來(lái)源：時(shí)代周報(bào)-時(shí)代在線(xiàn)

農(nóng)歷大年初一，當(dāng)香港維多利亞港的賀歲煙火還未升起，資深香港置業(yè)經(jīng)紀(jì)人林鑫的手機(jī)就已經(jīng)被內(nèi)地客戶(hù)的咨詢(xún)信息刷屏了。為抓住香港樓市的反彈周期，他早早定好大年初三了往返深港的高鐵票。

“我現(xiàn)在帶看基本是連軸轉(zhuǎn)，午飯都是在去西九龍高鐵站接客戶(hù)的路上隨便啃個(gè)面包?！绷嘱螌?duì)時(shí)代周報(bào)記者感嘆道，這種忙碌的生活從2024年香港樓市“撤辣”新政后便已開(kāi)始。

這種一線(xiàn)的體感溫度，在2025年的數(shù)據(jù)中得到了印證。香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記量（包括住宅、車(chē)位及工商鋪物業(yè)等）達(dá)80702宗，創(chuàng)4年以來(lái)新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，1億港元以上的交易262宗，創(chuàng)歷史新高。

高端資產(chǎn)價(jià)格的上漲也引起了監(jiān)管的注意，針對(duì)豪宅的稅收調(diào)節(jié)應(yīng)聲而至。2月25日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在最新財(cái)政預(yù)算案中宣布，將調(diào)整1億港元以上的住宅物業(yè)交易印花稅，稅率由4.25%上調(diào)至6.5%。

盡管稅率調(diào)整，但并未冷卻市場(chǎng)的掃貨熱情。香港四大家族已憑借敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)提前出擊，在調(diào)價(jià)與拓客上搶占了反攻先機(jī)。

2月2日，恒基地產(chǎn)在上海發(fā)布香港“中環(huán)海濱”旗艦項(xiàng)目 Central Yards，旨在北上精準(zhǔn)鎖定高凈值人群；緊接著，長(zhǎng)實(shí)及港鐵合作發(fā)展的黃竹坑 BLUE COAST 在2月25日更新價(jià)單，以約5%的綜合漲幅發(fā)出“收折扣、漲定價(jià)”的信號(hào)。新世界發(fā)展發(fā)布的2026財(cái)年中期業(yè)績(jī)顯示，股東應(yīng)占虧損37.3億港元，同比收窄44%。此外，新鴻基地產(chǎn)2026財(cái)年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期，獲多家國(guó)際投行上調(diào)目標(biāo)價(jià)。

當(dāng)資產(chǎn)重估的共識(shí)達(dá)成，這場(chǎng)由香港四大家族參與的“豪宅盛宴”，正向外界釋放出香港樓市估值見(jiàn)底、反彈加速的強(qiáng)烈信號(hào)。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

客戶(hù)“追著房子跑”

“2024年大家在觀望，2025年是在搶灘，按現(xiàn)在的勢(shì)頭，2026年這一波漲勢(shì)只會(huì)更猛。”林鑫分析稱(chēng)，現(xiàn)在香港樓市的火熱源于多重因素的疊加：一方面是“高才通”等計(jì)劃的人才紅利進(jìn)入了租轉(zhuǎn)買(mǎi)的爆發(fā)點(diǎn)；另一方面，來(lái)自全國(guó)乃至全球的客戶(hù)，看中香港住宅市場(chǎng)在減息周期下的資產(chǎn)避險(xiǎn)與增值潛力。

由需求側(cè)驅(qū)動(dòng)的狂熱，正迅速倒逼賣(mài)方市場(chǎng)收緊籌碼。

林鑫向記者透露，他手頭目前有七成客戶(hù)來(lái)自?xún)?nèi)地，訴求極其明確，即直奔優(yōu)質(zhì)地段的稀缺資產(chǎn)。在他看來(lái)，現(xiàn)在的行情已經(jīng)完全反轉(zhuǎn)，不再是經(jīng)紀(jì)人求客戶(hù)買(mǎi)房，而是客戶(hù)在“追著房子跑”。最直觀的信號(hào)在于，開(kāi)發(fā)商已徹底反客為主，不僅頻頻調(diào)高新盤(pán)售價(jià)、收回早前的購(gòu)房折扣，甚至連給中介的傭金都在縮減。

