春節(jié)已經(jīng)過完了，牛馬們都陸續(xù)上班了吧。

關(guān)于2026 年的房地產(chǎn)市場走勢，大家有什么想法？

我們知道，幾乎所有大型研究機構(gòu)都會對房地產(chǎn)市場的走勢進行預(yù)測，而國內(nèi)的研究機構(gòu)更是各有特點，每個機構(gòu)都有自己的底層邏輯和分析框架。

今天老楊就比較全面和透徹地給大家分享一下，我們對于房地產(chǎn)市場的底層邏輯分析框架和預(yù)測模型。

首先，市場預(yù)測難度較高，因為它涉及諸多因素，且因素之間的相互關(guān)系十分復(fù)雜。

不管是股市、債市、商品市場等其他資產(chǎn)市場，還是房地產(chǎn)市場，預(yù)測其走勢都存在很大難度。

但從個人買房和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的角度來說，研究分析房地產(chǎn)市場就必須進行預(yù)測，因為只有預(yù)判市場走向，才能提前做出決策。

所以，作為大中型房地產(chǎn)研究機構(gòu)，同時也是長期研究中國房地產(chǎn)市場走勢的從業(yè)者，老楊團隊過去多年一直在梳理各類預(yù)測邏輯，優(yōu)化指標體系，完善預(yù)測模型，這也是我們始終努力的目標。

從預(yù)測邏輯來看，不少人或是機構(gòu)，都會根據(jù)房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)推演未來，但這種常用的預(yù)測方式存在明顯缺陷。

樓市向好時，會盲目預(yù)測樓市會更熱；樓市低迷時，比如當下，又會片面預(yù)測市場會繼續(xù)下滑、行情更糟。

而我們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測，尤其是 2022 年以來，創(chuàng)立了#全國房地產(chǎn)市場機會與風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)。

這套系統(tǒng)不斷優(yōu)化邏輯、豐富指標、修正預(yù)測模型，逐步成為預(yù)測房地產(chǎn)市場的有力工具。

我們這套預(yù)測體系的核心，是構(gòu)建了房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先景氣指數(shù)，并衍生出了馬力指數(shù)，以此為基礎(chǔ)，預(yù)測未來6-12個月的房地產(chǎn)市場走勢。

接下來，我先介紹一下我們這套系統(tǒng)預(yù)測房地產(chǎn)市場的三個核心底層指標。

第一個重要指標：房地產(chǎn)市場當期景氣指數(shù)。

這個指標依托房地產(chǎn)市場本身過去多年的月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)編制，市場始終在波動中發(fā)展。

該指標包含四個分指標，均圍繞住宅相關(guān)維度，具體為住宅成交、庫存壓力、住宅價格和住宅土拍市場。

第二個重要指標：房地產(chǎn)市場領(lǐng)先景氣指數(shù)。

我們知道，很多人分析樓市，都是依據(jù)過去和當前的歷史數(shù)據(jù)展開分析與推演，而我們創(chuàng)新性地構(gòu)建了這一領(lǐng)先景氣指數(shù)。

除了房地產(chǎn)市場自身的因素變化，還有一些外部因素會影響房地產(chǎn)市場的走勢，這也就是我們常說的，事物的發(fā)展是由內(nèi)因和外因綜合作用的結(jié)果。

而外因這一影響因素，往往容易被大家忽視，領(lǐng)先景氣指數(shù)正是考量外部因素的關(guān)鍵指標，主要由三個核心指標構(gòu)成：經(jīng)濟景氣指數(shù)、金融景氣指數(shù)、政策景氣指數(shù)，另外還有兩個輔助性小指標，分別是房價泡沫指數(shù)和住宅潛在供貨壓力指數(shù)。

第三個重要指標：房地產(chǎn)市場馬力指數(shù)。

如果把領(lǐng)先指數(shù)比作 “馬”，當期景氣指數(shù)比作 “車”，車要向前走，必須由馬來拉動。而馬拉車的力量，是觀察和預(yù)測房地產(chǎn)市場未來趨勢的重要變量。

衡量馬拉車的力量由兩部分組成，一部分是領(lǐng)先指數(shù)數(shù)值的月度變化情況；另一部分是每月領(lǐng)先景氣指數(shù)減去當期景氣指數(shù)的差額，將這兩個細分指標綜合計算后，就形成了馬力指數(shù)。

它用來衡量 “馬拉車” 的實際力量，也就是影響房地產(chǎn)市場未來走勢的隱性潛在動能。

接下來，咱們進入預(yù)測實戰(zhàn)環(huán)節(jié)。

首先來看一張圖，這是房地產(chǎn)市場當期景氣指數(shù)和領(lǐng)先景氣指數(shù)的走勢關(guān)系圖。

紅線代表當期指數(shù)，是衡量房地產(chǎn)市場本身熱度變化的指標，能看到 2022 年以來，該指數(shù)始終處于負值區(qū)間，說明樓市整體比較低迷，尤其是 2023 年二季度以來，樓市低迷程度更為明顯。

再來看領(lǐng)先景氣指數(shù)，該指數(shù)在 2022 年觸底，2025 年以來進入正值區(qū)間，但數(shù)值偏小，也就是說，“馬拉車” 開始緩慢發(fā)力了。

按照歷史規(guī)律，領(lǐng)先景氣指數(shù)的走勢一般會領(lǐng)先當期指數(shù)六個月。但考慮到本輪樓市下跌屬于房地產(chǎn)泡沫破滅的性質(zhì)，下跌周期會相對較長，所以當期指數(shù)會明顯滯后于領(lǐng)先景氣指數(shù)。

