有沒有發(fā)現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)的邊界，正在變得越來越模糊

這個“邊界”，不是指地理上的，也不是指政策上的

而是指那些我們曾經(jīng)認(rèn)為

天經(jīng)地義、堅不可摧的行業(yè)內(nèi)在規(guī)則和分工界限

就在五年前，甚至三年前

這個行業(yè)還運(yùn)行在一套非常清晰的邏輯里：

設(shè)計院畫圖，工程部蓋樓，營銷部賣房，物業(yè)部接管

每個環(huán)節(jié)像精密儀器上的齒輪，環(huán)環(huán)相扣，但也涇渭分明

產(chǎn)品有明確的標(biāo)準(zhǔn)，空間有固定的功能

住宅就是住宅，商業(yè)就是商業(yè)

但今天，這套邏輯正在以肉眼可見的速度瓦解

而這種瓦解出現(xiàn)在很多行業(yè)內(nèi)常見的場景下

比如企業(yè)內(nèi)部的管理協(xié)同

比如產(chǎn)品空間的體驗融合

比如住宅與城市關(guān)系的重塑

你會發(fā)現(xiàn)

設(shè)計師開始操心運(yùn)營，物業(yè)團(tuán)隊提前介入開發(fā)

客廳和陽臺的界限消失了，住宅樓也變得像城市地標(biāo)

一切都變得“不倫不類”，卻又生機(jī)勃勃

這種邊界的模糊

甚至撼動了資本市場的估值邏輯，催生了新一代的行業(yè)操盤手

可能對于還在這個行業(yè)里的每一個人

理解這種“模糊”

就是我們看懂未來十年，這個行業(yè)將去向何方的關(guān)鍵線索

01、

職責(zé)邊界，從各司其職到共同創(chuàng)造

你有沒有想過一個問題：

為什么今天的房子，感覺和五年前、十年前不一樣了？

這種“不一樣”，絕不僅僅是外立面的材料變了，或者戶型做了優(yōu)化

真正的變化，始于

房企內(nèi)部那道曾經(jīng)堅不可摧的「部門墻」，正在被推倒

過去，房地產(chǎn)行業(yè)最引以為傲的

是如精密儀器般的工業(yè)化流水線：

建筑設(shè)計師負(fù)責(zé)把外立面畫得漂亮，結(jié)構(gòu)不出問題

室內(nèi)設(shè)計師在建筑給的“毛坯殼子”里發(fā)揮，追求樣板間的驚艷效果

景觀設(shè)計師則負(fù)責(zé)填滿建筑之外的空地，種樹挖湖

不僅如此，開發(fā)是開發(fā)，運(yùn)營是運(yùn)營

開發(fā)部門的KPI是速度、成本和銷售額，物業(yè)部門的KPI是收繳率和滿意度

兩者在交付那一刻進(jìn)行“交接”，此后往往相忘于江湖

這條流水線上，每個人都清楚自己的位置

每個部門也都守著自己的“一畝三分地”，追求自身環(huán)節(jié)的最優(yōu)解

這種高效模式在房地產(chǎn)的黃金時代無懈可擊

但今天，這套邏輯徹底行不通了

市場正在懲罰那些只能交出「割裂產(chǎn)品」的企業(yè)

所以

首先做出改變的，是設(shè)計邊界的融合

今天，一個好的項目，絕不再是建筑、室內(nèi)、景觀三張圖紙的機(jī)械疊加

它要求不僅設(shè)計各個專業(yè)，甚至連營銷、客服、供應(yīng)商團(tuán)隊，從一張總圖、甚至從一個概念開始，就坐在一起共同構(gòu)思

才能產(chǎn)生一次單盤研發(fā)的裂變

這件事做的很早也很極致的案例

是廣州保利天奕

創(chuàng)造出了獨一無二的松弛感社區(qū)

根本原因是項目從一開始，就要求設(shè)計三專業(yè)必須共同做一張總圖

這聽起來簡單，其實操作下來需要付出巨大的努力

因為在傳統(tǒng)研發(fā)流程中，建筑景觀精裝修本就有各自的先后順序

當(dāng)要求三專業(yè)共同在同一張總圖、同一個語境下推進(jìn)研發(fā)設(shè)計

就意味著每一個空間都結(jié)合了三方力量的緊密共創(chuàng)和同步設(shè)計

每個專業(yè)都要付出比以往多兩倍的時間和精力

所以整個研發(fā)過程隨處可見的畫面是這樣的

而得到的結(jié)果是

技術(shù)的融合讓總圖從上帝視角開始轉(zhuǎn)變?yōu)槿艘暯堑木?xì)化設(shè)計

從建筑柔和的轉(zhuǎn)角、景觀開闊的草坪與蜿蜒小徑到室內(nèi)大面積留白與流動空間

三個專業(yè)，共同完成了一部完整的“空間敘事”

