（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張桂蘭向法院提出訴訟請求：1. 確認被繼承人李建國于2016年6月28日所立代書遺囑無效；2. 確認原告對一號房屋享有排他居住使用權(quán)；3. 確認原告對二號房屋享有八分之五的居住使用權(quán)；4. 訴訟費用由被告承擔(dān)。

事實與理由：原告張桂蘭與被繼承人李建國系夫妻關(guān)系，李建國于2020年8月14日因病去世并注銷戶口。2013年12月27日，李建國與甲公司（搬遷人）簽訂《宅基地房屋搬遷補償安置協(xié)議書》，原告張桂蘭、被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾均為被安置人口；次日，李明亮與甲公司簽訂《補充協(xié)議書》，約定認購6套定向安置房屋（本案重點涉及一號、二號房屋）?，F(xiàn)安置房屋已具備交付條件，但被告方將房屋占有使用，原告年近九旬，多年來一直在親屬家寄居，多次與被告協(xié)商居住事宜無果，為維護自身合法權(quán)益，特提起訴訟。

被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾辯稱：對原告所述家庭關(guān)系、房屋來源無異議，認可張桂蘭現(xiàn)居住在一號房屋已滿1年半，但不同意原告訴訟請求。主張實際被拆遷人系李建國，拆遷相關(guān)權(quán)益由李建國生前交由李明亮管理，相關(guān)款項均用于拆遷周轉(zhuǎn)，且李建國所立代書遺囑合法有效。

第三人李海濤辯稱：認可原告所述家庭關(guān)系及房屋來源，其一直照顧原告張桂蘭，確認張桂蘭現(xiàn)居住在一號房屋；若李建國的遺產(chǎn)中有其份額，自愿全部贈與原告張桂蘭，同意原告訴訟請求。

第三人李海燕辯稱：認可原告所述全部事實，同意原告訴訟請求；主張李建國生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的能力，案涉代書遺囑應(yīng)為無效；若李建國的遺產(chǎn)中有其份額，自愿全部贈與原告張桂蘭。

法院經(jīng)審理確認以下事實：李建國與張桂蘭夫婦共生育三名子女，分別是李海燕、李明亮、李海峰；趙春燕系李明亮之妻，李磊系二人之子，王麗系李磊之妻，李一諾系二人之女；李海峰于2014年2月去世，李海濤系李海峰獨生子。

1987年，李建國、張桂蘭經(jīng)審批建造宅院房屋，至2000年院內(nèi)有北房、東房、西房、南房若干。2013年3月，經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解，各方簽訂調(diào)解協(xié)議，對院內(nèi)房屋權(quán)屬進行分割，明確部分房屋歸李明亮所有，其余房屋歸李建國、張桂蘭所有。

2013年12月，李建國與甲公司簽訂的安置協(xié)議及補充協(xié)議約定，認購6套定向安置房屋，其中一號房屋（一居室）、二號房屋（二居室）為本案爭議焦點。2019年11月至12月，各方分別與乙公司（安置房屋出賣人）簽訂《定向安置住房買賣合同》，其中張桂蘭簽訂合同購買一號房屋，李明亮、趙春燕簽訂合同購買二號房屋及其他三套房屋，李磊、王麗簽訂合同購買另外一套房屋。房屋交付裝修后，張桂蘭入住一號房屋至今。

另查，李建國于2016年6月28日訂立代書遺囑，載明其自愿將兩套安置房屋中屬于自己的份額由兒子李明亮繼承，遺囑有立遺囑人、代書人、見證人簽字。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的民事行為能力，該遺囑并非其真實意思表示；被告方提交訂立遺囑時的視頻資料，主張遺囑真實有效，張桂蘭等人認可視頻中系李建國本人，但主張應(yīng)有三甲醫(yī)院出具的精神狀態(tài)證明佐證其立遺囑能力。

裁判結(jié)果

一、坐落于一號房屋由原告張桂蘭居住使用；

二、駁回原告張桂蘭的其他訴訟請求。

注：法院明確，本案僅處理安置房屋的居住使用問題，因房屋尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，判決結(jié)果不作為房屋所有權(quán)確認的依據(jù)；各方可待房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，另行處理所有權(quán)分割事宜。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 被繼承人李建國于2016年所立代書遺囑是否合法有效；2. 原告張桂蘭主張對一號、二號房屋享有的居住使用權(quán)是否具有事實和法律依據(jù)。

法院認為，本案中，李海峰、李建國的死亡事實發(fā)生在民法典施行前，涉及二人遺產(chǎn)繼承的爭議適用《中華人民共和國繼承法》及相關(guān)規(guī)定；張桂蘭提起的分家析產(chǎn)、居住權(quán)糾紛發(fā)生在民法典施行后，該部分爭議適用《中華人民共和國民法典》及相關(guān)規(guī)定。

關(guān)于代書遺囑的效力：公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承，代書遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。本案中，李建國訂立的代書遺囑，有完整的視頻資料佐證系其本人真實意思表示，且符合法律規(guī)定的形式要件，應(yīng)認定為合法有效。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國患有腦萎縮、不具備立遺囑能力，但未提交有效證據(jù)證明李建國訂立遺囑時存在不能辨認自己行為的情形，僅以“無三甲醫(yī)院精神狀態(tài)證明”為由主張遺囑無效，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。因此，李建國的遺產(chǎn)應(yīng)按照該代書遺囑，由被告李明亮繼承。

