來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

沉寂多年的溫州購房團重現(xiàn)上海灘。這股不容小覷的力量，正成為觀察新政效應、激活樓市預期的生動注腳。

從內(nèi)環(huán)豪宅到改善新盤，浙C車牌的身影背后，是政策精準“開門”后，非滬籍購買力的強勢回歸與市場信心的快速修復。

01.

精準激活非滬籍需求

為“小陽春”鎖定勝局

春節(jié)剛過，上海樓市即迎來政策春風。2026年2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（俗稱“滬七條”），圍繞住房限購、公積金貸款等關鍵環(huán)節(jié)作出調(diào)整，其中大幅放寬非滬籍家庭購房資格成為核心看點。

新政要點明確：

社保/個稅滿1年即可在外環(huán)內(nèi)購買1套住房（原需3年）。

社保/個稅滿3年的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購1套。

持《上海市居住證》滿5年及以上的居民，可在全市購買1套。

這項被業(yè)內(nèi)視為年度樓市重要風向標的政策，其目標直指激活非滬籍購房需求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，上海非戶籍人口規(guī)模龐大，2024年已達983.49萬人，約占常住人口的40%。這部分人群購房意愿高，但對成本和門檻敏感。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也認為，新政將更多長期在滬工作生活的人群納入了合理購房通道，

提前鎖定了今年的樓市“小陽春”。

02.

溫州看房團掀起“巡禮”式考察

新政效果立竿見影。在“滬七條”頒布后的第二天，一股熟悉而強大的購買力已聞風而動——溫州看房團。

據(jù)上海多個新房售樓處反饋，大批懸掛浙C（溫州）車牌的豪車組成車隊，出現(xiàn)在多個重點樓盤：

徐匯內(nèi)環(huán)豪宅「安瀾上�！梗菏蹣翘幫＼噲霰徽鉉車輛“包圓”。該項目首開均價高達17.88萬元/平方米，即將加推二期。

普陀真如改善盤「中海環(huán)宇玖章」：營銷中心同樣迎來了溫州看房團大軍的身影。

這一景象，瞬間將市場記憶拉回到二十多年前。

溫州購房團曾是上海樓市的傳奇。

2001年8月，首個溫州購房團157人赴滬，三天豪擲5000多萬買下百余套房產(chǎn)，開啟了“掃樓”式購房時代。他們深度參與過世茂濱江花園、御翠豪庭等頂級豪宅，甚至近年在中海順昌玖里等項目的認購名單中仍可見其身影。

然而，隨著限購政策的收緊，這股“抱團”式的強大購買力已實質(zhì)性地從上海市場“消失”多年。

如今，浙C車牌卷土重來，且非“淺嘗輒止”，而是開啟了市中心樓盤的巡禮式考察。業(yè)內(nèi)人士感嘆：“今夕是何年？”這直觀地證明了新政大幅降低了非滬籍人士，尤其是具備強大資金實力的外地投資者的入市門檻。

過去，購房資格是橫亙在他們面前的最大障礙；如今，社保年限要求大幅縮短，相當于為這批“新市民”和改善家庭提前發(fā)放了珍貴的“入場券”。

03

情緒先動，成交醞釀

二手房已現(xiàn)暖流

新政引發(fā)的市場情緒迅速升溫。綜合多篇報道的一線反饋，當前市場呈現(xiàn)出“情緒先于成交啟動，二手市場先行反應”的鮮明特征。

• 新房市場處于預熱期：盡管售樓處到訪量，尤其是如溫州看房團這類標志性客群的到訪顯著增加，但新房成交的全面爆發(fā)“還需要一點時間”。業(yè)內(nèi)普遍將本周末視為檢驗新房市場熱度的第一個關鍵驗證點。

• 二手房市場已率先走量：與新房市場的醞釀不同，二手房市場對政策的反應更為迅速。政策降低了入市門檻，直接刺激了“賣舊買新”鏈條的啟動。實際上，上海二手市場在2025年已展現(xiàn)出韌性，全年成交量同比增長4.6%至22.71萬套，以總價300萬以內(nèi)的“老破小”剛需房源為主力。進入2026年1月，二手住宅成交2.03萬套，同比大增26.69%，已走出“暖冬”行情。盧文曦指出，中原的二手房報價指數(shù)自去年12月以來每周持續(xù)反彈，“小陽春”行情已有提前啟動跡象。

房地產(chǎn)有關人士分析進一步印證了這一點：激活非滬籍購房需求，核心目的之一正是為了消化居高不下的二手房庫存，穩(wěn)定二手房價，從而促進“賣舊買新、賣小買大”的良性循環(huán)。新政精準地撬動了這一關鍵環(huán)節(jié)。

04

釋放購買力，打通樓市循環(huán)

重塑市場預期

溫州看房團的重現(xiàn)，不僅是單個群體的回歸，更是新政釋放深層市場信號的縮影。

購買力的“泄洪”與“引流”：新政為近千萬在滬非戶籍人口中的潛在購房者打開了通道。特別是對于像溫州客戶這樣資金充裕、投資嗅覺敏銳的群體，政策松綁直接釋放了被壓抑的購買力。他們的行動具有極強的風向標意義，能快速帶動市場情緒和看漲預期。

打通“置換循環(huán)”的關鍵一環(huán)：上海樓市庫存存在結構性分化。截至2025年末，郊環(huán)外新房去化周期長達37個月，而中環(huán)內(nèi)則在12個月以內(nèi)。激活需求，尤其是能夠承接外圍剛需房源的非滬籍首置需求，有助于盤活整個交易鏈條。

非滬籍購房者入場購買二手房或外圍新房 → 原業(yè)主賣掉舊房獲得資金 → 再進入市場購買改善型新房，這一鏈條的暢通對市場健康至關重要。

重塑價格體系與市場信心：2025年，上海新房市場呈現(xiàn)“豪宅化”趨勢，套均總價上漲至1000萬元，但高端市場去化速度已在放緩。新政在引入新增需求的同時，也有助于穩(wěn)定整體價格體系，防止市場因結構性失衡而出現(xiàn)大幅波動。溫州看房團瞄準市中心高端及改善項目，也表明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在新政下更受青睞，市場信心正在從核心資產(chǎn)開始修復。

結論

“滬七條”的出臺，絕非簡單的政策松綁，而是一次針對上海樓市核心癥結的精準施策。它通過大幅降低非滬籍人群的購房門檻，旨在引入源頭活水，激活交易，穩(wěn)定預期。

浙C溫州看房團的重出江湖，是這輪政策效應最生動、最迅猛的寫照。它宣告了曾被限購政策阻攔的外地實力購買力正式回歸。

盡管新房成交的全面兌現(xiàn)尚需時日，但二手房市場的暖流、核心樓盤案場的熱度，以及各方專家對“小陽春”已提前鎖定的判斷，都清晰地指向一點：上海樓市的情緒冰面正在快速融化，一個由真實需求（特別是被新政釋放的非滬籍需求）驅(qū)動、以置換鏈條疏通為關鍵特征的階段性復蘇，已然拉開序幕。

市場的真正考驗在于這股熱度能否從個案擴散至全局，從情緒轉(zhuǎn)化為持續(xù)且均衡的成交。但無論如何，溫州看房團的車輪，已經(jīng)為2026年的上海樓市，碾出了第一道深刻的車轍。