為什么要這么做

本質(zhì)上還是因為

現(xiàn)在的客戶，想買的不是一個“房子”，而是一種“生活”

生活是連續(xù)的、整體的、充滿感受的

過去那種“各管一段”模式生產(chǎn)出來的割裂的產(chǎn)品，無法滿足今天消費者對高品質(zhì)完整體驗的追求

也倒逼著開發(fā)商必須改變思維，整合所有專業(yè)，為一個終極的“用戶體驗”負(fù)責(zé)

于是，職責(zé)邊界模糊的概念繼續(xù)延伸

第二，開發(fā)與運(yùn)營之間開始相互承接

過去，開發(fā)和運(yùn)營是典型的“前后廠”關(guān)系，甚至常有矛盾

注意，這里說的運(yùn)營，既有商業(yè)底盤的運(yùn)營，也有住宅底盤的物業(yè)服務(wù)

開發(fā)追求快周轉(zhuǎn)，可能留下一些實用隱患

運(yùn)營作為接盤者，則苦不堪言

而現(xiàn)在，領(lǐng)先的企業(yè)正在把運(yùn)營思維，前置到開發(fā)的骨髓里

無論是商業(yè)運(yùn)營還是物業(yè)服務(wù)，都不再是交付后才登場，而是從項目出生就開始陪伴成長

萬科中興傲舍的“主理人運(yùn)營模式”，就是一次大膽的實踐

在項目設(shè)計階段，未來的運(yùn)營團(tuán)隊就已經(jīng)深度介入

他們帶著一系列問題參與討論：

我們的目標(biāo)客群是年輕的創(chuàng)意階層，他們周末喜歡做什么？

社區(qū)的公共空間應(yīng)該怎樣設(shè)計，才能方便舉辦市集、沙龍或露天電影？

底商的業(yè)態(tài)應(yīng)該如何規(guī)劃，才能吸引他們駐足，而不僅僅是滿足基礎(chǔ)購物？

于是，你會看到這個項目出現(xiàn)了可變的泛會所空間、面向街道的活力商業(yè)、以及精心策劃的社群活動日歷

甚至，面對中興傲舍巨大的商業(yè)底盤

萬科也會以未來交付使用后的主理人思維開啟商業(yè)合作簽約

實景圖+品牌示意，店面實景圖?網(wǎng)絡(luò)

所以你才會看到那些小眾的、新銳精致的業(yè)態(tài)早早入駐

開發(fā)建造了空間本體，而前置的運(yùn)營則為空間提前注入靈魂
所以，你會發(fā)現(xiàn)我們所說的，企業(yè)內(nèi)部職責(zé)邊界的模糊，不是簡單的流程調(diào)整

而是一場從「一次性銷售」到「全生命周期經(jīng)營」的底層邏輯的改變

當(dāng)各個專業(yè)、各個部門開始為了同一個“用戶體驗”的目標(biāo)而共同創(chuàng)造時

這種變化也會像漣漪一樣擴(kuò)散到最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品本身

而這，正是我們接下來要看到的

第二重更直觀的邊界消融

02、

空間的邊界，從功能分區(qū)到場景融合

過去，無論是小到戶型圖還是大到社區(qū)空間，都更像是純粹功能主義的演繹

客廳、餐廳、臥室，涇渭分明

動線是固定的，面積是分割好的

會所和商業(yè)，更像是銷售道具和規(guī)劃指標(biāo)

而當(dāng)設(shè)計的各專業(yè)開始不再“各家自掃門前雪”

