2026年2月，一則掛售信息在酒店圈里悄悄流傳。 成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，這座占據(jù)成都高新區(qū)核心地段、號(hào)稱(chēng)成都體量最大的五星級(jí)酒店，以9.5億元的價(jià)格再次被擺上了貨架。 要知道，這座酒店最初的評(píng)估價(jià)高達(dá)16.09億元，如今的掛售價(jià)相當(dāng)于直接打了6折。 這已經(jīng)是該酒店第三次尋求轉(zhuǎn)讓了，前兩次的嘗試都以無(wú)人問(wèn)津告終。

時(shí)間倒回2024年，這家酒店的命運(yùn)就開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。 那一年，它曾兩次被推上司法拍賣(mài)的平臺(tái)。 第一次拍賣(mài)的起拍價(jià)定在11.5億元，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比評(píng)估價(jià)低了近三成。 然而，直到拍賣(mài)結(jié)束，也沒(méi)有等來(lái)一個(gè)舉牌競(jìng)價(jià)的買(mǎi)家。 緊接著的第二次拍賣(mài)，起拍價(jià)被進(jìn)一步調(diào)低至10億元，結(jié)果依舊沒(méi)有改變——流拍。 兩次拍賣(mài)，兩次流拍，這座昔日的“城市名片”似乎突然失去了對(duì)資本的吸引力。

這座酒店到底有多大？ 公開(kāi)信息顯示，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的建筑面積合計(jì)有10.5萬(wàn)平方米。 10.5萬(wàn)平方米是什么概念？ 大概相當(dāng)于14個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)連在一起的大小。 酒店里擁有975間客房，還有一個(gè)1150平方米的會(huì)議室，以及一個(gè)面積達(dá)到2500平方米的泳池。 這樣的硬件配置，放在全國(guó)范圍的五星級(jí)酒店里，都算得上是頂配。

它的地理位置也極其優(yōu)越，坐落在成都天府大道北段，旁邊就是地鐵1號(hào)線的錦城廣場(chǎng)站。 步行就能到達(dá)成都SKP、招商大魔方這些熱門(mén)商業(yè)綜合體。 可以說(shuō)，它占盡了地段和交通的所有優(yōu)勢(shì)。 在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，很多成都人提起五星級(jí)酒店，第一反應(yīng)就是這家位于環(huán)球中心的“巨無(wú)霸”，它幾乎是成都高端酒店的一個(gè)代名詞。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上看，這家酒店的表現(xiàn)其實(shí)并不算糟糕。 作為成都市區(qū)體量最大的五星級(jí)豪華酒店，它在2023年的客房出租率達(dá)到了57%。 在此之前的五年里，它的年均經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定在1.9億元左右，給業(yè)主帶來(lái)的考核利潤(rùn)約為5000萬(wàn)元。 單看這些數(shù)字，它似乎仍然是一個(gè)能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。

但問(wèn)題就出在“體量”這兩個(gè)字上。 近千間客房，超過(guò)10萬(wàn)平方米的建筑面積，意味著每一天、每一刻都在產(chǎn)生巨額的運(yùn)營(yíng)成本。 全日制的餐廳、中餐廳、咖啡吧、健身房、超大的會(huì)議室和泳池，這些設(shè)施需要龐大的人員編制來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。 24小時(shí)不間斷的機(jī)電系統(tǒng)，恒溫的室內(nèi)樂(lè)園，每一項(xiàng)都是吞噬資金的“怪獸”。 每年賬面上5000萬(wàn)的利潤(rùn)，一旦扣除掉龐大的資產(chǎn)折舊、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及那些隱性的維護(hù)開(kāi)支，真正能落到口袋里的現(xiàn)金流，可能遠(yuǎn)沒(méi)有看起來(lái)那么漂亮。

這家酒店命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，始于它前一位業(yè)主——融創(chuàng)中國(guó)所面臨的流動(dòng)性壓力。 作為環(huán)球中心會(huì)展文旅板塊的核心資產(chǎn)，這家酒店在融創(chuàng)的債務(wù)重組周期中，被列入了需要處置的資產(chǎn)清單。 還不上錢(qián)，就只能用資產(chǎn)來(lái)抵債。 2024年11月，經(jīng)過(guò)法院裁定，這家酒店被以“以物抵債”的方式，轉(zhuǎn)讓給了防水材料行業(yè)的龍頭企業(yè)北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司，用以抵償接近10億元的應(yīng)付賬款。

