家人們，最近廣州房產(chǎn)圈徹底炸鍋了！估計你們刷短視頻、看新聞，都刷到了一個大消息——廣州馬場地塊拍賣，直接拍出了史詩級場面，不僅把廣州住宅樓面價的紀(jì)錄給破了，總價還沖到了廣州宅地歷史第二，這事兒我必須跟你們掰開揉碎了說，全程大白話，不搞那些聽不懂的專業(yè)術(shù)語，不管你是剛關(guān)注樓市的小白，還是在廣州打拼想買房的普通人，都能看明白、看痛快！

先跟你們說實打?qū)嵉氖聦?，不摻一點水分。就在2月25號那天，廣州天河區(qū)那塊特別出名的馬場地塊，開始公開競拍，這可不是普通的地塊，光起拍價就高達(dá)186億多，相當(dāng)于好多中小城市一整年的土地收入了！一開始我還以為，這么高的起拍價，房企們會謹(jǐn)慎一點，沒想到一開場就直接殺瘋了。

一共有8家實力房企報名，最后7家直接下場競價，你們想想，能拿出上百億資金拍地的，都是保利、華潤、越秀這種大佬級別的企業(yè)，根本不是小開發(fā)商能玩得起的。這場競拍從早上10點一直拍到晚上快7點，整整近9個小時，一共拍了243輪，刷新了廣州土拍競價輪數(shù)的歷史紀(jì)錄，有時候一分鐘就有8次出價，看得人手心冒汗。

最后，還是咱們廣州本土的龍頭企業(yè)越秀，殺出重圍，以236.0365億的總價拿下了這塊地，比起拍價多花了49億多，溢價率達(dá)到了26.6%。更關(guān)鍵的是，這塊地的住宅樓面價，折合下來高達(dá)8.5489萬每平米，直接超過了2023年琶洲那塊地的紀(jì)錄，成了廣州新的樓面價地王！而且這個總價，在廣州宅地歷史上，也只比2009年的亞運城地塊低一點，排第二，堪稱史詩級土拍，當(dāng)時線上圍觀的人都超過10萬，官方競拍網(wǎng)頁都一度卡崩了，你們就知道這熱度有多夸張了。

說到這，肯定有家人要問了：主播，這些房企是不是瘋了？花這么多錢搶一塊地，真的值得嗎？其實你們別覺得房企傻，他們比誰都精明，花這么多錢，背后肯定有原因，我跟你們說4個關(guān)鍵點，都是普通人能聽懂的大實話，沒有一點虛的。

第一個原因，也是最核心的，就是這塊地太稀缺了，稀缺到幾乎是“絕版”的程度。你們可能不知道，馬場地塊在天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東，正好在珠江新城、金融城、琶洲三大CBD組成的“黃金三角”正中心，是珠江新城最后一塊大體量的未開發(fā)宅地。說白了，珠江新城是什么地方？那是廣州的市中心中的市中心，寸土寸金，以前開發(fā)的地塊早就賣完了，以后再也不會有這么大規(guī)模、這么核心的地塊了，物以稀為貴，這個道理咱們普通人都懂，房企更懂，所以拼了命也要搶。

第二個原因，地段好到?jīng)]話說，配套已經(jīng)成熟得不能再成熟了。這塊地周邊，珠江公園、暨南大學(xué)就在旁邊，領(lǐng)展廣場這種大型商場也不遠(yuǎn)，地鐵更是四通八達(dá)，而且周邊全是僑鑫匯悅臺、保利玥璽灣這種頂級豪宅，住的都是高凈值人群。以后在這里建房子，不管是住宅還是商業(yè)，根本不用愁沒人要，畢竟誰不想住在市中心，出門就是公園、商場、地鐵，這種地段的價值，是那些偏遠(yuǎn)板塊比不了的。

第三個原因，政府的規(guī)劃加持，給足了房企信心。早在2025年10月，廣州就出臺了政策，把馬場片區(qū)和聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，當(dāng)成重點打造的高端商業(yè)載體。而且這塊地還是廣州低效用地再開發(fā)的試點項目，以前這里是零散的汽車、家居市場，和CBD的定位完全不匹配，現(xiàn)在政府重新規(guī)劃，要把它打造成集住宅、高端商業(yè)、五星級酒店、體育公園于一體的高端片區(qū)，相當(dāng)于政府給這塊地“背書”了，房企自然敢大膽出手。

