做消防的譚總，現(xiàn)在面臨一個(gè)選擇題。

客戶欠他100多萬(wàn)的工程款，還不了了，說(shuō)是要用房子給他抵，

有兩套房供他選，一套是新區(qū)的次新房，在25樓；還有一套在老城區(qū)4樓。

該怎么選，讓譚總頭疼的很。

其實(shí)，這兩年買房千萬(wàn)不要被花里胡哨的宣傳給忽悠了，記住這七個(gè)字——

“買舊”、“買大”、“不買三”！一般不會(huì)踩坑。

01，買舊：市中心老房，越住越香

很多人覺得房子一定要買新的剩余產(chǎn)權(quán)，年限更長(zhǎng)，實(shí)際上這兩年的樓市，偏偏舊的更靠譜。

而這里說(shuō)的“舊”，不是指的那些沒法住的危房，主要講的是市中心的老房子。

首先，老房子的地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。

出門就是在菜市場(chǎng)，走幾步路就是三甲醫(yī)院，門口就是學(xué)校，還有商超地鐵公交等配套一應(yīng)俱全，

比如譚總客戶讓他選的那套老房，步行五分鐘就是小學(xué)和中學(xué)，蒙口就是商超菜市，醫(yī)院的距離3公里以內(nèi)，走路到地鐵站頂多十分鐘。

再看看那套新區(qū)的次新房，平時(shí)買個(gè)菜都得開車去兩公里外的超市，孩子上學(xué)每天都得早起半個(gè)小時(shí)，門口連個(gè)公交地鐵都沒有，你說(shuō)平時(shí)生活有多折騰人？

就拿重慶義渡古鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，就是個(gè)典型案例，當(dāng)年吹得天花亂墜，結(jié)果位置偏、配套差，現(xiàn)在商戶跑了大半，房子半價(jià)都沒人要。

其次，老房子得房率更高。

以前建的房子公攤面積動(dòng)不動(dòng)25%甚至更高，90多平米的房子，實(shí)用面積可能只有70平不到，

而老房子則不同，公攤面積小，90多平實(shí)打?qū)嵉目梢跃幼?0平，有的還贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)小閣樓，

譚總專門量了一下那套老房子，客廳比新區(qū)那套寬了近1米，臥室可以多放一個(gè)衣柜，這都是實(shí)打?qū)嵉木幼∑焚|(zhì)。

更重要的是，老房子的質(zhì)量更耐造

上世紀(jì)九十年代的老房子，墻體厚、鋼筋足，當(dāng)年蓋房沒那么多偷工減料的貓膩。

雖然是樓梯房，但是不用等電梯，也不用擔(dān)心被困在電梯里面，4樓也不算高，比住在高樓出行便利多了。

而且老師去鄰里關(guān)系也比較親，隔壁煮了餃子會(huì)送一碗，李家出差會(huì)幫忙收快遞，這種人情味，新區(qū)的“對(duì)門不相識(shí)”比不了。

所以，別嫌老房子外表舊，住進(jìn)去才知道，便利和踏實(shí)比啥都重要！

02、買大：踮踮腳買大的，五年后準(zhǔn)感謝自己

所謂的買大，不是讓你砸鍋賣鐵買豪宅，而是在自己能力范圍內(nèi)，盡量選擇大一點(diǎn)面積的房子，

很多人總覺得，買房要先買小、再換大，可你看看這兩年的情況，換房哪有那么容易一步到位選大的，既避免了折騰，也省了更多裝修換房成本。

建議普通三四口之家，在能力范圍內(nèi)，最好選110-125平米的3+1房或4房，如果預(yù)算比較充足，可以選擇140平米左右，住的更舒服。

就是譚總，他選的90多平米的老房子，三室兩廳，孩子有獨(dú)立空間，父母也能住一間，客廳還能擺一些消防器械樣品，

但是選大戶型也要看實(shí)用性，不能盲目，有個(gè)訣竅，建議大家先了解：

面寬和進(jìn)深比不要超過1:1.5，比如160平米的房子，客廳面寬，要至少4.5米以上才敞亮，主臥3.6米以上才夠放衣柜和梳妝臺(tái)。

家里孩子多，就要留一個(gè)10到12平米的多功能房，三代同堂居住，老人房最好靠近衛(wèi)生間，方便老人起夜。

記住了，買房只是簽個(gè)名，住房卻是一輩子的事，別為了省十幾萬(wàn)買個(gè)小的，以后住的憋屈再換房，難度更大，成本更高！

03，不買三：這三種房，白送都要慎

下面這三種房子看著誘人，實(shí)則全是坑，買入即悔，別大意：

①不買文旅房。

別被“詩(shī)和遠(yuǎn)方”“養(yǎng)老度假”的噱頭忽悠了，這種文旅房往往坑太多。就比如湖南常德的桃花源古鎮(zhèn)，當(dāng)年開盤時(shí)四合院賣兩萬(wàn)多一平，現(xiàn)在腰斬都沒人要。買了的人租不掉也賣不掉，每年還得交幾千物業(yè)費(fèi)——活脫脫的吞金獸。

還有重慶的一些水鄉(xiāng)區(qū)樓盤，當(dāng)初也是靠文旅概念炒熱，買的人到現(xiàn)在都沒等來(lái)當(dāng)初承諾的配套，整個(gè)小區(qū)沒啥人氣，跟鬼城似的。

②不買情懷房。

海景房、田園合院、民宿長(zhǎng)租房——名字聽著美好，買進(jìn)去才知道坑有多大。

比如天津農(nóng)村有個(gè)項(xiàng)目，打著民宿投資的幌子，讓購(gòu)房者一次性交了幾十萬(wàn)，租二三十年。

可民法典新規(guī)早就說(shuō)了，租賃期限超過20年的部分無(wú)效，一旦運(yùn)營(yíng)方跑路，交的幾十萬(wàn)打水漂，打官司都沒用。

還有海景房，看著漂亮，夏天潮得很，冬天沒人住照交物業(yè)費(fèi)，電器容易受潮、生銹，衣柜還長(zhǎng)霉斑。健康的身體住這種房子一段時(shí)間也搞不好腰酸背痛、風(fēng)濕類關(guān)節(jié)炎，買這樣的房就是花錢受罪。

③不買投機(jī)房。

法拍房、“高溢價(jià)”學(xué)區(qū)房，這些所謂的“投資機(jī)會(huì)”，普通人別碰。

最近幾年法拍房增多，很多人都想進(jìn)去撿便宜，結(jié)果收了房才發(fā)現(xiàn)房子里還住著原房主的親戚，人家簽了居住權(quán)，拒不搬走，你維權(quán)都難。

說(shuō)到底，普通人買房，別想靠它發(fā)財(cái)，穩(wěn)妥比啥都重要。

最后譚總聽建議，選了市中心的老房子。

還是那句話，買房閉著眼都能賺錢的年代成為歷史，現(xiàn)在樓市分化嚴(yán)重，選對(duì)特別重要。一旦買錯(cuò)，后悔半輩子！

這話不是瞎說(shuō)，是無(wú)數(shù)人真金白銀換來(lái)的教訓(xùn)。