筆者日前看到一則新聞，據(jù)新浪財經(jīng)報道，清華資深教授李稻葵在發(fā)表開年演講時表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)是個機遇，如果你是想買房子，真正給自己住的，你現(xiàn)在是不是可以考慮買房子了呀，那什么時候買房子合適呢？就是房子很多，交易量還沒上去，掛出來的房子很多，你的選擇面多呀”，他說這是供大家參考的一個機遇。

從字面上理解，李教授認為，只要不是炒房，自己又有住房需求，現(xiàn)在是應該出手了。其中，他提到一個重要的原因，就是我們常說的“買在無人問津時”，這個時候掛出來賣房的多，買房的少，你去買房，選擇的機會很多。

當然，僅僅一個選擇市面上房子夠多的因素肯定還不夠，畢竟，對老百姓來說，買房支出是考慮的“大頭”，也就是房價。所以，筆者又查詢了一下李教授是否有對房價的最新觀點，還真有。根據(jù)新浪財經(jīng)的另一則報道，李稻葵在今年1月份發(fā)表過一場公開演講，他預測“我們做了一些調(diào)研，重點地區(qū)部分的房地產(chǎn)的房價價格能夠穩(wěn)定下來”。

現(xiàn)在基本上可以把李教授的觀點串聯(lián)起來，說現(xiàn)在之所以可以考慮買房，肯定是經(jīng)過深思熟慮研究過的，根本原因是房價到了企穩(wěn)階段，加上現(xiàn)在很多人還沒醒悟過來，此時買房不僅可以買到便宜的，還能買到自己想要的好房子。在筆者看來，李教授的話是有一定道理的，就我最近觀察、研究的樓市現(xiàn)狀看，起碼有以下隱含的6個深層次因素可以證明，或許可以佐證他說的是對的。

1.外部環(huán)境是明牌。目前各國經(jīng)濟發(fā)展阻力都比較大，特別是像老美為首的發(fā)達國家，資本原始積累用得差不多了，加上新興經(jīng)濟體的壯大，他們不能再靠掠奪獲得更多財富資源，但政府一開門就要吃飯，沒有錢只能發(fā)債和印鈔。

因此，當老特一上臺，就想著要換阻止降息的鮑威爾，現(xiàn)在提名沃什接棒美聯(lián)儲主席職位，就是為老特的降息之路掃清障礙?？梢钥闯?，其他國家面對的外部環(huán)境是：不是降不降息的問題，而是要降多少次。作為地球村的一員，只要老大持續(xù)放水，其他國家也不得不跟。

2.經(jīng)濟需要房地產(chǎn)。這個春節(jié)回了趟縣城，感覺消費明顯降級了，除了吃吃喝喝，其他能不買就不買。原本以為能搞個同學聚會，卻發(fā)現(xiàn)好些同學都不回來了，其實不是他們不想回去熱鬧，主要是因為來回費用高、走親戚還得花不少禮錢，索性就不回來了。

科技可以強國，但房地產(chǎn)解決的是普通人吃飯問題?，F(xiàn)在雖然房價降了許多，但新房成交量相比高峰期也降了一半，房子不好賣，企業(yè)就只能裁員甚至關門，房地產(chǎn)及其關聯(lián)鏈條解決可是數(shù)千萬人就業(yè)，關聯(lián)億萬家庭的行業(yè)。他們總不能都去搞科技吧，沒有工作和收入，消費就上不去，經(jīng)濟發(fā)展如何確保呢？所以，房地產(chǎn)這個“夜壺”，不是要不要的問題，從發(fā)展和穩(wěn)定計，還得時刻拎在手上。

3.局部房價泡沫破除。此前好多人都說房價高，買不起房，好在經(jīng)過4年多的調(diào)整，目前很多地方的房價都跌出了性價比。其中最為關鍵的一個指標是“租售比”，從去年底到現(xiàn)在，上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京等城市的“老破小”，為什么能賣得那么好？其實就是能夠得著的購房者發(fā)現(xiàn)，與其每個月交房租，還不如自己買房劃算，因為買來的房子租出去，租金比月供還要多。說白了，目前一些城市的房子已經(jīng)具有長期的性價比，眼尖的購房者在抄底。

4.房企降價的動力在消失。2021年那輪樓市泡沫之所以破滅，一個最為關鍵的原因就是恒大、碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企負債過高，但國家要控制負債比例時，他們剛開始為了口碑、信譽和地位，都不得不甩賣自己的房子還債。多米諾骨牌倒下后，房價自然也是輪番殺跌。

現(xiàn)在已經(jīng)不要求考核“三道紅線”了，意味著房企債務風險已經(jīng)大體可控，而房企也沒有必要再甩賣自己的資產(chǎn)。即便是自己想便宜賣，重組引進來的債權(quán)人也不會同意，人家投資給房企是來賺錢的。所以，無論從哪個角度來看，房企都是希望后面賣更高的價格。