社區(qū)內(nèi)割裂的功能區(qū)越來越少，取而代之的是連貫的生活場景

第一，最明顯的是室內(nèi)一體化設(shè)計開始成為標(biāo)配

「一體化設(shè)計」已成為衡量產(chǎn)品力的關(guān)鍵

這件事的目的很明確：

最大限度地消除不必要的割裂感，讓空間服務(wù)于人，而非讓人遷就空間

所以你會看到，在寶華紫薇之星，有這樣的室內(nèi)門頭

整個門、門框、墻面、踢腳線、腰線……所有的細(xì)節(jié)都被極致的一體化設(shè)計和整合過

不僅如此，從玄關(guān)到客廳，從墻面到頂面，材質(zhì)、色彩、燈光都被統(tǒng)籌設(shè)計，形成連續(xù)的整體畫面

那種高級的包裹感和整體性，是過去拼湊式裝修無法企及的

更極致的思考體現(xiàn)在對核心生活場景的重構(gòu)上

比如中建玖上瑯宸約280平戶型

為了打造一個真正可開放、可封閉，并能承載家庭社交的「一體化空間」，做出了令人印象深刻的努力

當(dāng)然，280戶型天賦異稟的好底子是面向浦西面積最大的大寧公園，擁有一線公園景觀

在這樣的先天優(yōu)勢下，做出空間一體化的選擇并不難

難得的是中建玖上瑯宸的完成度

其一，是極致的陽臺和客餐廳一體化

通過270°無柱轉(zhuǎn)角電動窗，將大寧公園的景觀極致引入到室內(nèi)

其二，是全國豪宅體系中最完整的餐廚一體化空間

大家一定看過開發(fā)商為廚房設(shè)計的推拉門

打造可封閉可開放式的廚房

但完成的效果各不相同

最普通的推拉門可能拉開之后一半面寬都被擋住了，不過是名義上的開放

中建玖上瑯宸在約280平戶型的廚房采用成本極高的大體量全景推拉門

所以我們看到的廚房在開放時是這樣的

這可能是國內(nèi)豪宅體系中，廚房門打開最徹底的一次實踐

還沒完，大家看著中間那個島臺了么

為了能精準(zhǔn)預(yù)留島臺空間，廚房門的旋轉(zhuǎn)軌跡與角度是經(jīng)過精密計算的

我試著換個角度關(guān)上推拉門

你會發(fā)現(xiàn)推拉門和島臺有恰到好處的空間預(yù)留，而合上門則嚴(yán)絲合縫

其實花費了這么多心思，最終的目的還是希望這個島臺能成為家庭的社交核心，連接著烹飪、用餐、休閑與交談

讓這里不再是一個單純的廚房或客廳，而是一個完整的家庭廳場景

也讓設(shè)計的重點，從劃分區(qū)域，轉(zhuǎn)向了創(chuàng)造可能

第二，公區(qū)風(fēng)格也開始徹底貫通

社區(qū)的公區(qū)和私區(qū)不再是割裂的設(shè)計

整個社區(qū)空間都開始被視為一個完整的、連續(xù)的空間序列來打造

最明顯的表現(xiàn)，是設(shè)計語言的極致統(tǒng)一

比如，陸家嘴太古源 源邸

你能看到其室內(nèi)設(shè)計中隨處可見標(biāo)志性的、柔和的弧形元素

388戶型樣板間效果展示，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

而同款設(shè)計語言，也從戶內(nèi)開始向整個社區(qū)蔓延

蔓延至走廊、電梯廳、大堂，乃至?xí)拿恳粋€角落

會所實景圖

項目會所的靜區(qū)中庭

所有功能空間全部圍繞中庭空間為圓心環(huán)繞式排布

墻體、天窗、雕塑組合的空間充斥著圓弧帶來的溫潤感

這種極致的圓弧語言，如同一段柔和的旋律，貫穿了整個社區(qū)營造出安全、包容、充滿藝術(shù)感的沉浸式體驗

業(yè)主行走其中，感受到的不是空間的切換，而是同一種情緒風(fēng)格的層層遞進(jìn)與加強(qiáng)

在空間和風(fēng)格的延續(xù)之外，還有更重要的邊界融合

第三，也是最關(guān)鍵的一步，公區(qū)空間開始認(rèn)真的思考如何被使用

這或許是產(chǎn)品思維最根本的轉(zhuǎn)變

大家回憶一下，現(xiàn)在大部分住宅社區(qū)的會所都會做的一個空間——

私宴廳

交付后真的會用么？

對此，北谷團(tuán)隊調(diào)研了南京市5個板塊12個項目

發(fā)現(xiàn)棋牌室和茶室平均使用率可達(dá)65%，而私宴廳交付后運(yùn)營較為困難，有些交由第三方運(yùn)營，有些直接關(guān)閉空間另做他用

