馬年開工第二天，上海樓市新政再出重磅。

今天（25日）中午，上海市住建委、市房管局等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涉及住房限購、公積金貸款、房產(chǎn)稅等7項調(diào)整。其中，限購政策大幅松綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住證滿5年即可購買一套住房，無需再同時滿足社?；騻€稅繳納要求。居民的住房消費能力再提升，公積金最高貸款額度上調(diào)，目前已達全國領先水平。新政自2月26日起施行。

細則覆蓋限購、公積金和房產(chǎn)稅

進一步調(diào)減住房限購政策。

對非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社?；騻€人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

對在上海繳納社保或個人所得稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

持有《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。

優(yōu)化住房公積金貸款政策。

適度提高住房公積金最高貸款額度，繳存人家庭購買首套住房的最高貸款額度從160萬元提至240萬元。

在優(yōu)先保障首次住房貸款需求的情況下，對在上海無住房或僅有1套住房的上海市繳存人家庭，當前已結(jié)清住房公積金貸款的，再次購房時可申請公積金貸款。

進一步擴大住房公積金貸款對多子女家庭購房的支持范圍，多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海最高額度基礎上上浮20%。

完善個人住房房產(chǎn)稅政策。

滬籍居民家庭的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

精準滴灌賦能城市發(fā)展

剛剛過去的春節(jié)，樓市“小陽春”跡象顯現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，上海新房成交量較2025年春節(jié)同期明顯增長，且高于2023年和2024年春節(jié)假期；二手房交易暖意延續(xù)，不少中介門店大年初四就開門迎客。

在市場持續(xù)釋放積極信號的背景下，上海為何選擇在此時出臺新政？

“持續(xù)涌現(xiàn)的市場需求，需要政策進一步給予回應?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，2025年，上海高品質(zhì)新建商品房表現(xiàn)亮眼，市區(qū)多個樓盤開盤即售罄，二手房月均成交逼近2萬套。今年1月，上海打破常年淡季規(guī)律，二手房成交2.28萬套，創(chuàng)下五年同期最高紀錄?；钴S交易之下，一批新的購房需求正在浮現(xiàn)。如，沒有在上海繳納社保卻長期工作生活于此的外地人才、為城市日常運轉(zhuǎn)提供基礎服務的從業(yè)人員、希望二套房購房成本進一步優(yōu)化的多子女家庭……這些來自剛性和改善型群體的置業(yè)訴求，等待政策的進一步覆蓋。

新政也是上?！笆逦濉币?guī)劃綱要公布以來，在房地產(chǎn)領域出臺的第一項舉措。這意味著，樓市政策的考量維度，已不再局限于行業(yè)本身，而是站上了城市發(fā)展的宏觀視角。

2025年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，“十五五”時期推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展?！渡虾Ｊ袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》明確，要“更好滿足人民群眾多樣化多元化住房需求”“加強住房精準有效供應”。

上海此番出手，就是在市場相對平穩(wěn)的基礎上，響應和順應中央部署與城市發(fā)展趨勢，繼續(xù)穩(wěn)定市場預期。

事實上，這延續(xù)了上海近年來在房地產(chǎn)領域一以貫之的綜合施策、精準調(diào)控思路。過去一年，除8月26日發(fā)布的樓市“滬六條”政策，還有一套系統(tǒng)性組合拳已經(jīng)落地。

在土地供應端，實行精準供地，重點向購房需求集中的中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和重大戰(zhàn)略區(qū)域傾斜，平衡市場供需。在需求端，持續(xù)推進“房票制度”，2025年將其從郊區(qū)延伸至中心城區(qū)，釋放被動遷的居民購買力。在產(chǎn)品端，出臺多項“好房子”設計及規(guī)劃標準，引導市場向高品質(zhì)轉(zhuǎn)型。今年年初，推出國企收購二手房政策，進一步打通置換鏈條。這些舉措無一不是精準滴灌式的制度設計，并取得較好市場效果。

支持在滬穩(wěn)定工作、穩(wěn)定居住人員的合理需求

此次樓市“新七條”中，有3條為調(diào)減限購政策，占比近半。

最大亮點是購房群體再擴容，即對持有上海市居住證滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。對持居住證群體在已有的基礎教育、醫(yī)療等公共服務功能上，增加居住服務功能。

過去，這部分非滬籍常住人口，因為沒有在上海繳納社?；騻€稅，無法買房。包括護工、家政等從事城市基礎服務為主的人員，還有企業(yè)總部在外地、因公搬到上海長期生活工作的外地人才?，F(xiàn)在只需滿足居住證條件，無需在滬繳納社?；騻€稅即可買房。