第四個原因，房企本身的實力和布局需求。這次參與競拍的，全是資金雄厚的國企和頭部房企，尤其是競得的越秀，本身就是廣州本土企業(yè)，長期在廣州核心區(qū)開發(fā)，對這塊地的情況比誰都了解，而且他們之前就參與了馬場片區(qū)的前期開發(fā)，拿地之后能更好地推進項目。另外，馬年開年，廣州剛開完高質(zhì)量發(fā)展大會，房企也想借著這個勢頭，布局廣州核心資產(chǎn)，畢竟在他們看來，廣州的核心地段，永遠(yuǎn)不會貶值。

說完了原因，咱們再說說，這事兒對咱們普通人、對廣州樓市，會有哪些影響？還是那句話，不搞虛的，只說咱們能感受到的、能看懂的。

首先，最直接的，珠江新城的豪宅市場肯定會有大變化。咱們算一筆賬，這塊地的樓面價就8.5萬每平米，開發(fā)商還要蓋房子、搞配套、交稅費，以后建成房子賣，售價大概率會突破20萬每平米，甚至可能趕上周邊僑鑫匯悅臺25萬每平米的二手房價格。這就意味著，珠江新城的頂級豪宅價格，會被重新拉高，周邊那些老舊一點的豪宅，可能會被倒逼升級，不然就沒人買了。

其次，周邊的泛CBD板塊，可能會跟著沾光。比如天河公園、員村、五羊新城這些離珠江新城不遠(yuǎn)的地方，依托核心區(qū)的輻射，那些配套好、近地鐵的次新房和改善型房子，價格可能會小幅上漲，大概5%-10%左右。但家人們要注意，這只是核心區(qū)周邊的改善房，那些偏遠(yuǎn)的剛需板塊，比如天河外圍、黃埔部分區(qū)域，基本不會受影響，還是以穩(wěn)定為主，畢竟剛需買房，最看重的是性價比和首付壓力，和豪宅市場不是一個邏輯，剛需朋友不用慌。

再者，咱們普通人以后去珠江新城，可能會多一個新地標(biāo)。根據(jù)規(guī)劃，這塊地會建國際知名的五星級酒店、頂奢百貨，還有一個11公頃的體育公園，相當(dāng)于15個標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大，還會保留馬場的瞭望塔、記分牌這些歷史痕跡，以后這里會變成廣州的“城市新客廳”，不管是逛街、休閑，還是打卡，都會多一個好地方，周邊居民的生活品質(zhì)也會跟著提升。

最后，對整個廣州樓市來說，這是一個信心信號。年后第一場重量級土拍就這么火爆，說明房企對廣州的核心資產(chǎn)是有信心的，也釋放出廣州樓市企穩(wěn)回暖的信號。以后廣州核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，可能會越來越搶手，但外圍區(qū)域的地塊，因為供應(yīng)多、人口導(dǎo)入慢，還是會保持平穩(wěn)，甚至有些庫存多的板塊，可能還會小幅回調(diào)，樓市分化會越來越明顯。

說到這里，我也跟你們說說我的個人觀點，很簡單，不繞彎子，也不夸大，都是我做房產(chǎn)主播這么久，看到的、感受到的真實想法。

我覺得，這次馬場地塊的拍賣，不是簡單的“地王誕生”，更像是廣州核心資產(chǎn)價值的一次體現(xiàn)。咱們普通人不用覺得這是“樓市要暴漲”的信號，也不用焦慮，更不用跟風(fēng)去湊豪宅的熱鬧。說白了，樓市早就過了“買啥都漲”的年代，現(xiàn)在的邏輯很簡單：核心地段、好配套的房子，永遠(yuǎn)值錢；偏遠(yuǎn)、配套差的房子，很難有大的升值空間。

另外，我也想說，廣州能拍出這樣的地塊，背后是廣州的城市實力，是很多人愿意來廣州打拼、扎根的底氣。作為一個在廣州做房產(chǎn)內(nèi)容的主播，我一直覺得，廣州的樓市很務(wù)實，不炒作、不浮夸，核心區(qū)堅挺，外圍區(qū)穩(wěn)健，這種狀態(tài)其實很好，既保護了核心資產(chǎn)的價值，也不讓剛需朋友承受太大的壓力。

最后總結(jié)一句：這次馬場地塊的事兒，看看熱鬧就行，但背后的邏輯要懂——稀缺即價值，核心即底氣。不用焦慮，不用跟風(fēng)，看清自己的需求，理性看待樓市，這才是咱們普通人該有的心態(tài)。后續(xù)我也會持續(xù)關(guān)注這塊地的進展，還有廣州其他的土拍和樓市動態(tài)，有什么新消息，第一時間跟家人們分享，記得持續(xù)關(guān)注我，不玩套路、不吹牛皮，只給你們講最真實、最易懂的房產(chǎn)干貨！