因此，在其南京映秦淮項目做了一個創(chuàng)新的決定

不為討好銷售而設(shè)計華而不實的私宴廳

反而在會所空間創(chuàng)造了棋牌室和主理人室

更細(xì)致的思考是，映秦淮在棋牌室的打造上，站在人性化的角度考慮

為業(yè)主打造專屬獨立衛(wèi)生間，讓空間品質(zhì)也業(yè)主體驗感都直線上升

主理人室則是考慮到在圈層社交和鄰里社群的驅(qū)動下

業(yè)主需要更多的留白空間來滿足個性化共創(chuàng)

于是映秦淮在會所設(shè)計了專屬的空間

并通過“空間支持＋主理人負(fù)責(zé)＋物業(yè)協(xié)調(diào)”的輕量化運(yùn)營，提升業(yè)主的自主性和參與感

所以，你會發(fā)現(xiàn)

現(xiàn)在產(chǎn)品空間的價值核心，正從“被看見”轉(zhuǎn)向“被使用”

當(dāng)社區(qū)內(nèi)部的壁壘被一一打破，生活于其中的人獲得了更大的自由與滋養(yǎng)時，一種更深層的訴求便開始萌芽：

我們的社區(qū)與更大的城市，又該是怎樣的關(guān)系？

這便自然地引向了下一個維度——

住宅，是否也能打破那堵無形的“圍墻”，去參與更廣闊的城市對話

03、

住宅的邊界，從城市背景板到天際線的參與者

房地產(chǎn)行業(yè)的這場邊界消融，沒有止步于社區(qū)圍墻之內(nèi)

而是正以一種更宏大的姿態(tài)，跨越物理的圍墻，重塑住宅與城市的關(guān)系

以前，住宅小區(qū)，尤其是高端小區(qū)，都會更傾向于內(nèi)向和封閉

住宅建筑的立面也不被重視，它們構(gòu)成城市的肌理，卻很少主動為城市面貌貢獻(xiàn)價值

住宅是城市中的“私域”，城市是住宅外的“公域”，兩者界限分明

今天，中國的頂級住宅項目，開始主動思考自己在城市中的角色

它們不再甘于只做沉默的背景板，而是試圖成為城市景觀的積極塑造者，甚至成為新的地標(biāo)

比如廣州保利玥璽灣

坐落于珠江新城的一線江景位置，在傳統(tǒng)思路下，這樣的社區(qū)開發(fā)哪怕是賣江景也能賣出高價

但玥璽灣做了更多

它以犧牲貨值為代價來建造極具標(biāo)識性的冠頂造型，也因此讓建筑本身成為珠江新城天際線中一個醒目的新坐標(biāo)

所以，當(dāng)鏡頭放遠(yuǎn)一點，將會看到

玥璽灣與遠(yuǎn)處的廣州塔遙相呼應(yīng)，共同勾勒出廣州現(xiàn)代都市的繁華圖景

不僅在高度上融入城市，也將生活場景的打造融入城市煙火中

當(dāng)鏡頭拉近，將會看到

巨大的底盤打造體驗式商業(yè)，成為社區(qū)與城市、與珠江連接的窗口

此時，玥璽灣已經(jīng)從「觀景者」，變成了「景中一部分」

同樣，在武漢長江中心

一方面，在最臨江的地塊，華潤以國際競賽的形式征集最佳設(shè)計方案

形成向長江展開的屏風(fēng)式界面

打造武漢長江的城市封面

同時，在一眾建筑群中

以約380米的城市高度打造超塔

并非只是一座高度意義上的建筑

在極端宏大的尺度之下，每一棟單體依然保持高度精細(xì)的垂直復(fù)合邏輯

頂部會為武漢帶來一所超五星級酒店，中部是總裁會所與總部寫字樓，底部商業(yè)又通過空中廊架鏈接城市，作為武昌萬象城的重要業(yè)態(tài)補(bǔ)充

不僅是城市天際線，更是城市系統(tǒng)的重要組成

這些選擇的背后，其實是價值觀的升維

領(lǐng)先的開發(fā)商意識到，頂級住宅的價值，不僅源于內(nèi)部的奢華，更源于其占據(jù)的稀缺城市資源后，能夠反哺城市的能力

當(dāng)你的建筑不僅沒有破壞城市景觀，反而極大地提升了它，那么你的項目就與城市進(jìn)行了一次成功的“價值綁定”