由此我們得出初步結(jié)論：當前樓市雖處于深度低迷狀態(tài)，但牽引樓市止跌復(fù)蘇的外部潛在動能，正在小幅增長。

看完領(lǐng)先指數(shù)和當期指數(shù)的關(guān)系圖，我們能大致看出二者的關(guān)聯(lián)和市場未來走勢的基本輪廓，但本輪樓市究竟何時觸底，單靠這張圖仍難以精準預(yù)測，我們需要進一步研究馬力指數(shù)。

馬力指數(shù)由領(lǐng)先景氣指數(shù)延伸而來，其內(nèi)部也包含多個細分指標，其中一個關(guān)鍵指標是房地產(chǎn)市場能量守恒指數(shù)。

這個指數(shù)的計算方式，是選取 2011 年以來每個月的領(lǐng)先指數(shù)減去當期指數(shù)的差額，再對這些差額進行累計。

看似計算方式復(fù)雜，但其核心內(nèi)涵是，將房地產(chǎn)市場走勢的強弱與基本面（包括經(jīng)濟、人口、金融、政策等方面）進行對比，以此觀察房地產(chǎn)市場底層支撐的能量大小。

從圖表數(shù)據(jù)能看出，2011 年到 2018 年，該能量守恒指數(shù)為正值，說明基本面支撐樓市走強；但 2019 年以來，指數(shù)轉(zhuǎn)為負值，意味著基本面支持樓市走弱。

不過有個好消息，我預(yù)計 2026 年這個能量守恒指數(shù)將進入正值區(qū)間，也就代表著支撐房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)企穩(wěn)的力量正在逐步增加。

接下來，再看另一張圖，展示的是馬力指數(shù)與房地產(chǎn)市場當期景氣指數(shù)的歷史走勢關(guān)系，以及對未來的預(yù)測。

從歷史數(shù)據(jù)來看，馬力指數(shù)的走勢會領(lǐng)先房地產(chǎn)市場當期指數(shù)12個月到15個月，這張圖中我們按照領(lǐng)先12個月進行了時間調(diào)序，調(diào)序后，馬力指數(shù)在時間維度上提前領(lǐng)跑一年。

從圖中能看到，馬力指數(shù)從 2024 年四季度開始，對當期景氣指數(shù)形成了托底力量，也就意味著當期景氣指數(shù)繼續(xù)下行的可能性大幅降低。不過目前馬力指數(shù)仍處于負值區(qū)間，其托底的能量相對偏弱。

按照圖中走勢預(yù)測，2026 年四季度開始，馬力指數(shù)會進入正值區(qū)間，也就是 “馬拉車” 的這個 “馬” 開始真正發(fā)力了，因此 2026 年房地產(chǎn)市場的景氣指數(shù)震蕩上行的可能性很大。

可能有人會問，2026 年馬力指數(shù)轉(zhuǎn)正，是不是意味著房價會止跌？

其實答案仍是否定的，因為房地產(chǎn)當期景氣指數(shù)觸底，并不代表房價已經(jīng)止跌。

景氣指數(shù)觸底時，樓市仍處于 “寒冬”，房價還會繼續(xù)下跌；只有當景氣指數(shù)從負值區(qū)間持續(xù)上行，走到接近零軸、約-30左右的位置時，房價才能真正實現(xiàn)止跌。

所以說，按照我們的指數(shù)體系來看，房地產(chǎn)市場的觸底分為兩個底部：

廣義的底部，指的是 “冬天最冷的時候” 已經(jīng)過去，也就是樓市景氣度達到最低點并開始回升；

狹義的底部，指的是房價見底、真正止跌，這個節(jié)點出現(xiàn)在房地產(chǎn)景氣度告別 “冬天”、進入 “春天” 的某個時間點。

最后，我們再來看一張圖，這是根據(jù)領(lǐng)先指數(shù)的走勢預(yù)測當期景氣指數(shù)的走勢。

我們先根據(jù)過去一段時間領(lǐng)先指數(shù)的走勢進行線性預(yù)測，推演未來領(lǐng)先指數(shù)的走勢，再結(jié)合當期指數(shù)和領(lǐng)先指數(shù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，推導(dǎo)出當期指數(shù)的未來走勢。

這份預(yù)測結(jié)果顯示，未來兩三年領(lǐng)先指數(shù)會持續(xù)上升，這主要得益于政策面與金融面的明顯改善，同時經(jīng)濟面也會出現(xiàn)緩步改善的態(tài)勢。

這里需要關(guān)注兩個重要時間節(jié)點：

第一個節(jié)點是 2026 年三季度，房地產(chǎn)市場將進入 “早春時節(jié)”，也就是告別蕭條期，進入復(fù)蘇期的早期階段；

第二個節(jié)點是 2027 年四季度，房價將實現(xiàn)真正的止跌，也就是樓市迎來狹義的底部。

看完上述的技術(shù)分析，不知道老鐵們有什么感受。

總體來講，我把核心結(jié)論再概括一下：

2026 年房地產(chǎn)的景氣指數(shù)會呈震蕩式上行趨勢，尤其是下半年，市場大概率會告別蕭條的 “冬天”；但房價的真正止跌，可能要等到 2027 年。

我們這套市場監(jiān)測和預(yù)測系統(tǒng)，適用于全國50個大中城市，后續(xù)有機會，我們也會為大家分享部分典型城市的房地產(chǎn)市場走勢。另外這套系統(tǒng)公對公出售，有興趣的房企可私信。