一件事情的發(fā)生

如果超乎你的預(yù)期

這就意味著可能很多事情已經(jīng)悄無(wú)聲息地改變……很久了

前天除了上海出臺(tái)新政，還有一件小事：

廣州拍出了一塊地王

這是廣州樓市史上最具分量的 “史詩(shī)級(jí)” 地塊之一

天河馬場(chǎng)地塊的競(jìng)拍

從上午 10 點(diǎn)持續(xù)到傍晚近 7 點(diǎn)

整整243 輪競(jìng)價(jià)、耗時(shí)近 9 小時(shí)

最終被越秀以236.04 億元收入囊中，溢價(jià)率 26.6%

住宅樓面價(jià)定格在8.58 萬(wàn)元 /㎡，刷新了廣州住宅樓面價(jià)紀(jì)錄

但即便如此，也不過(guò)是一宗土地成交而已

為什么值得我專門書寫

一個(gè)很重要的邏輯在于：這塊地被如此追捧，背后傳遞的，是一座城市發(fā)展的核心規(guī)律

01

這塊地為什么貴

淺層來(lái)看，無(wú)非是位置核心、體量較大

但背后有一個(gè)重要共識(shí)，也是眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊充滿信心的前提：

廣州市場(chǎng)在 2025 年的表現(xiàn)，極大提升了企業(yè)端的信心

他們相信

一塊好地能創(chuàng)造出更大的價(jià)值

而這份信心，我個(gè)人認(rèn)為，很大程度來(lái)源于一個(gè)項(xiàng)目：保利玥璽灣

也就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的 “保利面粉廠” 項(xiàng)目

用 “橫空出世” 形容這個(gè)項(xiàng)目 2025 年的表現(xiàn)毫不為過(guò)

如果過(guò)去一年整個(gè)行業(yè)只選一個(gè)門面項(xiàng)目

那就是保利玥璽灣

對(duì)地產(chǎn)從業(yè)者而言，這個(gè)項(xiàng)目直接拉高了大家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的認(rèn)知

更重要的是

它直接重塑了市場(chǎng)對(duì)廣州單盤價(jià)值的認(rèn)知

在這個(gè)項(xiàng)目入市之前，多年來(lái)所有人都默認(rèn)：廣州豪宅天花板就在 14 萬(wàn)左右

但玥璽灣入市后，起步就是 17 萬(wàn)，最高賣到 30 萬(wàn)

關(guān)鍵是，這樣的定價(jià)得到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈認(rèn)可

2025 年全國(guó)僅有的兩個(gè)單次開(kāi)盤破百億的項(xiàng)目

其中一個(gè)就是玥璽灣

放在地產(chǎn)營(yíng)銷圈，這近乎神跡

正是這個(gè)項(xiàng)目的成功，讓天河馬場(chǎng)地塊擁有了更大的想象空間

沒(méi)有它，所有人都不會(huì)意識(shí)到，原來(lái)廣州的高端客群能爆發(fā)出如此龐大的購(gòu)買力

但這一現(xiàn)象背后，有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：到底是什么真正激活了市場(chǎng)需求？

02

說(shuō)來(lái)也奇妙

單盤主義工作室轉(zhuǎn)型企業(yè)咨詢后，做咨詢的第一個(gè)外地項(xiàng)目

就是玥璽灣

我們從 2024 年底到 2025 年全年

為這個(gè)項(xiàng)目做了一整年全流程策劃

開(kāi)過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)會(huì)跑過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)工地以及調(diào)研過(guò)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)的人

深度參與前端產(chǎn)品研發(fā)、中端概念包裝、后端傳播洞察三大核心環(huán)節(jié)

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的核心邏輯，我們做過(guò)完整的兩小時(shí)復(fù)盤

但今天我最想表達(dá)的是：玥璽灣從一開(kāi)始

需要反復(fù)多次重復(fù)地強(qiáng)調(diào)一件事

項(xiàng)目與城市的共舞

普通項(xiàng)目賣規(guī)劃

一般項(xiàng)目講地段

高級(jí)項(xiàng)目聊生活

而真正塔尖、孤品級(jí)的項(xiàng)目，站位從一開(kāi)始就不一樣

它傳遞的，是項(xiàng)目與城市的共生共榮

能站到這個(gè)能級(jí)的項(xiàng)目，地段已是最基礎(chǔ)的底牌

不用任何一個(gè)字的描述大家都知道位置能級(jí)如何

但是更需要表達(dá)的，其實(shí)是

項(xiàng)目本身能為城市反哺城市價(jià)值與城市意義

我為這個(gè)項(xiàng)目提煉的第一個(gè)核心洞察就是：浪潮之巔

用這個(gè)概念，點(diǎn)明它與廣州此前所有項(xiàng)目的本質(zhì)區(qū)別

當(dāng)其他項(xiàng)目都在講 “如何占據(jù)城市資源”