對(duì)于東方雨虹來(lái)說(shuō)，接手這家酒店更像是一次被動(dòng)的“接盤(pán)”，而非一次主動(dòng)的戰(zhàn)略投資。 東方雨虹的主營(yíng)業(yè)務(wù)是建筑防水材料，一家深耕建材領(lǐng)域的實(shí)體制造企業(yè)，突然要運(yùn)營(yíng)一家超大體量的度假型五星級(jí)酒店，這中間的跨度實(shí)在太大。 根據(jù)東方雨虹在2025年10月發(fā)布的第三季度報(bào)告，公司2025年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入206.01億元，同比下降了5.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.10億元，同比下降幅度高達(dá)36.61%。 自身主業(yè)正面臨壓力和挑戰(zhàn)，顯然沒(méi)有太多耐心和精力去慢慢養(yǎng)護(hù)這樣一座重資產(chǎn)。

持有一天，就要承擔(dān)一天的折舊、能耗、人力成本、國(guó)際品牌管理費(fèi)以及各項(xiàng)維護(hù)開(kāi)支。 與其讓資金沉淀在這個(gè)并不熟悉的領(lǐng)域，不如快速將其變現(xiàn)，回籠資金，聚焦于自己的核心主業(yè)。 于是，在成為新業(yè)主后不久，東方雨虹就迅速將酒店重新推向了市場(chǎng)。 轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也是一降再降，從最初流拍時(shí)的11.5億元，到第二次流拍時(shí)的10億元，再到2026年初掛牌的9.5億元。

與此同時(shí)，酒店所處的外部市場(chǎng)環(huán)境也在惡化。 根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu)臆合的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，成都酒店的間夜量排名已經(jīng)跌到了全國(guó)第19位，相比之前下滑了整整9個(gè)名次，甚至被青島、貴陽(yáng)等城市反超。 成都這座曾經(jīng)的“網(wǎng)紅城市”，對(duì)游客的吸引力似乎正在減弱，這直接反映在了酒店行業(yè)的整體數(shù)據(jù)上。

更大的隱憂來(lái)自于酒店自身的產(chǎn)品周期。 這家酒店開(kāi)業(yè)至今已經(jīng)超過(guò)十年，無(wú)論是裝修風(fēng)格、設(shè)施設(shè)備，還是給客人帶來(lái)的整體體驗(yàn)感，都進(jìn)入了一個(gè)必須更新升級(jí)的周期。 然而，翻新一棟建筑面積10.5萬(wàn)平方米的“巨無(wú)霸”酒店，投入的資金將是天文數(shù)字，動(dòng)輒需要數(shù)億元。 對(duì)于當(dāng)前的業(yè)主東方雨虹來(lái)說(shuō)，這成了一個(gè)兩難的選擇：投入巨資翻新，意味著要繼續(xù)往這個(gè)“無(wú)底洞”里砸錢(qián)；但不翻新，酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力只會(huì)隨著時(shí)間推移持續(xù)下滑，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步縮水。

成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的困境，并非一個(gè)孤立的個(gè)案。 它更像是全國(guó)高端酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。 當(dāng)行業(yè)紅利逐漸褪去，曾經(jīng)被資本捧上天的“香餑餑”，正在集體面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

就在同一時(shí)期，市場(chǎng)上傳來(lái)了更多類(lèi)似的消息。 上海新天地安達(dá)仕酒店傳出了“0元轉(zhuǎn)讓”的消息，這意味著接手方可能只需要承擔(dān)酒店的債務(wù)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)投入。 重慶北碚悅榕莊，一家高端度假酒店，其估值從7億元一路跌至8180萬(wàn)元成交，價(jià)格縮水了近九成。 鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店則以3.28億元的底價(jià)出讓?zhuān)@個(gè)價(jià)格相比評(píng)估價(jià)大概打了7折。

宏觀的數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題。 根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)的不完全統(tǒng)計(jì)，2025年全年，全國(guó)與酒店相關(guān)的拍賣(mài)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了764個(gè)，這些項(xiàng)目的拍賣(mài)總金額高達(dá)752億元。 其中，拍賣(mài)價(jià)格在1億元以上的“大標(biāo)的”就有228個(gè)。 進(jìn)入2026年，這股資產(chǎn)處置的浪潮并沒(méi)有停歇的跡象。 僅2026年1月一個(gè)月，全國(guó)就有77家酒店被推上拍賣(mài)臺(tái)，其中28家的價(jià)值超過(guò)1億元，這一個(gè)月酒店資產(chǎn)的拍賣(mài)總額就達(dá)到了約109億元。

曾經(jīng)，五星級(jí)酒店，尤其是這種超大體量的地標(biāo)性酒店，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常青睞的資產(chǎn)。 在過(guò)去那個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的粗放時(shí)代，開(kāi)發(fā)商建造酒店，看重的往往不是酒店本身能賺多少錢(qián)，而是它帶來(lái)的“地標(biāo)效應(yīng)”和“資產(chǎn)包裝”功能。 一家豪華酒店能提升整個(gè)地塊的價(jià)值和檔次，能為開(kāi)發(fā)商的其他項(xiàng)目賦能，更重要的是，它能在融資時(shí)成為一個(gè)有力的加分項(xiàng)。 酒店是不是最賺錢(qián)并不重要，只要能給地塊和融資加分，它就是一筆好資產(chǎn)。

