近期，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）項(xiàng)目已正式提交申報(bào)，并獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)及交易所受理，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)資產(chǎn)類(lèi)型正式拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，是指通過(guò)持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開(kāi)募集證券投資基金。從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs盤(pán)活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。在相關(guān)政策推動(dòng)下，目前REITs多層次市場(chǎng)正在加速成型，供給端已形成基礎(chǔ)設(shè)施REITs、機(jī)構(gòu)間REITs、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs等多元產(chǎn)品體系。

東源投資首席分析師劉祥東表示，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目申報(bào)落地，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，是落實(shí)“盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資”政策思路的重要舉措。通過(guò)將購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化，既可為企業(yè)提供新的權(quán)益型融資渠道，又能引導(dǎo)社會(huì)資本參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而優(yōu)化資源配置。

具體來(lái)看，首批申報(bào)的10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有9單登陸上交所、1單登陸深交所，包括保利發(fā)展、錦江國(guó)際集團(tuán)、上海地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)、凱德、唯品會(huì)、砂之船、銀泰百貨等項(xiàng)目，參與主體匯聚了央企、地方國(guó)有龍頭企業(yè)、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等。項(xiàng)目底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等業(yè)態(tài)，均位于上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市的核心區(qū)域。

從募資規(guī)模來(lái)看，首批申報(bào)的10單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs合計(jì)擬募資377億元。其中，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資74.7億元，國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金擬募資40.02億元。

從財(cái)務(wù)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)來(lái)看，首批申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的合作機(jī)構(gòu)包括中信證券、國(guó)泰海通、華泰聯(lián)合、中金公司、申萬(wàn)宏源承銷(xiāo)保薦，均為頭部券商。

“與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相比，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs具有更加市場(chǎng)化的租金收益和資產(chǎn)增值邏輯，其現(xiàn)金流受經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)趨勢(shì)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響更為直接，對(duì)管理人的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)判斷力提出更高要求，投資者需關(guān)注資產(chǎn)區(qū)位質(zhì)量、租戶(hù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性及租賃合同期限等核心風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)?！眲⑾闁|說(shuō)。

去年年底，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，同時(shí)出臺(tái)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》。滬深交易所同步修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，護(hù)航REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。前不久，證監(jiān)會(huì)在2026年系統(tǒng)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，要“抓好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)落地”。

證監(jiān)會(huì)表示，要深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的重要意義。推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展，是通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對(duì)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 趙東宇）