玥璽灣從一開(kāi)始就在講“項(xiàng)目能為城市帶來(lái)什么”

格局高低，立判高下

正是這一認(rèn)知轉(zhuǎn)換

瞬間拉開(kāi)了玥璽灣與其他項(xiàng)目的差距

在客戶心中建立起唯一認(rèn)知

也因此擁有了單盤獨(dú)立定價(jià)權(quán)

所有的溢價(jià)，都來(lái)自無(wú)可替代

一個(gè)頂級(jí)的單盤認(rèn)知，就是擁有如此強(qiáng)大的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化力

03

所以，需求到底是怎么來(lái)的？

房地產(chǎn)營(yíng)銷圈一直有個(gè)誤區(qū)：需求是匹配出來(lái)的

默認(rèn)市場(chǎng)有充足需求，我們只用好產(chǎn)品去對(duì)接

這在樓市上行期是 “真理”

在市場(chǎng)下行時(shí)，卻直接導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)卷

無(wú)節(jié)制的堆砌式投入，換不來(lái)真實(shí)有效的需求轉(zhuǎn)化

我們必須明白：未來(lái)市場(chǎng)里，需求不是被匹配的，需求是可以被創(chuàng)造的

而創(chuàng)造的核心，就在于市場(chǎng)對(duì)一個(gè)單盤的認(rèn)知

人人都在說(shuō)行業(yè)分化、市場(chǎng)細(xì)分

但到底細(xì)分的是什么

不是細(xì)分購(gòu)買力，也不是細(xì)分需求，而是細(xì)分市場(chǎng)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的單盤認(rèn)知

玥璽灣之所以能成功，就是把自己和其他所有項(xiàng)目

在認(rèn)知上徹底隔離開(kāi)

所以我們看到：玥璽灣一戰(zhàn)封神，但廣州其他 14 萬(wàn)左右單價(jià)的項(xiàng)目，依然在紅海中廝殺

背后根源，就在這里

04

當(dāng)然，這篇文章不是教大家如何操盤（你想深入了解也可以直接找我）

我更想表達(dá)的是：這種需求被創(chuàng)造的過(guò)程

從來(lái)不是單一角色的成功

而是城市與項(xiàng)目聯(lián)合創(chuàng)造的結(jié)果

廣州通過(guò)玥璽灣的成功，已然摸到了城市能級(jí)再上臺(tái)階的關(guān)鍵：

用核心地塊，吸引核心企業(yè)，聯(lián)手打造出真正意義上的 “單盤主義” 樣本

這也是天河馬場(chǎng)地塊在 2026 年初重磅入市的底層邏輯

廣州，一度是一線城市里存在感最弱的一個(gè)

城市價(jià)值明顯被低估

而玥璽灣的成功，證明了這座城市正在被一些具象的項(xiàng)目激活能級(jí)

對(duì)于現(xiàn)在的每一個(gè)城市管理者，有沒(méi)有想過(guò)如何更好激活城市需求

說(shuō)實(shí)話，2026 年開(kāi)年至今，我接待過(guò)各類地方相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)

他們幾乎都有同一個(gè)問(wèn)題：如何更好盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)

一個(gè)城市手里的籌碼無(wú)非幾個(gè)：存量資產(chǎn)的相關(guān)政策、增量市場(chǎng)的土地供應(yīng)，以及一批相對(duì)穩(wěn)定的合作伙伴（開(kāi)發(fā)商）

這三張牌打得好其實(shí)可以創(chuàng)造無(wú)數(shù)可能

關(guān)于這一點(diǎn)，我一直強(qiáng)調(diào)幾個(gè)核心關(guān)鍵點(diǎn)

05

第一：每個(gè)城市敢不敢每年立一個(gè)豪宅門面

過(guò)往發(fā)展中，市場(chǎng)宣傳口徑一直是 “低調(diào)化豪宅、主力宣傳剛需”

這一點(diǎn)固然沒(méi)錯(cuò)

但今時(shí)不同往日

當(dāng)下環(huán)境里，敢不敢樹(shù)立一兩個(gè)豪宅市場(chǎng)的標(biāo)桿，對(duì) B 端信心、資本信心的影響是巨大的

什么是好房子

不只是適配剛需、改善的才是好房子

我認(rèn)為，能真正激活市場(chǎng)需求的，就是好房子

豪宅，不應(yīng)被排除在外

而且，豪宅成交，是最直接、最快速提振城市信心的窗口

這個(gè)道理很多人懂

但一到落地執(zhí)行，總會(huì)有各種顧慮

這也恰恰看出城市與城市之間的魄力差距

一旦這樣的項(xiàng)目構(gòu)筑起強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，就是一股強(qiáng)大的信心氣場(chǎng)