當(dāng)然，同步隨著城市規(guī)劃者和公眾審美需求的提升

社會不再接受那些只顧自己、忽視城市形象的建筑

這也進(jìn)一步要求住宅項目需要具備公共意識，它的立面、體量、燈光，都構(gòu)成了城市公共環(huán)境的一部分

住宅與城市邊界的模糊

是開發(fā)商從“土地開發(fā)者”向“城市共建者”角色轉(zhuǎn)變的鮮明信號

04、

邊界模糊之后，行業(yè)將去向何方

當(dāng)產(chǎn)品、空間、城市的物理邊界都在溶解

企業(yè)的職責(zé)邊界從各司其職到共同創(chuàng)造

產(chǎn)品的空間邊界從功能分區(qū)到場景融合

住宅的邊界從城市背景板到城市天際線的參與者

一場更深層次的“邊界模糊”正在發(fā)生

它發(fā)生在資本市場的估值邏輯里，也發(fā)生在行業(yè)人才的代際更迭中

所以，我們也迎來了那個終極問題：

邊界模糊之后，行業(yè)會去向哪里？

第一，資本的重新定價——從“快周轉(zhuǎn)”到“慢運(yùn)營”

過去十年，土地儲備、銷售規(guī)模、回款速度，構(gòu)成了評判一家房企價值的“鐵三角”

資本追捧的是能像制造業(yè)一樣，快速買地、快速建房、快速銷售的“高效率機(jī)器”

但今天，這套估值體系正在崩塌

資本市場也開始“模糊”它過去堅信的邊界，用新的眼光審視房地產(chǎn)

未來，一家房企的核心能力，不再僅僅是更快地造出房子賣掉

而在于能否長期持有、運(yùn)營好資產(chǎn)，讓其產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流和增值潛力

資本市場正在“模糊”傳統(tǒng)開發(fā)與資產(chǎn)管理之間的界限，它開始用衡量優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商的視角，來衡量房企

第二，操盤手的代際更迭——從“專業(yè)經(jīng)理人”到“跨界主理人”

任何行業(yè)的變革，最終都會體現(xiàn)在“人”的身上

當(dāng)行業(yè)的邊界開始模糊，必然會催生更全能的操盤手

上一代的房地產(chǎn)精英，大多是專業(yè)型的高手——

要么是成本控制大師，要么是營銷鬼才，要么是工程專家

他們在一個明確的職能邊界內(nèi)，做到了極致

但新一代的操盤手正在崛起，他們的知識結(jié)構(gòu)和能力模型，本身就是“邊界消融”的產(chǎn)物

他們或許更懂品牌，思考如何講好一個貫穿開發(fā)、服務(wù)、社群的故事

或許更懂跨界，能從藝術(shù)、時尚、科技等領(lǐng)域汲取靈感，注入產(chǎn)品

又或許更懂運(yùn)，從一開始就在為“運(yùn)營”設(shè)計空間、規(guī)劃內(nèi)容

這一代人，是“產(chǎn)品經(jīng)理”、“社區(qū)主理人”和“資產(chǎn)管理者”的混合體

他們的出現(xiàn)和上位，既是行業(yè)邊界模糊的結(jié)果，也反過來加速了這一進(jìn)程

這場“人的革命”，對不同規(guī)模的企業(yè)也意味著不同的啟示

對中小企業(yè)而言，宣告了“單點突破”時代的終結(jié)

依靠明星設(shè)計師或單個營銷奇招，已經(jīng)無法在復(fù)雜的系統(tǒng)性競爭中勝出

必須建立具備跨界協(xié)同能力的團(tuán)隊

對中型企業(yè)而言，指明了“系統(tǒng)協(xié)同”是生存發(fā)展的必由之路

必須打破部門墻，建立以項目成功和客戶滿意為中心的協(xié)同機(jī)制

讓懂品牌、懂運(yùn)營的人進(jìn)入決策核心

對大型企業(yè)而言，則提出“城市角色”的更高要求

不僅要造出好房子，更要懂運(yùn)營、真正承擔(dān)起“城市共建者”的責(zé)任

這本身就是最強(qiáng)大的品牌和護(hù)城河

05、

寫到這里

其實模糊的邊界也開始變得清晰了

那就是

當(dāng)舊的、固化的秩序被打破，正是新玩家崛起、新模式誕生、新價值被創(chuàng)造的最好時機(jī)

能夠率先理解這種“模糊”的本質(zhì)，主動打破認(rèn)知和能力的邊界的企業(yè)與個人

將有機(jī)會定義下一個十年

未來，屬于那些敢于親手繪制新地圖的人

“模糊”是混亂的結(jié)束，也是新秩序的開始