香港在售住宅，受訪(fǎng)者供圖

市場(chǎng)從買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣(mài)方市場(chǎng)，在各大房企巨頭的業(yè)績(jī)報(bào)告中得到了印證。

2月26日，新鴻基地產(chǎn)公布中期業(yè)績(jī)，截至2025年12月31日止6個(gè)月，公司收入為527.05億港元，同比增長(zhǎng)31.98%；公司股東應(yīng)占期內(nèi)溢利為102.47億港元，同比增長(zhǎng)36.21%。

2月27日，新世界發(fā)展有限公司發(fā)布截至2025年12月31日的六個(gè)月（2026財(cái)政年度上半年）未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展收入約83.91億港元，同比下降約50%。股東應(yīng)占虧損約37.3億港元，同比收窄44%；經(jīng)調(diào)整凈利重回正數(shù)區(qū)間。

2025下半年，新世界發(fā)展合約銷(xiāo)售額達(dá)138億港元，完成全年目標(biāo)270億港元的51%。其中，香港住宅銷(xiāo)售103億港元?jiǎng)?chuàng)2021年以來(lái)新高。管理層表示，隨著市場(chǎng)環(huán)境改善及減債措施持續(xù)見(jiàn)效，對(duì)全年業(yè)績(jī)回暖充滿(mǎn)信心，未來(lái)將聚焦核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化雙軌并行。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的反彈為開(kāi)發(fā)商注入了強(qiáng)心針，多方勢(shì)力正趁熱打鐵，開(kāi)啟新一輪的推盤(pán)競(jìng)速。

2月27日，建灝地產(chǎn)及旭日國(guó)際在新春團(tuán)拜活動(dòng)上披露了旗下樓盤(pán)的最新動(dòng)態(tài)。建灝地產(chǎn)集團(tuán)投資及銷(xiāo)售部董事鄭智榮表示，集團(tuán)位于大角咀的122伙新盤(pán)將于下周公布命名，計(jì)劃3月開(kāi)售。同時(shí)，旗下赤柱豪宅One Stanley于2月27日新增購(gòu)房?jī)?yōu)惠。旭日國(guó)際集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部銷(xiāo)售及市場(chǎng)策劃經(jīng)理辜錦波透露，集團(tuán)旗下屯門(mén)黃金海灣．意嵐將于年內(nèi)推出余貨。他預(yù)計(jì)，2026年香港樓價(jià)將上漲5%至8%，集團(tuán)也會(huì)持續(xù)物色地皮。

作為本地老牌龍頭的恒基地產(chǎn)也持續(xù)加碼，正憑借龐大的土地儲(chǔ)備在核心地段和新發(fā)展區(qū)雙向發(fā)力。

2月27日，恒地旗下紅磡首匯項(xiàng)目最快下周上載樓書(shū)，部署3月推售。該項(xiàng)目提供約2450個(gè)住宅單位，主打中至大型單位，兩房及三房戶(hù)型占全盤(pán)逾六成，還規(guī)劃有多個(gè)四房大宅。恒基物業(yè)代理有限公司董事及營(yíng)業(yè)(一)部總經(jīng)理林達(dá)民介紹，截至今年2月26日，旗下團(tuán)隊(duì)共售出約240個(gè)單位，套現(xiàn)約40億港元，未來(lái)一年計(jì)劃推出4至5個(gè)全新盤(pán)。

國(guó)際大行積極唱多

不僅是開(kāi)發(fā)商在加碼，港府層面也在通過(guò)大幅增加土地供應(yīng)，試圖在這一輪上行周期中平衡供需。

2月26日，香港政府公布2026-27年度賣(mài)地表。新一份賣(mài)地表將推出9幅住宅用地，共涉6650伙，當(dāng)中3幅來(lái)自洪水橋片區(qū)，共涉3120伙，占總數(shù)47%。同時(shí)亦有3幅屬于滾存地皮，分別位于赤柱、東涌及西貢。聯(lián)同“一鐵一局”等其他供應(yīng)來(lái)源，合共提供22580伙，同比增加6成，創(chuàng)近8年新高。