順應非滬籍家庭（成年單身人士）的需求，限購政策進一步優(yōu)化，具體包括降低購房門檻、增加購房套數(shù)。

原來，非滬籍居民家庭（成年單身人士）繳納社保或個稅滿1年及以上，可在外環(huán)外買房；調(diào)整之后，可在全市買房，不限外環(huán)內(nèi)外（不足3年，外環(huán)內(nèi)僅1套）。原來，非滬籍居民家庭（成年單身人士）繳納社?；騻€稅滿3年及以上，只能在外環(huán)內(nèi)買1套房；調(diào)整之后，視作滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)增購1套房，即外環(huán)內(nèi)可買兩套房。

“限購政策的調(diào)整，將支持相關(guān)家庭住房消費需求，尤其是住房改善型需求的釋放?！鄙虾Ｒ拙友芯吭焊痹洪L嚴躍進說。這也體現(xiàn)了上海的開放性和海納百川?！笆奈濉逼陂g，上海從租賃端發(fā)力，新增供應保障性租賃住房和“新時代城市建設者管理者之家”，不斷支持青年人才、新市民和基礎行業(yè)從業(yè)者來滬安居。

此次調(diào)整，是從“租”延伸到“購”。通過購買端的精準開口，積極回應穩(wěn)定生活和工作人群的租購并舉的安居需求，為每一位奮斗者提供安居樂業(yè)的多樣化選擇，應支持盡支持。

提升“剛改”居民的住房支付能力

圍繞提高剛需和改善型需求人群的住房消費能力，降低置業(yè)成本，新政出臺公積金、房產(chǎn)稅相關(guān)的4條細則。

最大看點在于優(yōu)化貸款次數(shù)認定，即落實公積金的“認房不認貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。

同時，繼續(xù)提高公積金貸款的最高額度。新政下，家庭購買首套房的公積金貸款最高額度上限從160萬元提高至240萬元。若疊加多子女家庭（增加20%）和購買綠色建筑（增加15%）最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達324萬元，處于全國領先水平。

“最終貸款額度的計算，要視購房者公積金賬戶余額等情況而決定?？傮w上看，此次公積金貸款政策也符合2026年公積金政策優(yōu)化的導向?！眹儡S進說。

此外，繼續(xù)擴大多子女家庭購房支持范圍。新政明確，多子女家庭購買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套貸款額度已經(jīng)可以上浮20%?！岸紫蚴滋住待R’，將覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦說。

近兩年來，上海持續(xù)優(yōu)化多子女家庭的置業(yè)政策。2024年5月出臺《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，首次明確多子女家庭購房支持政策，明確增購一套住房，上調(diào)公積金貸款額度，二套信貸按照首套執(zhí)行。2025年8月出臺的“滬六條”對多子女家庭的首套房、二套房的公積金貸款額度再上調(diào)。

個人住房房產(chǎn)稅，結(jié)合實際操作情況進行微調(diào)。原來，滬籍家庭子女成年后首次購買且屬于成年子女家庭唯一住房的，免征房產(chǎn)稅，但置換時“賣一買一”就要征收房產(chǎn)稅。此次政策調(diào)整后，取消了“首次購買”要求，只要購買住房是唯一住房的，都不征收，體現(xiàn)對改善型住房需求的支持。

嚴躍進表示，此次新政，既涉及非滬籍家庭，也涉及滬籍家庭，甚至包括從事城市公共服務的人員等，覆蓋了各類住房需求。

“有了新政助力，上海樓市將提前鎖定‘小陽春’。”盧文曦說。此次新政出臺及時，節(jié)前的市場呼聲，在節(jié)后迅速得到回應，不僅有助于穩(wěn)定預期，也讓更多購房者能提前規(guī)劃置業(yè)節(jié)奏。從歷次上海政策的優(yōu)化來看，包括新房和二手房都迎來積極的交易態(tài)勢。得益于今年年初的良好開局，樓市后續(xù)走勢更加扎實。隨著成交量穩(wěn)步釋放，房價也有望加速走出底部區(qū)間。

通過政策的持續(xù)優(yōu)化，將有更多愿意長期工作、生活在這座城市的人群獲得購房資格，這有助于夯實市場向好趨勢，為樓市發(fā)展注入持久動力。

附政策原文：

來源 | 解放日報

作者 | 戚穎璞