豐臺河西張郭莊地塊近期有不少粉絲在問的，之前也出了一期中建方程國賢府報規(guī)圖的圖文給大家進行一個大致的講解。而作為大家現(xiàn)在耳熟能詳?shù)?國賢府"系產(chǎn)品，第一次出現(xiàn)在豐臺河西，今天結(jié)合報規(guī)圖和一些最新消息，給大家做一下解析。

區(qū)位配套 雙軌交匯的交通優(yōu)勢

張郭莊地鐵站距離中建方程國賢府直線約300米，屬于標準的"臨鐵房"。該站的現(xiàn)狀是地鐵14號線，未來還有計劃2027年開通的的1號線支線，實現(xiàn)同站換乘8站可直達麗澤商務(wù)區(qū)，6站可到五棵松；

商業(yè)配套上，項目目前主要依賴地鐵張郭莊站周邊的一些小型商業(yè)，但距離張郭莊一站地有預(yù)計在28年開業(yè)的北京第三座合生匯在建，總建筑面積約13.2萬平。

“好房子”新規(guī)紅利下的產(chǎn)品迭代

根據(jù)最新公示的報規(guī)方案，中建方程國賢府的容積率僅為1.5，這是在板塊內(nèi)甚至周邊都非常少見的，要知道旁邊在大中介區(qū)域內(nèi)排名第一的品質(zhì)次新改善容積率也有2.5，且是商品住宅和回遷的混合，中建方程國賢府則是規(guī)劃了7-11層的純洋房社區(qū)。

其中規(guī)劃圖中最引人注目的是中間的“大湖”，之前看過咱們國賢府直播的朋友都知道，這個系列的特色之一就是新中式的建筑和園林。

在戶型設(shè)計上，要知道“瘋”臺給的很多，所以項目充分利用"好房子"新規(guī)，南向大部分戶型南向全陽臺、北向設(shè)備平臺再加上飄窗，綜合使用率基本照著95%甚至更多。

但還有兩個需要大家關(guān)注的問題：

第一個，11層的頂層。因為現(xiàn)在好房子都3米層高，11層的頂層上面還有占用高度的屋檐，11層頂層層高要問細節(jié)；

第二個，報規(guī)圖上貌似能看到有下躍。感覺應(yīng)該會像同一板塊內(nèi)一個新房項目那樣做下躍，總價1萬一個，講道理很香！

新舊對比：品質(zhì)代差大

中建方程國賢府在產(chǎn)品設(shè)計上延續(xù)了"國賢府"系一貫的中式風(fēng)格，從規(guī)劃圖可以看出，小區(qū)入門那里應(yīng)該就是下沉?xí)?，目前來看可能會有健身房、書吧和棋牌室這種基礎(chǔ)功能區(qū)，泳池應(yīng)該不太可能，社區(qū)低密度戶數(shù)沒那么多，實際的使用率的和維護造價太大；再者項目一站地直達豐臺園博園站，地鐵直上直下就是合生匯，一些占地空間大的娛樂設(shè)施或者像泳池也應(yīng)該會有，感覺現(xiàn)在又流行出一種新的形式——“動”區(qū)會所外置，即保證了低密社區(qū)的私密性，同時兼?zhèn)淞藰I(yè)主需要的基礎(chǔ)功能。

中建方程國賢府樓面價為2.84萬元/平，零溢價率意味著相比周邊之前拿地的次新項目具有巨大的成本優(yōu)勢；另一點需要說明的是，一般項目的正常建安成本會在五、六千，中建方程國賢府項目的地上地下綜合成本報價是6600，處于中等偏上的一個水準。

戶型設(shè)計上，按最小戶型75平來說大概估算總價約350萬起能上車，加上南北的雙向黑科技空間，基本都有90%及以上的實際使用率，這意味著最小建面約75平的戶型實際使用面積堪比周邊現(xiàn)有90平的，性價比優(yōu)勢這不明顯嘛？

從總價門檻看，項目給到了一個遠超同價位產(chǎn)品的配置標準：雙地鐵洋房社區(qū)、高使用率、中式園林和大湖、架空層會所、風(fēng)雨連廊……這些配置在以往會出現(xiàn)在改善盤中。您也可以說，周邊也有不錯的次新，比如西山甲一號這類，但是按照價格邏輯來說，盡管單價看似相近，但總價門檻更高，且在有"好房子"產(chǎn)品力加持的情況下同面積段所帶來的居住體驗，也是不一樣的。

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