(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

上海樓市迎來歷史性利好時刻，“滬7條”新政正式出爐。

觀察者網了解到，本次政策組合拳直擊市場痛點，圍繞限購資格、公積金杠桿、房產稅預期等核心維度進行深度優(yōu)化，旨在全面釋放剛性及改善性住房需求，為市場注入強勁動力。

本次調整最顯著的亮點在于非滬籍購房門檻的大幅降低，打破戶籍與年限壁壘。

其中，社保年限大縮減。外環(huán)內非滬籍居民家庭或成年單身人士的購房社保年限，由“滿3年”驟降至“滿1年”。這意味著，只需1年社保即可在全市范圍內（不再區(qū)分內外環(huán)）獲得購房資格，精準承接中高端改善群體對核心地段新房的置業(yè)需求。

其次，增購權限再突破。對于社保滿3年的非滬籍家庭或單身人士，允許在原有基礎上于外環(huán)內增購1套住房。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，多一張房票給買家更多靈活操作空間。非本地戶籍想改善通常是置換，先賣后買，新政策完全可以先買后賣，甚至可以直接購買第二套房子。

另外，居住證群體獲覆蓋。持《上海市居住證》滿5年的家庭，現可直接購買1套住房。在盧文曦看來，現實中有從事城市基礎服務為主的部分人員未繳納社保而無法購房。這次政策把這部分人群也覆蓋在內，支撐長期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現城市的溫度。

公積金工具方面，則通過“提額、松限、擴面”三管齊下，切實減輕購房者負擔。

首先，降低貸款成本。現在公積金貸款額度上限進一步抬升至240萬，充分滿足剛需買家的貸款需求。疊加此前就公布的多子女、綠色建筑等優(yōu)惠舉措，最高房貸額度可以達到324萬，可以大幅減輕月供壓力以及總的利息支出。

盧文曦指出，當前公積金利率為“2字頭”遠低于商業(yè)貸款，多貸公積金有利于減輕貸款壓力。尤其是剛需買家，多購買總價3百萬以內的“上車房”。

其次，公積金優(yōu)化貸款次數規(guī)定此前最多可使用2次，很大程度限制改善置業(yè)的意愿。新政基本和商業(yè)貸款類似，相當于“認房不認貸”。

最后，擴大多子女家庭購房支持范圍。多子女家庭購買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套已經可以貸款額上浮20%。二套向首套看齊，覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求。

盧文曦表示，上海樓市政策精準很高，能釋放合理購房需求。此次政策的誠意度也相當高，限購方面尺度也基本到位，畢竟1年的社保在實際操作層面不是高門檻。疊加此前的樓市政策，政策的效力會持續(xù)、穩(wěn)定地釋放。

“上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，馬年樓市后續(xù)的走向會更踏實?！北R文曦直言，成交量穩(wěn)步釋放的背后，房價有望盡快走出底部。

政策原文如下：

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、進一步調減住房限購政策

服務宜居安居，促進職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調減住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數，在外環(huán)內限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

關于住房限購政策相關業(yè)務，可撥打房地產交易行業(yè)服務熱線“962269”具體咨詢。

二、優(yōu)化住房公積金貸款政策

發(fā)揮公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

關于住房公積金貸款政策相關業(yè)務，可查詢上海住房公積金官網或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。

三、完善個人住房房產稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

關于完善個人住房房產稅政策相關業(yè)務，可撥打稅務咨詢熱線“12366”具體咨詢。