2月25日上海“滬七條”新政重磅落地，從限購(gòu)松綁、公積金貸款額度提升到房產(chǎn)稅優(yōu)化，多維度政策紅利精準(zhǔn)釋放。新政施行后的首個(gè)周末，申城各大房產(chǎn)中介門(mén)店、新房售樓處迎來(lái)一波客流，二手房市場(chǎng)供需兩旺，新房市場(chǎng)購(gòu)房周期大幅壓縮，剛需與改善型置業(yè)需求同步爆發(fā)，上海樓市迎來(lái)暖意滿滿的“小陽(yáng)春”。

新房售樓處迎來(lái)大批看房客

中介門(mén)店：當(dāng)日簽約客戶增多

　　新政落地后，上海各區(qū)域中介門(mén)店率先迎來(lái)置業(yè)熱潮，外環(huán)外板塊表現(xiàn)尤為亮眼，房東掛牌積極性顯著提升，多位購(gòu)房者選擇看房當(dāng)日簽約。

　　來(lái)自山東的新上海人李女士一家，是新政的直接受益者。2016年赴滬工作的李女士夫婦，此前為解決居住問(wèn)題購(gòu)置了一套小戶型，隨著兩個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大，一家四口的居住需求難以被滿足，換房計(jì)劃卻因資金壓力遲遲未能落地。“想買(mǎi)大三室要貸200多萬(wàn)商貸，還款壓力太大，一度計(jì)劃買(mǎi)小房子落戶口，全家人租房住。”李女士的困境，也是此前眾多剛需置換家庭的共同難題。

　　“滬七條”的發(fā)布，讓李女士一家的換房計(jì)劃迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。新政不僅提高了家庭公積金貸款額度，二孩家庭還能享受20%的額度上浮，這意味著李女士家公積金貸款可多申請(qǐng)60萬(wàn)元，大幅降低了房貸還款壓力。政策發(fā)布后，李女士第一時(shí)間走進(jìn)中介門(mén)店，很快鎖定了康沈路上一套118平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)房源，實(shí)現(xiàn)了“早晨看、晚上買(mǎi)”的高效置業(yè)。

　　這套總價(jià)550萬(wàn)元的房源，精準(zhǔn)契合李女士一家的核心需求：小區(qū)毗鄰公辦初中，能滿足兩個(gè)孩子未來(lái)小升初的就近入學(xué)需求；步行十分鐘范圍內(nèi)，地鐵站、商場(chǎng)、醫(yī)院等公共配套一應(yīng)俱全，兼顧居住、教育與生活便利性。值得一提的是，該房源此前最高成交價(jià)超700萬(wàn)元，歷經(jīng)市場(chǎng)調(diào)整后價(jià)格大幅回落，讓李女士直呼“拿到了政策大紅包”。

　　南匯大區(qū)成為剛需置業(yè)的熱門(mén)陣地，新政發(fā)布當(dāng)晚該區(qū)域便成功簽約6套房屋交易，次日再簽5套，遠(yuǎn)超往常工作日1-2單的簽約量。據(jù)上海鏈家南匯大區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理畢潔超介紹，新政落地后區(qū)域中介門(mén)店來(lái)電量增加超50%，咨詢和看房量環(huán)比提升40%。

　　大虹橋徐涇板塊的二手房市場(chǎng)同樣熱度飆升，新政發(fā)布三天內(nèi)，蟠龍路分店新增13套二手房源，較同期實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，一改此前單月掛牌3-4套的低迷狀態(tài)。上海鏈家蟠龍路分行店總張帆表示，房東徹底告別觀望心態(tài)，購(gòu)房者咨詢熱情高漲，一小時(shí)內(nèi)便有三組看房者到訪門(mén)店，外環(huán)外貸款比例、公積金貸滿技巧成為咨詢熱點(diǎn)。該板塊的置業(yè)人群結(jié)構(gòu)清晰，華為等高收入新上海人、市區(qū)外溢人群、虹橋商務(wù)區(qū)上班族形成7:2:1的格局，次新房與老公房成交各占一半。他預(yù)計(jì)，隨著“金三銀四”樓市傳統(tǒng)旺季到來(lái)，該區(qū)域交易量有望實(shí)現(xiàn)翻倍。

