2026年開(kāi)年樓市的重磅炸彈，是由上海率先引爆的。

2月25日，上海五部門聯(lián)合發(fā)布樓市新政-- “滬七條”，挺有看頭：

非滬籍外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保直縮至1年， 滿3年可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套； 居住證滿5年可直接買1套，不用社保個(gè)稅 ，公積金貸款額度也同步提高了， 首套最高能到240萬(wàn) 。

這是不到兩年里上海第四次大幅放松限購(gòu)，力度適中。目的很明確，就是把有購(gòu)買力但沒(méi)資格的人往市區(qū)里引。

風(fēng)向標(biāo)城市的影響力，絕不會(huì)單純局限在本城市，接下來(lái)的一個(gè)月，還有限制政策的城市也一定會(huì)跟進(jìn)。

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就在上海新政發(fā)布的1天前，在北京，懋源去年鏖戰(zhàn)166 輪拿下的東三環(huán)松榆里地塊規(guī)劃方案正式公示，東三環(huán)的改善市場(chǎng)，終于迎來(lái)了全新變量！

2月24號(hào)地塊場(chǎng)立起了公示牌：地塊總占地2.89萬(wàn)平方米，建面做到了13.24萬(wàn)平米，其中地上8.1萬(wàn)平米，地下5.15萬(wàn)平米。

容積率2.8，綠地率30%，建筑密度23.55%，住宅高度從18.7米到73.6米錯(cuò)落分布。

地塊形狀雖然東西長(zhǎng)南北短，東西長(zhǎng)約300米，南北寬約100米，但好在規(guī)整、正南正北。

規(guī)劃了13棟住宅樓，樓層從6層洋房到21層小高層都有。北排17層、中間21層、南排以6-15層小高層為主，典型的北高南低布局。

雖然內(nèi)部樓間距不大，但這種高低錯(cuò)落的設(shè)計(jì)，加上南排樓層低，采光基本沒(méi)遮擋。

東西雙入口，東側(cè)為主入口，還配了個(gè)50平米的小廣場(chǎng)，內(nèi)部還規(guī)劃了4處下沉庭院和架空層，進(jìn)出的儀式感和公共的活動(dòng)空間都有了。

這次懋源沒(méi)走以前那種“核心區(qū)頂豪”路線，而是做了剛改產(chǎn)品。主力戶型是150㎡四居，占了50%，還有135㎡入門和170㎡進(jìn)階，以及4/5號(hào)樓的220-230㎡全景艙。

戶型起步面積控制在100+平米，這對(duì)于東三環(huán)核心區(qū)的改善客群來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)好消息 ，既守住了改善的居住尺度，又降低了核心地段的置業(yè)門檻，精準(zhǔn)覆蓋了入門改善到高端改善的全維度需求。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，標(biāo)志性的空中庭院、大面寬短進(jìn)深、LDKG一體化設(shè)計(jì)都會(huì)落地。

不過(guò)有一點(diǎn)，外立面圖上看，戶型有開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，雖然是新一代住宅的配置，但覺(jué)得在北京這種風(fēng)沙揚(yáng)塵天里不太實(shí)用。

懋源拿地的樓面價(jià)是6.21萬(wàn)/㎡，加上契稅建安，成本頂著7.7萬(wàn)/㎡去了，預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)將落在10-12萬(wàn)/㎡區(qū)間。

但地塊周邊松榆東里、松榆西里那一堆七八十年代的老樓，掛牌均價(jià)4萬(wàn)/㎡左右，城市界面確實(shí)就是“破舊回遷房+老小區(qū)”既視感。

這種“地段好、界面差”的撕裂感，其實(shí)是很多朝陽(yáng)老牌居住區(qū)的共性。

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放眼東三環(huán)及南部片區(qū)，新房供應(yīng)在十八里店板塊比較集中，中海朝陽(yáng) ONE、北京隅東序、云筑等，見(jiàn)面都是覆蓋100-190㎡ 的改善戶型，基本把十八里店的價(jià)格錨定在7.5萬(wàn)-7.9萬(wàn)/㎡這個(gè)區(qū)間。

但十八里店屬于是在朝陽(yáng)置業(yè)的南線邊緣，難以滿足核心區(qū)改善客群的區(qū)位需求。

再三環(huán)靠近的話，最近也有粉絲在問(wèn)山水文園，明確表示山水文園、十里河這個(gè)緯度，就是能接受的最南邊了，再往南就接受不了了。

我管它叫朝陽(yáng)群眾的“恐南癥”。

松榆里這個(gè)項(xiàng)目，就剛好成了“解藥”。在東三環(huán)核心區(qū)位，是多年不見(jiàn)的新房，戶型規(guī)劃又貼合改善市場(chǎng)需求。

看看周邊的二手房水位。

山水文園作為老牌改善社區(qū)，掛牌200+的大面積為主，均價(jià)維持在7-8萬(wàn)/㎡左右，主打高性價(jià)比；珠江帝景憑借優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，掛牌均價(jià)約8-9萬(wàn)/㎡，成交量始終保持穩(wěn)定；而廣渠金茂府作為區(qū)域次新標(biāo)桿，掛牌均價(jià)直接站上10萬(wàn)/㎡，成為東三環(huán)二手房?jī)r(jià)格天花板。

松榆里以10-12萬(wàn)的預(yù)期入市，在產(chǎn)品代際優(yōu)勢(shì)的加持下，對(duì)于想留在東三環(huán)又嫌棄老破小的改善人群，基本是唯一解。

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