——對(duì)客戶而言，看到塔尖市場(chǎng)如此表現(xiàn)，會(huì)更堅(jiān)定自己的判斷

——對(duì)招商引資而言，看到這樣的項(xiàng)目能成功、能盈利，會(huì)吸引更多資本涌入

——同時(shí)，一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目會(huì)帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的裂變

單點(diǎn)創(chuàng)新，會(huì)被系統(tǒng)性復(fù)制到更多地方

這就是從 0 到 1 之后，成功帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)

不要覺(jué)得這是天方夜譚

在當(dāng)下極度缺信心的市場(chǎng)里，一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的成功，足以對(duì)一座城市形成連環(huán)帶動(dòng)

不要小看一個(gè)標(biāo)桿的作用

特別是樓市信心如此薄弱的當(dāng)下

城市的樓市發(fā)展，對(duì)于行業(yè)的信心

需要市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)信心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品力信心身上

06

第二，如何引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商，做出更高級(jí)的項(xiàng)目

注意，是 “更高級(jí)”

而不是 “更張揚(yáng)”

越來(lái)越多城市推出核心稀缺地塊，但除了價(jià)高者得

開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的理解、理念與創(chuàng)造力，至關(guān)重要

因?yàn)檫@個(gè)能級(jí)的項(xiàng)目，代表的是城市居住門面

簡(jiǎn)單堆砌，哪怕能換來(lái)流速，也不利于單個(gè)城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展

所以，如何引導(dǎo)企業(yè)做更高級(jí)的項(xiàng)目

核心在于：項(xiàng)目有沒(méi)有與城市聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)有沒(méi)有深度融合，有沒(méi)有創(chuàng)造真正不一樣的生活

這一點(diǎn)很容易被忽略，卻極其關(guān)鍵

樹(shù)立 “好房子” 的標(biāo)桿，必須先在行業(yè)內(nèi)建立強(qiáng)大認(rèn)知

我們?yōu)楂h璽灣做的最系統(tǒng)的一件事，就是講清楚：這個(gè)項(xiàng)目如何推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步

整整三本書差不多十萬(wàn)字

這種笨重的事有沒(méi)有意義

對(duì)于這種絕對(duì)塔尖的項(xiàng)目超級(jí)有意義

我甚至不允許這些手冊(cè)出現(xiàn)任何電子物料，就是用這種方式表達(dá)產(chǎn)品力的極致

保利玥璽灣作為頭部項(xiàng)目，必須要有這樣的底氣與格局

07

我一直覺(jué)得，自從我們開(kāi)始做單盤咨詢，就一直在重新定義策劃這件事

我們看待一個(gè)項(xiàng)目

只有先剔除價(jià)格干擾，才有可能重新喚醒價(jià)值認(rèn)知

這也是很多存量項(xiàng)目的困境，也是很多操盤團(tuán)隊(duì)待解的命題

如果你手上有具體的項(xiàng)目，想要?jiǎng)?chuàng)造單盤主義，歡迎和我聯(lián)系

之前留的微信號(hào)，加的人太多，無(wú)效社交也多，所以暫時(shí)不通過(guò)了

如果你有需求，歡迎發(fā)郵件至：jimlujnu@qq.com

如果你手上有具體項(xiàng)目、具體問(wèn)題，希望一起共創(chuàng)，都可以在郵件里說(shuō)明

并留下聯(lián)系方式

如果我看完覺(jué)得能幫到你，我會(huì)親自給你回電話的

我們有一整套對(duì)于客戶、對(duì)于項(xiàng)目、對(duì)于產(chǎn)品的完整世界觀和方法論

我們一年要看200+項(xiàng)目，創(chuàng)業(yè)十年接近一千個(gè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備量

并且我們堅(jiān)持不繞過(guò)任何捷徑去發(fā)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的核心洞察

這是我們的能力，也是我們的底氣

我們除了不便宜，幾乎沒(méi)什么缺點(diǎn)

相信能夠幫助到各位

其實(shí)

不管是開(kāi)發(fā)商還是城市，都在期待供給側(cè)改革

但我們要清楚，這件事究竟如何發(fā)生

供給側(cè)的變化，不依賴被動(dòng)等待客戶

而需要城市與開(kāi)發(fā)商更深度的共創(chuàng)：激活一兩個(gè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿，重塑城市信心

以此形成良性循環(huán)

廣州吃到了這波紅利

2026年的樓市可能還會(huì)是廣州年

因?yàn)橐呀?jīng)有好幾個(gè)廣州的項(xiàng)目在和我們聯(lián)系，試圖創(chuàng)造出下一個(gè)玥璽灣

樓市的熱度健康往上

或許靠的就是這一個(gè)兩個(gè)具體項(xiàng)目持續(xù)夯實(shí)

未來(lái)每一座城市，或許都該認(rèn)真看看這一次廣州的 “有意為之”

然后

好好審視自己的勇氣

歡迎大家和我聯(lián)絡(luò)，我們線下見(jiàn)，我們項(xiàng)目中見(jiàn)