購(gòu)房者看二手房

新房售樓處：購(gòu)房周期大幅壓縮

　　與二手房市場(chǎng)的火熱相呼應(yīng)，上海新房市場(chǎng)在新政首個(gè)周末同樣迎來(lái)高光時(shí)刻，虹口區(qū)外灘瑞府售樓處人氣爆棚，客戶來(lái)訪量顯著增長(zhǎng)，購(gòu)房者決策效率大幅提升，購(gòu)房周期從原本的11天壓縮至5天，政策紅利快速轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交。

　　“我是土生土長(zhǎng)的虹口人，早年因房屋征收搬遷至松江。眼看即將退休，我最大的心愿就是重回老城區(qū)生活?！?8歲購(gòu)房者王女士告訴海岸君，她已實(shí)地走訪虹口、楊浦多處樓盤(pán)。新政出臺(tái)后，售樓處人氣明顯升溫，讓她當(dāng)即下定決心，在外灘瑞府選購(gòu)了一套124平方米的新房，如愿圓了重返滬上老城區(qū)的居住夢(mèng)。

　　來(lái)滬工作一年半的新上海人張先生，社保繳納滿一年，順利獲得購(gòu)房資格。他與太太先后三次到外灘瑞府售樓處實(shí)地看房，最終選定一套124平方米的房源，并現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)工作人員測(cè)算房貸月供，敲定置業(yè)計(jì)劃。

　　外灘瑞府銷(xiāo)售總監(jiān)李凌宵介紹，新政發(fā)布后項(xiàng)目來(lái)訪量提升約30%，5天內(nèi)銷(xiāo)售額便達(dá)到1.5億元。為承接置業(yè)熱潮，項(xiàng)目第一時(shí)間開(kāi)展全員公積金政策培訓(xùn)，對(duì)登記在冊(cè)的客戶進(jìn)行一對(duì)一溝通，及時(shí)響應(yīng)新客戶關(guān)于公積金貸款、房產(chǎn)稅、外地父母購(gòu)房的咨詢需求。公積金貸款最高可達(dá)324萬(wàn)元的政策利好，讓改善型需求充分釋放，有兩組多子女三代同堂家庭直接將置業(yè)計(jì)劃從124平方米三房升級(jí)為165平方米四房，追求更舒適的居住空間。

政策紅利：撬動(dòng)多元置業(yè)需求

　　此次“滬七條”從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，精準(zhǔn)擊中購(gòu)房者核心痛點(diǎn)，成為撬動(dòng)樓市需求的關(guān)鍵杠桿，讓新上海人、剛需家庭、改善群體均能享受政策福利，也讓上海樓市的置換鏈條更加順暢。

　　在購(gòu)房資格上，非滬籍外環(huán)內(nèi)社保“3改1”、社保滿3年可增購(gòu)1套、居住證滿5年全市可購(gòu)的政策，大幅降低了新市民的置業(yè)門(mén)檻，讓長(zhǎng)期在滬工作的非滬籍群體順利拿到“房票”，僅新政公布當(dāng)日，貝殼/鏈家app日活躍用戶量便環(huán)比上升36.8%，二手房、新房帶看量分別環(huán)比上升122%、106%。

　　公積金政策的優(yōu)化更是直擊置業(yè)資金壓力，首套貸款額度提至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭20%、綠色建筑15%的上浮比例，最高可貸324萬(wàn)元，且實(shí)現(xiàn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，多子女家庭二套貸款也能上浮20%。南匯、松江等板塊300萬(wàn)元以內(nèi)的房源，公積金基本可覆蓋房貸，無(wú)需商貸的優(yōu)勢(shì)讓剛需家庭月供壓力大幅降低；而高額度的公積金貸款，也讓改善型家庭有能力追求更大的居住空間。

　　房產(chǎn)稅的優(yōu)化則進(jìn)一步支持置換需求，2026年1月1日起成年子女家庭本市唯一住房免征房產(chǎn)稅，讓“賣(mài)舊買(mǎi)新”“賣(mài)小買(mǎi)大”的置換群體無(wú)需再承擔(dān)額外稅費(fèi)，置業(yè)成本進(jìn)一步降低。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“滬七條”的精準(zhǔn)施策，讓上海樓市形成了“資格+資金+成本”的組合發(fā)力，不僅有效修復(fù)了市場(chǎng)預(yù)期，更讓剛需與改善需求同步釋放。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海樓市將朝著量升價(jià)穩(wěn)的方向發(fā)展，迎來(lái)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，讓更多購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“住有所居”的心愿。

金海岸工作室

作 者 | 楊玉紅

圖 片 |楊玉紅 采訪對(duì)象供圖

編 輯 | 任天寶