高力估價(jià)及咨詢(xún)服務(wù)高級(jí)董事梁鎮(zhèn)峰認(rèn)為，賣(mài)地表中仍有2幅滾存的豪宅住宅地皮，包括赤柱環(huán)角道及西貢打鼓嶺清水灣道，用地具稀缺性。該兩幅地皮早前一直未有推出，主要受市場(chǎng)氣氛疲弱及高端住宅成交放緩影響。隨著近期豪宅市場(chǎng)氣氛回暖，政府或再考慮于今年重啟相關(guān)地皮的招標(biāo)程序，以把握復(fù)蘇勢(shì)頭，進(jìn)一步增加土地收入來(lái)源。若政府成功推出上述豪宅地皮，將有助為新一輪的市場(chǎng)觀望情緒注入更多信心。

在政策端釋放長(zhǎng)期供應(yīng)紅利的同時(shí)，身處一線(xiàn)的頭部房企巨頭已經(jīng)嗅到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與購(gòu)買(mǎi)力回歸的深層邏輯。

長(zhǎng)實(shí)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能鞏固，股市與樓市形成正向循環(huán)，高凈值人士置業(yè)需求持續(xù)釋放；內(nèi)地人才政策紅利帶動(dòng)內(nèi)地買(mǎi)家入市，加上“供平過(guò)租”（即供房比租房便宜）效應(yīng)，租轉(zhuǎn)買(mǎi)需求大量涌現(xiàn)，為樓市奠定堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)。

這種來(lái)自市場(chǎng)的情緒，也迅速轉(zhuǎn)化為國(guó)際投行的樂(lè)觀預(yù)期，各大機(jī)構(gòu)紛紛看多。

高盛發(fā)布報(bào)告指出，香港樓市下跌周期已經(jīng)見(jiàn)底，住宅房?jī)r(jià)自去年9月以來(lái)上升5%，寫(xiě)字樓出租率創(chuàng)下2008年第四季以來(lái)最高季度水平。與寫(xiě)字樓相比，高盛更偏好住宅市場(chǎng)，由于按揭利率，支撐了此前被壓抑的需求，高盛將今年香港房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)由上升5%調(diào)高至上升12%。

摩根大通發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，大幅調(diào)高2026年香港住宅房?jī)r(jià)升幅預(yù)測(cè)，由原先的5%至7%，上調(diào)到10%至15%。此外，該行明確指出香港樓市已告別調(diào)整期，正式進(jìn)入新一輪上行周期，2027年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將再升約5%。

而作為最了解本土地產(chǎn)風(fēng)向的“教父級(jí)”人物，中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青給出的預(yù)判則更為具體。

針對(duì)香港樓市升溫跡象明顯，中原集團(tuán)集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青認(rèn)為，全年樓價(jià)有望靠近20%的升幅，并預(yù)期新財(cái)政年度賣(mài)地計(jì)劃的地皮將全數(shù)售出，且地價(jià)升幅將高于樓價(jià)。

施永青指出，去年樓市峰回路轉(zhuǎn)，由跌轉(zhuǎn)升，反映香港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的緊密關(guān)系。他觀察到，單計(jì)今年首兩個(gè)月，主要屋苑樓價(jià)已反彈約15%，升勢(shì)急促，令其原先估計(jì)全年升幅15%的預(yù)測(cè)變得保守。他最新預(yù)期，上半年樓價(jià)升幅有望達(dá)標(biāo)，全年漲幅可望靠近20%，并確認(rèn)樓市正處于上升周期，且升勢(shì)正在加劇。

他分析稱(chēng)，樓市升勢(shì)將呈先快后穩(wěn)的格局。由于發(fā)展商在市場(chǎng)氣氛好轉(zhuǎn)下，上半年新盤(pán)定價(jià)取態(tài)將更為積極，由過(guò)往求量轉(zhuǎn)為開(kāi)始求價(jià)，這將帶動(dòng)樓價(jià)在上半年錄得較大升幅。然而，他亦提醒，若定價(jià)上調(diào)過(guò)急，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力或會(huì)作出回應(yīng)，導(dǎo)致銷(xiāo)售速度放緩，因此下半年的樓價(jià)升幅可能會(huì)相對(duì)放緩。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，林鑫為化名。）