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說到潘石屹，很多人第一反應(yīng)，“這不是那個(gè)最會(huì)跑路的地產(chǎn)商嗎？”

說實(shí)話，論預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，他的話還真值得大家聽一聽。

各位他又在研討會(huì)上說了三件事，直接把未來三年樓市的底層邏輯給拆透了。信不信由你，但市場(chǎng)已經(jīng)悄悄按照這個(gè)劇本走了。

所以別問現(xiàn)在是不是買房的最佳時(shí)機(jī)，也別焦慮還有沒有價(jià)格低點(diǎn)，眼下你最應(yīng)該關(guān)心的是：你買的是哪類房、在什么位置、未來還有沒有流動(dòng)性。

今天咱們就順著老潘的思路，聊聊未來樓市的三個(gè)大變化。

01.第一個(gè)變化：靠房子發(fā)財(cái)?shù)膲?mèng)，該醒了

老潘說，“買房不是為了暴富，是為了安身立命。”

這話你可能沒在意，但市場(chǎng)情況已經(jīng)在說明問題。以前不管你在哪買房，只要有錢，閉下眼買都能賺錢。

再看看現(xiàn)在，市場(chǎng)邏輯全變了。房?jī)r(jià)不再是一個(gè)勁兒的往上沖，跌巖起伏不定，絕大多數(shù)地區(qū)始終保持著向下的趨勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)70個(gè)大中城市，有六七成的城市房?jī)r(jià)環(huán)比是跌的。白城二手房?jī)r(jià)更是連續(xù)下跌了40多個(gè)月，

這就是目前的現(xiàn)實(shí)?。?/p>

以前，有房就等于有錢；現(xiàn)在，得有好房子才算有底氣，才能不虧錢、甚至有機(jī)會(huì)保值。

老潘那句話說的一點(diǎn)也不假，房子正從“投資品”變回“消費(fèi)品”。

你買房不再是為了明年翻倍，而是為了孩子上學(xué)、一家人踏實(shí)過日子。

市場(chǎng)也在逐步往這個(gè)方向修正。就比如租售比，以前北京上海很多地段一年租金連房?jī)r(jià)的1%都不到，現(xiàn)在不少區(qū)域漲到1.8%、2%了。

按照現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)，租金租售比有望漲到國(guó)際公認(rèn)的健康區(qū)間3%。

這說明啥？大家越來越理性了。炒房那套玩法已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，現(xiàn)在講究的是住得舒服、租得出去。

如果你現(xiàn)在還在幻想靠買房暴富，夢(mèng)該醒了。

02.第二個(gè)變化：老破小不吃香了，好房子才是硬道理

以前城市老破小、電梯房，是大家眼里的香饃饃。

現(xiàn)在呢，同樣的小區(qū)的老破小，掛牌價(jià)下跌百分之五六十，也沒人愿意多看一眼。

為啥會(huì)這樣？

潘石屹講的第二個(gè)趨勢(shì)很扎心——“中國(guó)不缺房，缺的是好房子。”

看看二手房市場(chǎng)就明白了——那些蓋了二三十年的老房子，沒電梯、采光差、結(jié)構(gòu)老舊、墻體開裂……再加上學(xué)區(qū)紅利一退潮，再便宜，掛出去一年都可能賣不掉。

反過來看，那些新小區(qū)、品質(zhì)好、物業(yè)強(qiáng)、配套全的房子，反而賣得不錯(cuò)，價(jià)格也更抗跌。

特別是最近幾年冒出來的“第四代住宅”——帶空中花園、智能系統(tǒng)、得房率高、還節(jié)能環(huán)保。這種房子拿去租，很快就能出手，流動(dòng)性也好。

為啥？不是大家沒需求，而是選擇太多了，說白了，房子已經(jīng)不是越多越值錢，而是越“能打”越值錢。

以前大家搶著買老破小、電梯房，現(xiàn)在開始往“產(chǎn)品主義”靠——好地段+好戶型+好品質(zhì)才是新的“硬通貨”。

所以如果你還抱著“老破小也能漲”的幻想，早點(diǎn)清醒吧。

03.第三個(gè)變化：國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)了，“誰(shuí)的房子有接盤，誰(shuí)才有未來”

國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房子的事兒，你可能也聽說了。像上海、鄭州、青島這些地方，都傳出消息要收購(gòu)2000年以前的老房子。