那個(gè)時(shí)代最典型的代表就是富力地產(chǎn)。 富力曾經(jīng)手握77家高端酒店，風(fēng)光無(wú)限。 然而時(shí)過(guò)境遷，富力自身陷入了債務(wù)危機(jī)，最終被新加坡的債主清盤(pán)接管。 其旗下的酒店資產(chǎn)也被迫紛紛出售，鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店和長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店都以遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)的價(jià)格成交或掛牌。 成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，也正是融創(chuàng)在債務(wù)壓力下甩賣(mài)資產(chǎn)的一個(gè)典型縮影。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)這個(gè)最大的“金主”集體離場(chǎng)，五星級(jí)酒店頓時(shí)失去了最重要的買(mǎi)家。 除了財(cái)大氣粗的房企，還有誰(shuí)愿意花上數(shù)十億的資金，去買(mǎi)一個(gè)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、成本高昂，甚至可能常年處于微利或虧損狀態(tài)的“吞金獸”呢？ 資本市場(chǎng)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。 如今的資本看待酒店資產(chǎn)，只認(rèn)三件事：穩(wěn)定的現(xiàn)金流、可觀的投資回報(bào)率，以及清晰的退出通道。 那些資產(chǎn)過(guò)重、周轉(zhuǎn)緩慢、改造困難、成本高企的超大體量酒店，早已不再是資本眼中的香餑餑。

客源市場(chǎng)的變化也在加劇酒店的困境。 以往，五星級(jí)酒店的核心客源主要來(lái)自三個(gè)方面：政務(wù)接待、商務(wù)差旅和高端旅游。 但現(xiàn)在，這三類(lèi)客源都在不同程度地收縮。 政務(wù)接待方面，隨著相關(guān)政策的持續(xù)規(guī)范和落實(shí)，政府會(huì)議、公務(wù)接待選擇五星級(jí)酒店的需求大幅減少，這部分收入來(lái)源被直接腰斬。

商務(wù)差旅市場(chǎng)也在經(jīng)歷深刻的成本管控。 根據(jù)攜程商旅等平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)，超過(guò)87%的受訪企業(yè)都受到了差旅成本管控的影響。 許多大型互聯(lián)網(wǎng)公司、科技企業(yè)的差旅住宿標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大幅壓縮。 一線城市的住宿標(biāo)準(zhǔn)被控制在每晚500元封頂，其他城市則控制在300到400元之間。 這個(gè)價(jià)格區(qū)間，已經(jīng)很難覆蓋大多數(shù)五星級(jí)酒店的成本。

高端旅游市場(chǎng)同樣在發(fā)生變化。 相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的高凈值人群家庭對(duì)于非必要支出變得更為謹(jǐn)慎。 以前他們?cè)敢饣ㄙM(fèi)數(shù)千元入住一晚五星級(jí)酒店，享受奢華的服務(wù)和環(huán)境。 但現(xiàn)在，他們更傾向于把錢(qián)花在更具獨(dú)特性和體驗(yàn)感的旅游項(xiàng)目上，比如小眾深度的旅行、特色民宿或者戶外探險(xiǎn)，而不是單純?yōu)楦叨俗∷拗Ц兑鐑r(jià)。

當(dāng)政務(wù)、商務(wù)和高端旅游這三股核心需求同時(shí)減弱，許多五星級(jí)酒店卻未能及時(shí)調(diào)整自己的定位，找到新的目標(biāo)客群。 它們的產(chǎn)品和服務(wù)模式與當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求之間，出現(xiàn)了明顯的錯(cuò)位。 在供給端，過(guò)去幾年大量新建的酒店涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 在需求端，客源萎縮，消費(fèi)降級(jí)。 這一增一減，壓得許多五星級(jí)酒店喘不過(guò)氣。

成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，這座曾經(jīng)的“巨無(wú)霸”，如今靜靜地佇立在環(huán)球中心旁。 它的燈光依舊明亮，車(chē)輛依舊不時(shí)駛?cè)?，?huì)議依舊在此舉行，運(yùn)營(yíng)一切如常。 但在平靜的表面之下，是資產(chǎn)在司法拍賣(mài)平臺(tái)上的兩次流拍，是業(yè)主從房企到制造企業(yè)的被動(dòng)更迭，是掛牌價(jià)格從11.5億到10億再到9.5億的無(wú)奈下調(diào)。 它的故事，不僅僅是一座酒店的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，更是一個(gè)行業(yè)在時(shí)代變遷下的真實(shí)寫(xiě)照。