中經(jīng)記者 張漫游 北京報道

在“深化住房公積金制度改革”的大背景下，上海打出一套房地產(chǎn)市場政策“組合拳”。

2月25日，上海市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱“新政”）。同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、上海市財政局、上海市稅務(wù)局、上海市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，重點圍繞限購、公積金貸款、房產(chǎn)稅等三方面優(yōu)化，支持剛性和改善性住房需求。上述兩項政策都是自2026年2月26日起施行。

家庭購買首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元

將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，是本次新政一大看點。同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)分析稱，本次上海公積金貸款新政調(diào)整主要有三個方面變化：一是額度提高了，這能降低購房者首付壓力和還貸成本，能提高購房的積極性；二是把使用次數(shù)與實際擁有套數(shù)結(jié)合，對使用公積金來持續(xù)改善家庭住房情況的居民是有利的；三是與人口政策和住房新規(guī)范相結(jié)合，起到政策協(xié)同作用。

尤其值得一提的是，新政提出“多子女家庭購買首套及第二套住房的，公積金最高貸款額度均可上浮20%。繳存人家庭購買符合規(guī)定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%保持不變。同時符合以上兩種情形的，上浮比例可疊加計算，即公積金最高貸款額度上浮35%”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進測算到，若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個人貸款最高額度可達324萬元，為全國領(lǐng)先水平。

蘇商銀行特約研究員武澤偉認為，這預(yù)示著未來公積金制度的定位正在從單一的住房金融工具向綜合性民生保障平臺演變。新政明確多子女家庭購買二套房也可享受額度上浮20%，將支持范圍從首套拓展至改善型需求，這與國家鼓勵生育的人口政策形成協(xié)同。同時，購買綠色建筑可疊加15%的額度上浮，意味著公積金正成為推動建筑產(chǎn)業(yè)升級的政策杠桿，引導(dǎo)市場從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型。這種制度設(shè)計標志著公積金正在向覆蓋全生命周期、融合多維度民生需求的現(xiàn)代化住房保障體系演進。

在宋紅衛(wèi)看來，本次公積金政策調(diào)整既涵蓋了剛需群體，同時也支持了改善群體，做到了群體全覆蓋。額度提升能降低購房者門檻和還款成本，對樓市整體都會有效果，從基數(shù)來看，剛需剛改對公積金依賴度較高，因此這兩個群體最受益，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，這兩個群體購買二手房的數(shù)量超過新房，因此，對二手房的影響會更為明顯。

武澤偉向《中國經(jīng)營報》記者分析稱，與其他城市相比，上海此次公積金新政的調(diào)整節(jié)奏和力度釋放出明確的信號：一線城市正從“保剛需”向“促改善”縱深推進，政策工具箱已從碎片化修補轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化集成。此次將首套公積金貸款額度從160萬元大幅提升至240萬元，疊加多子女和綠色建筑因素后最高可達324萬元，這一全國領(lǐng)先的額度標準直接回應(yīng)了上海高房價下改善型需求的支付痛點。同時，新政將非滬籍購房社保年限從3年縮短至1年，并允許滿3年者在核心區(qū)增購，體現(xiàn)了對城市發(fā)展所需的各類人才的精準覆蓋，而非簡單放松限購。

公積金制度改革持續(xù)推進

業(yè)內(nèi)人士認為，上海此次重磅新政，是落實黨中央決策部署的關(guān)鍵一步。2025年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次單獨點名“深化住房公積金制度改革”，隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，公積金被提了7次。

在宋紅衛(wèi)看來，公積金政策改革是持續(xù)推進的過程，各地也在加大公積金應(yīng)用范圍，除傳統(tǒng)的購房、裝修提取方式外，石家莊、沈陽、蘇州等城市支持提取用作物業(yè)費；青島及其他城市購買二手房也能提取公積金付首付，父母子女還能共享額度；天津、廣州、深圳等地也在積極探索如何提取公積金用于加裝電梯及老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域。

“作為一線城市標桿，上海此次公積金新政對全國具有重要示范意義，其核心在于展示了‘綜合施策、精準賦能’的調(diào)控思路。”武澤偉認為，新政不是單一提高額度，而是將限購松綁、貸款提額、稅費優(yōu)惠、綠色激勵、多子女支持等多重工具組合發(fā)力，形成資格+資金+成本的系統(tǒng)化政策包。這種因城施策、梯度松綁的模式，為其他城市提供了可復(fù)制的政策框架：既通過降低門檻釋放剛需，又通過差異化支持引導(dǎo)改善需求，同時將人口政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向融入住房金融體系。上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國市場注入更多信心。

宋紅衛(wèi)提到，2026年1月，《人民日報》發(fā)表了一篇文章《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號？》，官媒通篇來論述公積金，并倡導(dǎo)公積金需要進一步改革，當前各地陸續(xù)推動公積金制度改革，不斷優(yōu)化公積金政策，這與當前樓市發(fā)展階段與樓市面臨的問題都有關(guān)系?！白》抗e金制度與國外的住房儲蓄銀行制度類似，都屬于普惠型的住房保障制度。自20世紀90年代推出公積金制度以來，在居民購房方面發(fā)揮了巨大作用，未來這個作用還要進一步發(fā)揮。”

宋紅衛(wèi)進一步分析指出，當前公積金制度改革已迫在眉睫。一方面，從公積金使用情況來看，《人民日報》文章披露，2016年，全國公積金繳存余額是4.56萬億元，到2024年年底，漲到了10.9萬億元，如此大額度的住房保障資金趴在公積金賬上是一種資源的浪費，一旦資源利用起來，對于提振住房需求有很大的幫助。另一方面，隨著商業(yè)貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款的優(yōu)勢逐漸變小，尤其是在二套改善住房方面，有些地方二套公積金的利率甚至超過商業(yè)貸款的利率，公積金貸款不具備優(yōu)勢了，還有一些政策僅僅用使用次數(shù)來限定，忽略了持續(xù)改善需求。

“放眼全國，各地公積金政策已進入新一輪統(tǒng)一優(yōu)化周期，后續(xù)需結(jié)合‘三孩政策’、綠色建筑、二手房流通等相關(guān)政策，進一步提升政策協(xié)同效應(yīng)，充分釋放政策紅利。”嚴躍進說。

（編輯：楊井鑫 審核：何莎莎 校對：翟軍）