2026年開年，全國樓市還在“止跌”的邊緣試探。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定，1月份時(shí)，70個(gè)大中城市房價(jià)的降幅有所減小，即房價(jià)下跌的速度比以前放緩。

但有一個(gè)城市，已經(jīng)悄悄漲了快一年。

香港。

2025年整年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)較之上年增長了大約3.3%，成交量大幅增多，達(dá)到近4年來最高點(diǎn)，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青表示，香港樓價(jià)在未來三年也許會超越2021年的峰值水平，這樣的趨勢大概會持續(xù)到2031年，整體增幅可能會達(dá)到85%，85%是一種比例估算，并非絕對，不能小視，其可信度要自行判斷。

在此趨勢之下，那個(gè)全國首個(gè)房價(jià)極速上漲的城市，其市場依靠外地人維系，這 merits 仔細(xì)探究。

01 漲得這么猛，總得有原因吧？

回溯至2024年開年之時(shí)，香港樓市較為冷淡，不過很快便有所改變。

半年前，人們搶著看誰的虧損少一些，現(xiàn)在卻都在思考應(yīng)該在何時(shí)拋售以獲取最高利潤，這便是當(dāng)下香港樓市的狀態(tài)。

官方表示，有撤辣，減息，股市財(cái)富效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)增長，政策利好，租金上漲，庫存下降等情形，接下來，我給大家理一下要點(diǎn)，大約包含三個(gè)方面。

第一個(gè)邏輯是政策放松。

前面那些“辣招”已經(jīng)作廢，香港以前打擊炒房的時(shí)候采取了很多舉措，額外印花稅，買家印花稅還有新住宅印花稅等等各種稅費(fèi)都算在里面，這些稅費(fèi)一直在漲，最嚴(yán)格的時(shí)候，內(nèi)地人去香港買房得交高達(dá)30%的稅費(fèi)，這就等于把政策好處變成了真金白銀。

第二個(gè)邏輯，利息降了，月供少了。

香港貨幣與美元相掛鉤，美聯(lián)儲削減利率時(shí)，香港的按揭利率便會下降。當(dāng)下，房貸的實(shí)際年利率約為3.25%，銀行給出部分優(yōu)惠政策，就是在貸款銀行開設(shè)存款賬戶并存入多余款項(xiàng)，便可得到利息收入。

第三個(gè)邏輯，房租漲得比房價(jià)快，賬算得過來了。

這種情況可說是非常強(qiáng)硬，回顧之前的幾年，香港的房價(jià)一直在下降，但是租金卻一直上漲，對于購房者而言，這就表示自己得承擔(dān)更多的經(jīng)營成本，從這個(gè)角度來講的確很有道理，等到租金接近月供的時(shí)候，買房就會從“消費(fèi)”變成“資產(chǎn)規(guī)劃”，現(xiàn)在慢慢有更多人能夠清楚地算清這筆賬。

02 香港樓市回暖，誰在買？

事實(shí)上，主力軍其實(shí)是內(nèi)地買家，兩類人最活躍。

有些人憑借“高才通”這樣的人才方案去香港發(fā)展，內(nèi)地大概有26萬個(gè)家庭攜眷前往，他們必然要有棲身之所，并且要購買一些生活必需品。

在香港上學(xué)的內(nèi)地子女們的父母屬于一種特別的群體，從2024年開始，香港八所公立大學(xué)實(shí)行擴(kuò)招政策，非本地生人數(shù)上限擴(kuò)充到40%，這種改變致使高校周邊房租上漲，部分家長核算過經(jīng)濟(jì)賬，覺得租房成本甚至高于付首付。

租金不斷上漲，房貸利率漸漸下降，在此情形下，內(nèi)地買家大批涌入，這樣的邏輯合情合理。

這件事令人十分刺痛，香港本地年輕人希望房價(jià)降到所謂“合理區(qū)間”，不過內(nèi)地買家已經(jīng)開始進(jìn)場搶購，等他們察覺的時(shí)候，房價(jià)已經(jīng)漲了一倍。

03 漲了快一年，現(xiàn)在還能不能跟？

我先說結(jié)論：能跟，但不能瞎跟。

第一，分清楚你是哪類人。

如果你是內(nèi)地的買家，手中又有余錢打算配置些海外資產(chǎn)，香港房產(chǎn)可以列入考慮范圍，把匯率，利率以及政策因素綜合考慮之后，這筆賬就能說得通。如果你是香港本地的剛需群體，并計(jì)劃買房用于結(jié)婚生子，我的建議是無需等待所謂的“最低點(diǎn)”，房價(jià)開始上漲時(shí)進(jìn)場的買家不會出現(xiàn)虧損狀況。

第二，分清楚你圖什么。

圖片顯示出，香港當(dāng)下租售比有所改善，不過圖片所示漲幅，要小心對待當(dāng)前的分析是否可靠。從我這里來看，85%這個(gè)比例也許不夠精確，但是它提升的趨勢在短時(shí)間內(nèi)很難發(fā)生改變，當(dāng)下有政策放松，利率下調(diào)以及租金上漲這樣的狀況，而且在短期內(nèi)大概率不會出現(xiàn)變化。

第三，長期投資還是短期投機(jī)。

確有人短期內(nèi)賺到錢，有報(bào)道稱有人僅用四個(gè)月就賺了80萬，這并非虛構(gòu)之事。你有沒有想過，那個(gè)賺到80萬的人，在買進(jìn)的時(shí)候心里是怎么想的呢？他是不是已經(jīng)算準(zhǔn)了四個(gè)月以后就可以賣出去，又或者單純只是靠運(yùn)氣好呢？

沒人能算準(zhǔn)。香港房價(jià)從2021年一直跌到2024年，總共經(jīng)歷了三年的下跌過程，2022年的時(shí)候有人試圖抄底，這些人最后的情況多半要么割肉離場，要么仍然站在高點(diǎn)之上。

投資者關(guān)注底線，即租金能否覆蓋月供，可以覆蓋便形成了安全墊，人口仍在流入，政策給予利好，這便是風(fēng)向標(biāo)。底線守住了，往上能漲多少，那是驚喜。

總而言之，務(wù)必持有投資的心態(tài)，而非賭徒的心態(tài)。

作品聲明：僅在頭條發(fā)布，觀點(diǎn)不代表平臺立場