5.房價本質(zhì)是貨幣的反映。有人說，現(xiàn)在出生人口比以前少很多，沒有需求才是房價下跌的根本原因所在。這話明顯與實際不符，孩子一出生，你就給買房了？顯然不是！美國、日本老齡化比我們高很多、出生率比我們低很多，但房價在最近5年里一直都在漲。所以，總是拿人口來說事的論調(diào)，可以休矣。

無論是我們此前的房地產(chǎn)黃金期，還是發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)走勢，其實都是貨幣超發(fā)的反映。可以去查查，貨幣的漲幅是不是與房價漲幅呈正相關？這個比較好理解，舉個例子就明白了，假如全社會貨幣有10萬元，房子賣1毛，當全社會貨幣增長到20萬元，房子賣1.5毛是不是很正常？因為組成房子的地價、材料都在漲價嘛。

當經(jīng)濟增長越來越難，通過貨幣發(fā)行來拉動經(jīng)濟是趨勢，誰也無法改變這個規(guī)律，房子豈有不漲價之理？

6.樓市其實是一個政策市。按照以往，像上海這樣的一線大城市，二手房成交量連續(xù)在2萬套以上，樓市熱度可以說是數(shù)一數(shù)二的，但在開年沒多久就把外環(huán)限購松綁了，很顯然有趁熱打鐵之意，一方面不想像前幾年剛回暖一點，市場又進入冷淡期，另一方面，作為風向標城市，一定要帶好頭，給其他城市樓市帶來信心。

無獨有偶，同為一線城市的廣州也在當天拍出了巨無霸“地王”，住宅部分可售樓面價達到105970元/平米，創(chuàng)廣州土拍史上單價“地王”，236億的地塊總價也晉升為全國第五。誰都知道地價與商品房售價是面粉與面包的關系，在樓市低迷期，整了這么一出，想必也是讓觀望者明白：目前國家對樓市的政策非常清晰，今年就是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。從歷史上看，國家刻意要促進樓市回暖，就沒有達不成的目標，我們一定要深刻領會用意，順勢而為。

還有4個現(xiàn)象，也需要留意。

第一個現(xiàn)象是二手房成交量創(chuàng)新高。二手房市場作為樓市最真實的反映，所謂“量在價先”，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的2025年全國30個重點城市二手房成交面積達到2.14億平米，比2025年樓市高峰期還要高。二手房成交量持續(xù)上升的態(tài)勢，在2026年開年至今仍在延續(xù)，說直白點，你不買，總有人在買，到底是你聰明呢？還是人家聰明？相信市場會給出答案。

第二個現(xiàn)象是房貸利率往往與樓市頂?shù)淄l。可查看一下，回顧近二十年的樓市中，房貸利率越高的時候，基本就是階段頂部，反之則是底部。原因很簡單，樓市沖頂階段，大家都在搶著按揭貸款買房，資金需求大，銀行自然會不斷提高貸款利率，而在觸底階段，住房成交冷清，資金需求少，銀行只能降低利率求著你貸款。

為什么LPR自2025年6月以來連續(xù)8個月都沒再下調(diào)過了？實際上，目前全國首套房實際貸款利率已經(jīng)來到3%左右，處于歷史低位?？梢哉f，除非外部環(huán)境發(fā)生重大變化，否則貸款利率不會有多少下調(diào)的空間了。按照樓市與房貸利率的同頻規(guī)律，這次還會驗證嗎？

第三個現(xiàn)象是房產(chǎn)中介活躍度在變化。春節(jié)期間，深圳、上海等城市都有求租者和購房者催著房產(chǎn)中介盡快返崗的報道。其實我們自己也應有感知，過年后，很多人找好了工作，首先得合適的租下來，否則后面就比較被動。還有購房者也是，看到樓市有回暖跡象，擔心自己年前看好的房源被人買走了。此外，我們也能看到身邊的一些房產(chǎn)中介在小區(qū)里穿梭了，說明手中有意向客戶。房產(chǎn)中介活躍度是樓市“冷暖表”，如果小區(qū)附近房產(chǎn)中介門店增加、進入小區(qū)的頻次增多，你這里的市場大概率是開始活躍了。

第四個現(xiàn)象是房主的預期在發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前一些大城市二手房掛牌量下降明顯，議價空間和成交周期也在明顯縮短，最主要的原因，除了因為高成交量讓二手房去化掉外，還有一個最根本的是房主主動撤掉房源。這其中不是因為房子變好賣了，而是覺得價格太低，已經(jīng)導致他們虧損，或者已經(jīng)到成本線，索性躺平暫時不賣了。

我們常說，樓市最重要的是預期，漲跌同理，一旦都覺得該漲或者該跌的時候，市場大概率會朝著那個方向走。

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