來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2月25日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在最新財(cái)政預(yù)算案中宣布，將調(diào)整1億港元以上的住宅物業(yè)交易印花稅，稅率由4.25%上調(diào)至6.5%。該措施于條例修訂草案獲通過(guò)后，2月26日起正式生效。

陳茂波表示，這項(xiàng)被官方定義為"能者多付"的財(cái)政手段，預(yù)計(jì)將影響全港約0.3%的住宅物業(yè)交易，每年能帶來(lái)約10億港元稅收收入。以一套1.5億港元的豪宅計(jì)算，印花稅款將從637.5萬(wàn)港元增至975萬(wàn)港元，增幅就已超五成。

不過(guò)，市場(chǎng)的看法顯然更為淡定，有聲音稱，這類破億物業(yè)的買家不會(huì)因增加稅款而影響入市決定，"因?yàn)槌?jí)豪宅是身份象征，增加近千萬(wàn)元稅款對(duì)他們影響不大"。

樓市谷底反彈

事實(shí)上，早在印花稅調(diào)整信息落地之前，國(guó)際投行已經(jīng)掀起了一輪香港樓價(jià)預(yù)測(cè)的上調(diào)潮。

2月20日，高盛將2026年香港樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)由5%調(diào)高至12%。其中緣由是，政府持續(xù)推出簽證及移民政策，被認(rèn)為會(huì)帶來(lái)新增居住需求。與此同時(shí)，租金保持升勢(shì)，加上按揭利率回落，一部分原本租房的人開(kāi)始重新計(jì)算買樓成本。

2月23日，摩根大通也表明，將今年香港樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)由原先的5%至7%大幅上調(diào)至10%至15%，并預(yù)期2027年將進(jìn)一步上升約5%。基于這一判斷，摩通將新鴻基地產(chǎn)評(píng)級(jí)上調(diào)至"增持"，并給予市場(chǎng)最高目標(biāo)價(jià)162港元，相當(dāng)于資產(chǎn)凈值折讓20%，參考?xì)v史擴(kuò)張期平均水平。

其后，美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)也公開(kāi)表示，近期樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，"樓市已經(jīng)谷底反彈并進(jìn)入上升周期"，預(yù)計(jì)2026年全年樓價(jià)升10%，漲幅主要集中在中小型住宅和高級(jí)新樓方面。他預(yù)計(jì)今年整體樓市成交將達(dá)8.5萬(wàn)宗，包括一手2.2萬(wàn)宗、二手5萬(wàn)宗、工商鋪5000宗。

"政府已經(jīng)不需要新增措施去推動(dòng)樓市，"黃建業(yè)說(shuō)。

市場(chǎng)的暖意并非停留在預(yù)測(cè)層面。

香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)提供了更為具體的佐證。2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達(dá)80702宗，創(chuàng)4年以來(lái)新高。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上漲18.3%及14.4%。

在2025年底，太古地產(chǎn)以22億港元的總價(jià)售出深水灣的兩棟豪宅，成為近年來(lái)最大的交易之一。香港興業(yè)國(guó)際則以近10億港元的價(jià)格出售了愉景灣高爾夫俱樂(lè)部旁的兩棟住宅。位于山頂種植園道1號(hào)的一處房產(chǎn)以5.58億港元成交，該物業(yè)面積超過(guò)6000平方呎。

進(jìn)入2026年，"熱銷"消息也接連不斷傳來(lái)。

2月21日，盈科大衍地產(chǎn)及資本策略地產(chǎn)旗下中環(huán)半山豪宅項(xiàng)目雅盈峰以招標(biāo)形式單日售出5個(gè)單位，套現(xiàn)近億港元。就在同一個(gè)月，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2026年1月香港一手市場(chǎng)逾億元豪宅成交狂攬26宗，平均每天近1宗，涉資超53億港元。較去年同期漲了近7倍，直接創(chuàng)下香港單月豪宅成交宗數(shù)的歷史新高。

租金與房?jī)r(jià)的賽跑

與內(nèi)地市場(chǎng)"房?jī)r(jià)跌、租金穩(wěn)"或"雙跌"的格局不同，香港樓市正呈現(xiàn)近年罕見(jiàn)的"租價(jià)齊漲"局面。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，1月私人住宅售價(jià)指數(shù)升至301.4，創(chuàng)19個(gè)月新高，月環(huán)比升幅擴(kuò)大至0.5%，連升8個(gè)月；同比升4.9%。按單位面積劃分，中小型單位樓價(jià)月環(huán)比升0.5%，1076平方呎或以上的大型單位月環(huán)比升0.7%；兩者分別同比升5%和近3.7%。

租金指數(shù)的表現(xiàn)更為搶眼。1月租金指數(shù)報(bào)201.1，再創(chuàng)新高，月環(huán)比升近0.3%，同比升4.3%。這已經(jīng)是連續(xù)第10個(gè)月上漲。按單位面積劃分，中小型單位租金月環(huán)比升0.2%，大型單位月環(huán)比升約0.4%；兩者分別同比升約4.3%和4.6%。

在此背景下，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰預(yù)計(jì)，2026年香港租金的漲勢(shì)會(huì)延續(xù)，形成近年罕見(jiàn)的"租價(jià)齊漲"局面。不過(guò)，房?jī)r(jià)升幅有望跑贏租金，而隨著更多人買房，租賃需求可能因此回落，預(yù)計(jì)租金全年上升5%，接近2025年的漲幅。

要看清楚這輪行情，還需要回溯至2024年2月。當(dāng)時(shí)，香港特區(qū)政府宣布全面"撤辣"，即撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

"辣招"時(shí)代的稅負(fù)之重，至今仍讓市場(chǎng)人士記憶猶新。在過(guò)去的高峰時(shí)期，非香港居民在香港購(gòu)買住宅需要承擔(dān)高達(dá)兩個(gè)15%的印花稅，總計(jì)相當(dāng)于房?jī)r(jià)的30%。

一套1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)，內(nèi)地買家需預(yù)先支付300萬(wàn)港元的印花稅，實(shí)際支付金額高達(dá)1300萬(wàn)港元。由于印花稅部分無(wú)法貸款支付，這實(shí)際上大大提高了購(gòu)房的首付比例。若購(gòu)房者在持有房產(chǎn)不到三個(gè)月內(nèi)決定出售，還需按成交價(jià)再支付20%的額外印花稅。

回到當(dāng)下，陳茂波明確表示，1億元以上住宅印花稅調(diào)整"旨在達(dá)到開(kāi)源目的而又將影響減至最低"。

在樓價(jià)回升、成交放量的背景下，政府選擇對(duì)極少數(shù)超級(jí)豪宅交易"精準(zhǔn)加稅"，是順勢(shì)而為，而不是踩剎車。

從"撤辣"到"加稅"，從"谷底反彈"到"擴(kuò)張期"，香港樓市正在經(jīng)歷一輪完整的周期轉(zhuǎn)換。

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