關(guān)于原告張桂蘭主張的房屋居住使用權(quán)：公民依法享有的居住權(quán)益受法律保護，結(jié)合本案事實，一號房屋系張桂蘭作為被安置人口，單獨與乙公司簽訂買賣合同購買，且房屋交付后，張桂蘭一直實際居住使用至今，其他被安置人均同意張桂蘭對該房屋享有排他居住使用權(quán)，故對張桂蘭要求確認其對一號房屋享有排他居住使用權(quán)的訴訟請求，法院依法予以支持。

關(guān)于張桂蘭主張對二號房屋享有八分之五居住使用權(quán)的訴求：二號房屋系李明亮、趙春燕作為被安置人口簽訂買賣合同購買，且一號房屋的建筑面積已高于被安置人人均購買安置房屋面積，張桂蘭已通過一號房屋保障自身居住權(quán)益，其主張對二號房屋享有部分居住使用權(quán)，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

另需明確，法院在安置房屋尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的情況下，僅對房屋居住使用問題作出暫時處理，該處理系為避免各方矛盾、保障各方基本生活權(quán)益，不作為房屋所有權(quán)確認的依據(jù)；各方可待房屋不動產(chǎn)權(quán)證書下發(fā)后，另行處理房屋所有權(quán)分割事宜。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷安置房屋+代書遺囑+遺產(chǎn)繼承疊加糾紛，核心圍繞代書遺囑效力認定、拆遷安置房屋居住權(quán)主張兩大關(guān)鍵問題展開，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 高齡老人拆遷房屋維權(quán)，優(yōu)先鎖定“居住使用權(quán)”核心訴求。本案中，原告年近九旬，核心需求是“有房可住”，而非單純分割房屋所有權(quán)。我方精準定位這一核心，重點舉證原告作為被安置人口的身份、單獨簽訂一號房屋買賣合同的事實，以及長期實際居住的現(xiàn)狀，結(jié)合其他被安置人的認可態(tài)度，成功說服法院支持原告的排他居住使用權(quán)，精準實現(xiàn)當事人的核心維權(quán)目的，避免陷入復(fù)雜的所有權(quán)分割糾紛。

2. 拆遷安置房屋糾紛，需重點留存“被安置人身份+房屋買賣合同”相關(guān)證據(jù)。拆遷安置房屋的權(quán)益歸屬、居住權(quán)認定，核心依托被安置人身份、房屋買賣合同簽訂主體、實際居住情況等證據(jù)。本案中，原告能夠成功主張一號房屋的居住權(quán)，關(guān)鍵在于其作為被安置人口，單獨與乙公司簽訂了一號房屋的買賣合同，且實際長期居住，該組證據(jù)形成完整鏈條，成為勝訴的核心支撐。這提醒拆遷安置戶，務(wù)必妥善留存拆遷安置協(xié)議、補充協(xié)議、房屋買賣合同、交房憑證等相關(guān)材料，避免日后產(chǎn)生權(quán)益爭議時無據(jù)可依。

3. 遺產(chǎn)繼承中，親屬自愿贈與份額可成為維權(quán)助力。本案中，第三人李海濤、李海燕自愿將自身可能享有的遺產(chǎn)份額贈與原告，不僅明確表達了對原告的支持，也間接增強了我方的維權(quán)底氣，雖未直接影響遺囑效力的認定，但在法院考量原告居住權(quán)益的合理性時，起到了輔助作用。這提醒當事人，在遺產(chǎn)繼承與房屋糾紛疊加案件中，可積極爭取無利益沖突親屬的支持，合理運用贈與、放棄繼承等方式，最大化維護自身合法權(quán)益。

4. 高齡老人維權(quán)，專業(yè)律師加持可精準規(guī)避風(fēng)險、提高勝訴率。此類糾紛涉及拆遷安置政策、遺囑效力認定、遺產(chǎn)繼承、居住權(quán)保護等多重法律問題，且高齡老人行動不便、證據(jù)收集能力較弱，僅憑自身難以應(yīng)對。專業(yè)的律師可協(xié)助當事人：精準定位核心訴求、梳理案件證據(jù)鏈條、制定針對性維權(quán)策略、反駁對方不合理抗辯，同時兼顧老人的身體狀況和維權(quán)需求，全程護航，助力高齡老人高效、順利地捍衛(wèi)自身的居住權(quán)益和遺產(chǎn)繼承權(quán)。

若你正面臨拆遷安置房屋糾紛、遺產(chǎn)繼承中的居住權(quán)爭議、代書遺囑效力認定等問題，可聯(lián)系我們。我們作為專業(yè)的房地產(chǎn)律師，將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據(jù)、界定權(quán)益、制定維權(quán)策略，精準適用法律規(guī)則，全程護航你的合法權(quán)益，助力你順利實現(xiàn)維權(quán)訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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