【導(dǎo)刊智庫 | C位發(fā)聲】城市風(fēng)向，真知洞見——對話著名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文，解讀南沙收購大動作!

2月24日，南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心發(fā)布招標公告，將采購面積20000㎡商品房作為安置房源，預(yù)算達2.9億，要求商品房必須是南沙區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)明確的帶全屋裝修一手商品樓，并且單價不得高于1.45萬元/㎡。

南沙政府為何突然大手筆采購商品房？單價不高于1.45萬/平方米是在為市場新房的底價劃線嗎？越來越多的政府收購商品房行為會再次激起新一輪房地產(chǎn)投資熱情嗎？

為此《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》誠邀廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會智庫專家，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任，著名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文，談?wù)務(wù)邔δ仙硺鞘械挠绊憽?/strong>

南沙政策的三大突破

趙卓文表示，南沙作為自貿(mào)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)幾何中心及合作核心區(qū)，向來擅長探索創(chuàng)新模式，此次收購便是城市更新領(lǐng)域的又一“南沙樣本”。不同于白云等區(qū)域的做法，180㎡的面積上限的調(diào)整，更貼合區(qū)域房源特點與安置需求，而此次2.9億元、2萬㎡的現(xiàn)房采購，主要在政策目標、實施目的和操作模式三個維度的顯著不同，展現(xiàn)出政策的突破性。

首先是政策目標的差異。大家熟悉的既往政策，比如廣州安居集團此前收購商品房用作保障性住房（包括公共租賃住房），它的核心目標是“補民生短板”——重點解決中低收入群體的住房問題，因此對戶型有嚴格限制，必須控制在90平方米以下的小戶型。但南沙這次的政策完全不同，它的目標是服務(wù)城市更新項目的拆遷安置需求，簡單來說，就是政府為了推進城中村改造、舊城更新等項目，需要給被拆遷居民提供安置房，所以直接收購商品房作為定向安置房源。這種情況下，戶型限制就放開了，從60平方米到180平方米的區(qū)間都能覆蓋，能更好滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的居住需求。

其次是實施目的的差異。保障性住房政策本質(zhì)上是民生工程，核心是“兜底”——讓買不起房的群體有房住，社會屬性非常明確。而南沙的安置房源政策，是為城市更新項目“配套”的，目的是讓拆遷安置更高效、更有保障，本質(zhì)上是城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的一個工具，更強調(diào)對城市發(fā)展的支撐作用。

最后是操作模式的差異。傳統(tǒng)的保障房收購，一般是政府“集中采購”——相關(guān)部門制定統(tǒng)一標準，面向市場批量購買，更看重整體的社會效益。但南沙這次的政策是有明確項目指向性的，比如會規(guī)定“總價控制”“面積限定”等具體量化指標，比如首批收購約2萬平方米、資金約2.9億元，這種“精準滴灌”的模式，是為了確保收購的商品房能直接匹配具體城市更新項目的安置需求，不是泛泛的采購。

市場預(yù)期：

去庫存與穩(wěn)價格的雙重效應(yīng)

此次政策落地，大家最關(guān)心的是，對市場會產(chǎn)生哪些直接影響？尤其是當前南沙區(qū)乃至廣州部分區(qū)域存在商品房庫存壓力的背景下，這一政策能不能“穩(wěn)住”樓市？

對此，趙卓文分析，從市場預(yù)期來看，這次政策至少在兩個層面會產(chǎn)生積極效應(yīng)，尤其是對庫存去化和價格穩(wěn)定起到了“調(diào)節(jié)閥”的作用。

首先，庫存去化效應(yīng)。最直接的，是政府通過資金注入（首批約2.9億元收購2萬平方米現(xiàn)房），快速消化了市場上的存量商品房。這些房源是現(xiàn)房，拿到就能用，避免了新建安置房的漫長周期。間接來看，它還能形成“連鎖反應(yīng)”：一方面，能推動城市更新項目進程——過去拆遷安置房源不足可能拖慢項目進度，現(xiàn)在有了現(xiàn)成的商品房，安置問題解決了，項目就能更快推進；另一方面，對于一些面臨流動性風(fēng)險的開發(fā)企業(yè)來說，這相當于提供了一個“退出渠道”——房子賣出去了，資金回籠了，企業(yè)的壓力就小了。特別是南沙區(qū)部分房企，可能之前因為市場銷售慢導(dǎo)致資金鏈緊張，這次政策能精準緩解他們的短期壓力。