收來干嘛？

主要是改成保障性租賃住房，租給新市民、年輕人，讓他們能在城里落下腳。

你說這趨勢(shì)是偶然嗎？

當(dāng)然不是，這是國(guó)家給的方向。

潘石屹也說了，接下來不是看開發(fā)商怎么卷，而是看“國(guó)家隊(duì)”怎么玩。

什么意思？

國(guó)家不再單純靠放開限購(gòu)限貸來救市，而是直接下場(chǎng)把庫(kù)存收走，轉(zhuǎn)成保障房、租賃房。

你以為那些房子爛在市場(chǎng)里沒人要？其實(shí)背后早有人盯著收，只是條件嚴(yán)格，不是誰(shuí)家的房子都能被看上。

而且，各種租房條例、金融支持政策陸續(xù)落地，“租售并舉”也不再是口號(hào)，制度框架也在搭起來。

這些信號(hào)都說明：未來樓市的主力玩家，不再只是你我這樣的老百姓，而是政府和大國(guó)企。

所以你要想在這個(gè)市場(chǎng)里面待，要么跟著國(guó)家隊(duì)的思路走，要么就離他們下手的區(qū)域遠(yuǎn)一點(diǎn)。

還想拿個(gè)40平的老破小租個(gè)好價(jià)錢？國(guó)家都大批收房做低租金保障房了，你那點(diǎn)租金怎么跟人家拼？

老潘已經(jīng)說得很透了：存量市場(chǎng)才是未來的主戰(zhàn)場(chǎng)，服務(wù)、管理、穩(wěn)定的現(xiàn)金流才是競(jìng)爭(zhēng)力。

說到底，將來比的不是誰(shuí)房子多，而是誰(shuí)的房子更能“活下去”。

04.咱該怎么應(yīng)對(duì)這波趨勢(shì)？

別急，給你來幾個(gè)實(shí)用的建議：

對(duì)于剛需來說，

2026年，貸款利率降到最低，首付也只要15%，稅費(fèi)更便宜了，這些都說明，國(guó)家已經(jīng)給你最佳上車機(jī)會(huì)了。

但機(jī)會(huì)歸機(jī)會(huì)，不能盲目選，買之前一定要明確三點(diǎn)。

第一，只選品牌房企，不容易買到延期爛尾房。

第二，只看核心地段，未來流動(dòng)性更強(qiáng)，不愁賣不掉。

第三，只買好物業(yè)的房子，小區(qū)管理好，以后生活質(zhì)量更有保障，房?jī)r(jià)穩(wěn)定性更高。

一句話：價(jià)格貴一點(diǎn)沒關(guān)系，買錯(cuò)了才最虧。

對(duì)于改善換房的人：現(xiàn)在也是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。趁還能把遠(yuǎn)郊的老房子、小房子賣掉，趕緊換到核心區(qū)、功能齊全、配套成熟的新產(chǎn)品。

特別是那些帶電梯、戶型好、得房率高、物業(yè)到位的房子，未來更有潛力。

但記住了，置換別光盯著現(xiàn)在的價(jià)格差，得想想五年后這房子好不好租、好不好賣。

對(duì)于投資客來說：現(xiàn)在已經(jīng)不是盲目買就能賺錢的時(shí)代。如果你手上有公寓、商鋪、老舊小區(qū)、低租金房源，趕緊處理更為明智。

未來比較靠譜的方向：

①能穩(wěn)定收租的住宅（比如大學(xué)、醫(yī)院旁邊，總有人租的房子）；

②一些穩(wěn)健的金融產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)穩(wěn)；

③有機(jī)會(huì)參與城市更新的項(xiàng)目，比如被納入舊改、或者可能被回購(gòu)的房子。

一句話，別再玩擊鼓傳花的游戲了，風(fēng)停了，掉下來的風(fēng)險(xiǎn)太大。

總結(jié)下來，潘石屹這幾句話，其實(shí)就是給咱們?nèi)齻€(gè)提醒：

①別再幻想靠房子翻身，先保住手里的；

②別碰賣不掉的老破小，給自己留條后路；

③別指望國(guó)家會(huì)給你托底，得靠自己選對(duì)方向。

勸你，早點(diǎn)看清趨勢(shì)，才不至于被變化的浪潮拍在沙灘上。