馬年的春節(jié)假期剛剛結(jié)束，房地產(chǎn)市場就傳來了一個重磅消息。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門昨天（25日）聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，通過七條具體措施，進一步滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這個通知也被稱作“滬七條”。

七條措施精準解決潛在購房者的現(xiàn)實問題。之前非上海戶籍的購房者想在上海買房，繳了多少年社保和個稅是首先要算清楚的問題。而“滬七條”的第一條就是：非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房時，其購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，由原來的需連續(xù)繳納滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上。

另外，持《上海市居住證》滿5年及以上的可以在全市范圍內(nèi)買1套住房、公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元等等新政也備受關(guān)注。這些新政自今天起就正式施行了。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，今年，將“清理消費領(lǐng)域不合理限制措施”“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。馬年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，恰逢傳統(tǒng)樓市“金三銀四”小陽春前夕，由上海打響馬年樓市新政“第一槍”，釋放了哪些信號？重磅新政又會如何影響購房者的決策？

政策一發(fā)布，上海樓市立刻有了積極變化。上海某房產(chǎn)中介買賣經(jīng)紀人張廷鋒說，他所負責(zé)的板塊，外地戶籍的購房者占比在30%左右，屬于上海外環(huán)性價比很高的一個改善性板塊。政策剛一推送，不少此前一直關(guān)注上海樓市的購房者立刻把電話打了過來。

具體來看，新政包含三方面共七條具體措施，比如進一步調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策、完善個人住房房產(chǎn)稅政策等。在限購政策方面，縮短非上海戶籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個稅年限，符合條件的非上海戶籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，符合條件的持上海市居住證群體可在上海市購買住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這體現(xiàn)出重點聚焦激活非上海戶籍人群購房的政策導(dǎo)向。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：政策將購買上海外環(huán)內(nèi)住房的社保要求降至1年，就可以購買外環(huán)內(nèi)首套住房，而外環(huán)外則不限套數(shù)；社保繳納3年的，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，也就是總計可購買兩套；居住證滿5年及以上，不用社保就可以購買1套住房，這些政策激活非上海戶籍人群購房的導(dǎo)向很強。非上海戶籍人群購房意愿高，尤其是長期居住、穩(wěn)定就業(yè)生活的人群；激活非上海戶籍人群購房，有助于消化二手房庫存、穩(wěn)定二手房價格，并促進賣舊買新、賣小買大暢通市場循環(huán)。

而在住房公積金貸款方面，本次新政也迎來較大變化。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜觀察，此次新政大幅提高住房公積金貸款額度，首套最高額度可達324萬元，疊加優(yōu)化住房公積金套數(shù)認定，擴大多子女家庭購房支持范圍等措施，將進一步滿足居民剛性和改善性住房需求。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：公積金貸款額度提高幅度較大，首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，增加了80萬元，如果疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，首套最高額度可達324萬元。而購買二套住房的家庭，住房公積金貸款額度提升至200萬元，多子女家庭購買第二套住房的，公積金最高貸款額度可上浮20%。這都將較好支撐購房者置業(yè)，降低置業(yè)成本，提高住房消費意愿和能力。

新政還提出支持居民置換改善需求，規(guī)定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于上海市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。陳文靜表示，這體現(xiàn)出房產(chǎn)稅政策的調(diào)整也更加精細化，精準適配支持購房需求。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：2025年9月，上海針對非滬籍家庭優(yōu)化了房產(chǎn)稅政策，非本市戶籍居民家庭購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米免稅面積扣除，本次政策進一步完善滬籍居民家庭子女購房的房產(chǎn)稅政策。2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場有望迎來較暖的“小陽春”行情，從而發(fā)揮大城市的帶動效用，推動整體市場預(yù)期改善。

2025年12月底，北京推出新一輪房地產(chǎn)支持政策，新政后，部分二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)積極變化，二手房掛牌量回落，房地產(chǎn)市場活躍度增強。時隔兩月，上海跟進優(yōu)化樓市政策，進一步降低購房門檻，優(yōu)化公積金和房產(chǎn)稅政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此次發(fā)布的7項政策，圍繞多項住房需求展開，既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括持上海市居住證群體、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進：綜合來看，體現(xiàn)了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。對于即將到來的“小陽春”關(guān)鍵時間點，結(jié)合當前市場調(diào)整基本到位、房價趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強、各項利好政策疊加等因素，將能夠更好地促進各類購房需求的進一步釋放，促進各市場之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動置換鏈條的順暢。

李宇嘉認為，上海在新春伊始就打響馬年樓市新政“第一槍”，在降成本、降門檻、提預(yù)期等方面的信號意義非常明顯，政策針對性也較強，對于3月份的樓市“小陽春”，將具有較大的帶動作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：本次新政不僅激活非上海戶籍人群購房需求，還大力優(yōu)化住房公積金政策，支持上海市戶籍居民子女購房，挖掘購房潛力。預(yù)計在政策加持、開發(fā)商促銷，以及季節(jié)性旺季等三重利好下，3月份會形成一個樓市小高峰，讓更多新市民、非上海戶籍人群在政策鼓勵和預(yù)期提振下實現(xiàn)剛需購房需求，并驅(qū)動上海市戶籍和有房一族的改善性需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：中央廣播電視總臺中國之聲 B48