(yīng)訴：

①寫(xiě)一份簡(jiǎn)單的《答辯狀》：把“物業(yè)沒(méi)履行義務(wù)，我行使同時(shí)履行抗辯權(quán)”的理由寫(xiě)清楚，附上你留的證據(jù)清單；

②按時(shí)出庭：帶上證據(jù)原件，向法官說(shuō)明物業(yè)哪里沒(méi)做好、你對(duì)應(yīng)哪個(gè)時(shí)間段沒(méi)交費(fèi)；

③法院一般會(huì)先安排調(diào)解，這時(shí)你可以提出：“只要物業(yè)把沒(méi)做好的服務(wù)補(bǔ)上，我就交相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)?！边@是最雙贏的結(jié)果。

總之，收到物業(yè)起訴，做好準(zhǔn)備工作，并在答辯中表明物業(yè)未提供合格服務(wù)的理由，通常法院不會(huì)支持物業(yè)要求的違約金或滯納金。

但別跟物業(yè)吵架、更別打砸或堵物業(yè)辦公室，這是“尋釁滋事”，可能被拘留；

.02

什么情況，可不交物業(yè)費(fèi)？

①服務(wù)嚴(yán)重不到位

如果物業(yè)完全沒(méi)有按合同提供服務(wù)，或者合同寫(xiě)明“先服務(wù)后收費(fèi)”而物業(yè)沒(méi)做，業(yè)主可以拒交。尤其當(dāng)合同里明確寫(xiě)了“服務(wù)不達(dá)標(biāo)可拒交”時(shí)，你的理由會(huì)更充分。

但是，各地具體規(guī)定可能有差異，建議結(jié)合自己小區(qū)的合同來(lái)判斷。

②物業(yè)拒絕出示收費(fèi)依據(jù)物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)，比如物業(yè)合同、資質(zhì)證明、物價(jià)部門(mén)的批準(zhǔn)文件等。如果他們拿不出來(lái)，你可以暫時(shí)不交。

當(dāng)然，最好先跟物業(yè)溝通，要求他們出示憑證并解釋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果對(duì)方堅(jiān)持不提供或無(wú)法合理解釋?zhuān)梢韵驑I(yè)委會(huì)或物業(yè)主管部門(mén)投訴。但記得保留收費(fèi)通知、協(xié)商記錄等證據(jù)，以備不時(shí)之需。

③安全隱患不解決比如電梯經(jīng)常出故障、樓房燈長(zhǎng)期不修，門(mén)口安全鎖壞了，物業(yè)卻一直不處理，嚴(yán)重影響居住安全。這種情況下，業(yè)主也可以合理拒交費(fèi)。

但如果物業(yè)用斷電、停水、禁止使用門(mén)禁等違法手段催費(fèi)，你不僅可以拒交，還應(yīng)向相關(guān)部門(mén)舉報(bào)。而且因此導(dǎo)致你蒙受損失，可提供證據(jù)要求賠償。

總結(jié)：物業(yè)費(fèi)不是“想交就交，不想交就不交”，關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)和業(yè)主繳費(fèi)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。

《民法典》第525條賦予“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，不是為了讓業(yè)主隨意拖欠，而是用來(lái)督促物業(yè)履行責(zé)任。

如果物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期不合格，最根本的辦法是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)，或向相關(guān)部門(mén)投訴。單純不交費(fèi)有時(shí)并不能解決問(wèn)題，依法、有理、有據(jù)地維權(quán)才是長(zhǎng)久之道。