再看價格體系影響。大家可能會擔心：政府大量收購商品房，會不會影響市場價格？實際上，這次政策的定價機制很科學(xué)——收購單價定在14,500元/平方米，這個價格是綜合考慮了土地成本（參照南沙近年地價水平在7,000-10,000元/平方米）、建安成本保本要求，以及安置房“非市場化商品房”的功能定位后得出的。對比當前南沙商品房均價（約25,000-26,000元/平方米），兩者有明顯的合理價差，所以不會對整體市場價格體系造成直接沖擊。另外，它和房票安置模式也不是替代關(guān)系，而是互補的——房票讓居民自主選擇房源，而政府收購則是直接提供現(xiàn)房安置，兩種方式可以根據(jù)項目特點靈活搭配。

同時，面對政府的大手筆收購，趙卓文認為符合收購條件的主要是以下三類項目：

第一類是低土地成本項目。比如位于南沙區(qū)非核心地段（像明珠灣這種重點開發(fā)區(qū)域之外的其他地方），地價本身比較可控的現(xiàn)房項目。這類項目因為拿地成本低，收購后政府的使用成本也更合理。

第二類是風(fēng)險化解項目。主要是那些開發(fā)企業(yè)遇到流動性困難、手里有存量房源賣不出去的項目。不過政策也強調(diào)“優(yōu)先考慮可覆蓋土地成本的項目”，也就是說，即使企業(yè)有困難，但項目本身的土地成本等基礎(chǔ)投入能通過收購價覆蓋，這樣的項目會更受青睞。

第三類是庫存積壓項目。比如一些按照舊規(guī)開發(fā)的商品房，可能戶型、設(shè)計不符合當前市場需求，導(dǎo)致滯銷周期較長，這些“舊規(guī)產(chǎn)品”如果庫存積壓嚴重，也會成為政策重點關(guān)注的對象。

簡單來說，政策更傾向于“能解決問題、成本可控、匹配需求”的項目，而不是盲目撒網(wǎng)。

政策的創(chuàng)新性：又一“南沙樣本”

值得關(guān)注的是，這次南沙出臺的收購政策，體現(xiàn)出的創(chuàng)新性，對未來城市更新模式有著相當大的啟發(fā)。趙卓文分析，這次政策的創(chuàng)新性，可以從兩個層面看。

首先是城市更新模式的演進。過去像黃埔區(qū)推行的房票安置制度，適合拆遷周期長的區(qū)域——居民拿到房票后自己慢慢選房，但周期可能比較長。而南沙這次探索的是“依法征收+凈地出讓”的新模式，具體來說：由政府平臺公司主導(dǎo)直接收購商品房作為安置房源，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理；同時配套“統(tǒng)購統(tǒng)租”的物業(yè)運營機制，未來這些安置房不僅可以用于居住，還可以作為人才公寓、產(chǎn)業(yè)用房等多元化用途，真正實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。這種模式把“安置”和“發(fā)展”結(jié)合得更緊密，更符合城市更新的綜合需求。

其次是綜合效益。14500元/㎡的收購單價，結(jié)合區(qū)域地價與建安成本測算，處于合理區(qū)間，既為市場劃定了理性價格錨點，遏制惡意降價，也避免了安置成本過高。同時，此次收購并非孤立行為，而是延續(xù)了南沙“定向收購+房票安置”的創(chuàng)新路徑，兼顧政府、村民、房企三方利益，實現(xiàn)共贏。

除此以外，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，企業(yè)運營成本降低了，產(chǎn)業(yè)承載能力也更強了——比如一些產(chǎn)業(yè)配套的安置房，未來可以轉(zhuǎn)化為人才公寓，吸引更多人才留在南沙。

可以說，南沙這次的政策不是簡單的“托市”，而是通過精準施策，把安置需求、市場庫存和發(fā)展目標串聯(lián)起來，為其他區(qū)域的同類政策提供了很有價值的參考樣本。

同時趙卓文強調(diào)，此次政府收購并非刺激房地產(chǎn)投資熱，而是立足南沙發(fā)展實際的務(wù)實之舉。擴大收儲面積、采購現(xiàn)房的調(diào)整，既貼合區(qū)域需求，又實現(xiàn)了去庫存、促更新、紓房企之困的多重目標。這一創(chuàng)新模式也將成為南沙城市更新與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的重要支撐，真正實現(xiàn)樓市的“穩(wěn)穩(wěn)托起”。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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