來源：大偉看樓市

2026馬年開年，房地產(chǎn)市場迎來久違的密集政策暖意，從中央定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，到地方利好政策密集落地，從官方批量收購老破小，到限購限貸全面松綁、房貸利率再創(chuàng)新低，一套“自上而下、精準發(fā)力、多點協(xié)同”的救市組合拳全面打響，清晰釋放出一個強烈信號：馬年房地產(chǎn)新一輪救市潮已然啟動。不同于以往零散的調(diào)控微調(diào)，此次救市潮力度更大、覆蓋更廣、針對性更強，既是對沖行業(yè)下行壓力、化解市場風(fēng)險的務(wù)實之舉，也是推動房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵布局，將深刻改寫馬年乃至未來幾年的樓市格局。

回顧過去四年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，單邊下行態(tài)勢持續(xù)蔓延，市場困境日益凸顯：二手房庫存高企，大量老破小陷入“賣不掉、住不好、拆不了”的尷尬，成為樓市流動性的“死角”；置換鏈條梗阻，改善型家庭因老房難以變現(xiàn)，無力購置新房，進而拖累新房市場去化；房企債務(wù)風(fēng)險未完全出清，融資困難、交付擔(dān)憂仍在影響市場信心；部分城市房價持續(xù)下跌，業(yè)主恐慌性拋售情緒蔓延，形成“降價—觀望—再降價”的負向循環(huán)。在此背景下，馬年官方主動出手，啟動新一輪救市潮，既是穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的必然要求，也是破解行業(yè)痛點、惠及民生的迫切需要，其緊迫性與力度均創(chuàng)下近五年新高。

此次馬年救市潮，最鮮明的特征是“全方位、多層次、精準化”，不再是單一政策的“單兵突進”，而是形成了“需求端托底、供給端紓困、存量端盤活”的三維發(fā)力格局，每一項政策都直擊市場核心痛點，協(xié)同發(fā)力撬動市場復(fù)蘇。

需求端，官方持續(xù)放寬限制、降低購房成本，全力激活剛需與改善需求，筑牢市場復(fù)蘇的根基。截至2026年2月中旬，全國已有超100個城市出臺樓市優(yōu)化政策，覆蓋一線、強二線至三四線全層級城市。一線城市率先松綁，北京、上海、深圳等放寬非戶籍人口購房社保年限，降低落戶門檻，為新市民、青年人打開購房通道；強二線城市全面取消限購、限售，部分城市推出購房補貼、契稅減免政策，多孩家庭、人才家庭可享受額外購房傾斜；

三四線城市則全面放開購房限制，同步下調(diào)房貸利率，降低購房門檻。在金融支持方面，房貸利率降至歷史低位，全國主流首套房貸利率正式跌破3%關(guān)口，部分城市憑借貼息政策步入“2字頭”區(qū)間，首套房首付比例普遍下調(diào)至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，換購住房個稅退稅政策延續(xù)至2027年底，一系列舉措直接降低了購房成本，緩解了購房者的資金壓力，逐步化解市場觀望情緒。

供給端，官方聚焦房企紓困與交付保障，著力化解行業(yè)風(fēng)險，修復(fù)市場信心。一方面，持續(xù)優(yōu)化房企融資環(huán)境，落地房企融資“白名單”制度，拓寬優(yōu)質(zhì)房企融資渠道，加大信貸、債券、股權(quán)融資支持力度，幫助房企緩解資金壓力，推動債務(wù)重組取得實質(zhì)進展，截至目前已有近20家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)流動性危機逐步解除；另一方面，強化“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，暢通監(jiān)管資金撥付渠道，推動現(xiàn)房銷售制度穩(wěn)步推進，切實保障購房者合法權(quán)益，化解交付擔(dān)憂，從根源上修復(fù)市場信任。與此同時，官方鼓勵房企優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，聚焦剛需與改善型住房建設(shè)，提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，滿足居民多元化居住需求，推動行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型。

存量端，官方創(chuàng)新推出老破小批量收購政策，成為此次救市潮的“亮點”與“突破口”，也是打通樓市循環(huán)的關(guān)鍵舉措。不同于以往棚改的大拆大建，此次官方收購由國企主導(dǎo)、金融支持，以上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)為試點，逐步向全國重點城市擴圍，截至目前已有36個城市發(fā)布老破小收儲具體公告，80余個城市表態(tài)支持國企收購存量住房。

收購房源主要聚焦2000年以前建成、70平方米以下、產(chǎn)權(quán)清晰的中小戶型老破小，遵循市場化定價原則，收購價略高于二手房市場價，為業(yè)主提供穩(wěn)定、快捷的退出通道；收購資金由國有大行提供專項貸款支撐，確保資金足額及時到位。此舉不僅盤活了存量閑置資產(chǎn)，解決了老破小業(yè)主“賣房難”的痛點，還能將收購房源改造為保障性租賃住房，快速補充保障房供給，同時打通“賣舊—買新”的置換鏈條，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循環(huán)，實現(xiàn)“穩(wěn)市場、優(yōu)保障、通循環(huán)”的多重目標。

深入分析不難發(fā)現(xiàn)，馬年新一輪救市潮的啟動，并非“大水漫灌”式的刺激，而是有著清晰的底層邏輯與戰(zhàn)略考量，核心是“穩(wěn)預(yù)期、去風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型、保民生”，推動房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、回歸居住屬性。從宏觀層面看，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，是穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的重要支柱，救市并非為了重啟房價普漲，而是為了遏制市場單邊下行，化解行業(yè)風(fēng)險，防止風(fēng)險向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供穩(wěn)定支撐；從民生層面看，住房是民生之本，救市的核心是保障剛需群體的居住需求，解決新市民、青年人的住房難題，盤活老業(yè)主的沉睡資產(chǎn)，讓普通家庭共享城市發(fā)展紅利；從行業(yè)層面看，救市是為了推動房地產(chǎn)行業(yè)出清過剩產(chǎn)能，化解房企債務(wù)風(fēng)險，引導(dǎo)行業(yè)擺脫高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，進入存量盤活、品質(zhì)提升、穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

隨著救市政策的持續(xù)落地，馬年樓市已出現(xiàn)積極回暖信號，市場底部逐步確認。數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月，全國重點13城二手房成交量環(huán)比上升16%，同比增長33%，其中北京連續(xù)三個月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬套高位；新房市場同樣暖意凸顯，核心城市核心板塊去化周期縮短，開盤即售罄的現(xiàn)象重現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤成為成交主力。價格端，全國70城房價環(huán)比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，二手房價格結(jié)束了長達近兩年的下行趨勢，業(yè)主報價上調(diào)、議價空間收窄，市場從“買方市場”快速向“賣方市場”傾斜，觀望情緒逐步瓦解。

展望馬年全年，新一輪救市潮仍將持續(xù)發(fā)力，政策紅利有望進一步釋放，但“房住不炒”的底線不會動搖，“因城施策、精準發(fā)力”仍將是調(diào)控主基調(diào)。預(yù)計后續(xù)將有更多城市跟進出臺救市政策，政策力度將根據(jù)市場走勢動態(tài)調(diào)整，重點向剛需、改善需求和民生保障傾斜；官方收購老破小的政策將進一步擴圍，收購范圍可能從老破小延伸至存量商品房，資金支持力度加大、流程更加便捷；房企融資環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化，債務(wù)風(fēng)險將進一步化解，行業(yè)集中度有望提升；市場將呈現(xiàn)“筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的態(tài)勢，一線及強二線核心城市將率先實現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇，三四線城市仍以去庫存為主，“K型分化”成為市場最鮮明的特征。

對于普通購房者、業(yè)主和房企而言，需認清此次救市潮的核心邏輯，理性把握政策紅利。對于剛需購房者，當(dāng)前房貸利率低、購房門檻低，且市場選擇空間大，是難得的上車窗口期，可優(yōu)先選擇配套成熟、性價比高的現(xiàn)房或準現(xiàn)房，避免盲目跟風(fēng)；對于老破小業(yè)主，可抓住官方收購政策紅利，優(yōu)先出售產(chǎn)權(quán)清晰、符合收購標準的房源，實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，有改善需求的可借助“以舊換新”政策，低成本置換優(yōu)質(zhì)房源；對于房企，需主動順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，聚焦核心城市、核心板塊，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升房屋品質(zhì)，積極化解債務(wù)風(fēng)險，擺脫對高杠桿模式的依賴，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

綜上，馬年官方出手啟動的新一輪房地產(chǎn)救市潮，是政策、資金、市場三重力量協(xié)同發(fā)力的必然結(jié)果，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史必然。此次救市潮不僅是穩(wěn)定市場、化解風(fēng)險的“及時雨”，更是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型、惠及民生的“長遠計”。隨著各項政策的持續(xù)落地見效，樓市將逐步擺脫下行壓力，回歸平穩(wěn)理性的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也將在轉(zhuǎn)型中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，為經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展提供堅實支撐。對于每一個市場參與者而言，唯有認清趨勢、理性決策，才能抓住政策紅利，實現(xiàn)自身利益與行業(yè)發(fā)展的雙贏。