網(wǎng)上一直有很多關(guān)于樓市的見(jiàn)解，有專家說(shuō)的，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的，還有一些自媒體的個(gè)人觀點(diǎn)，但真正讓人信服的觀點(diǎn)則是少之又少。

原因很簡(jiǎn)單，自己都沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，凈磨嘴皮子，給出的判斷也僅僅是盲猜，結(jié)果自然只能聽(tīng)天由命。說(shuō)到底，就是沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有真金白銀投入，反正說(shuō)錯(cuò)了也不會(huì)有什么損失。

但有一個(gè)人則不同，他就是李嘉誠(chéng)。因?yàn)樗跇鞘兄忻罎L打數(shù)十載，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。運(yùn)作的資金體量之大，團(tuán)隊(duì)智囊之專業(yè)，內(nèi)地應(yīng)該很少有人能與之并駕齊驅(qū)的。

說(shuō)直白點(diǎn)，人家都是依靠房地產(chǎn)起家，并摸清了樓市的運(yùn)行規(guī)律，知道行業(yè)存在利弊和發(fā)展方向，商業(yè)上的“常勝將軍”美譽(yù)可不是浪得虛名。

李嘉誠(chéng)現(xiàn)在已經(jīng)退休了，但退休并不代表不管集團(tuán)產(chǎn)業(yè)任何事務(wù)了，不意味著在房地產(chǎn)界沒(méi)有影響力。

我查詢了一下媒體報(bào)道的李嘉誠(chéng)在不同階段公開(kāi)表示過(guò)對(duì)樓市的預(yù)判，但我們看到的相關(guān)信息，基本都是經(jīng)過(guò)媒體加工或者拼接，人家根本就沒(méi)說(shuō)過(guò)那樣的話。現(xiàn)在想想也是，人家那么大商人，講話往往都很隱晦，聽(tīng)得懂的自然懂，聽(tīng)不懂的也不會(huì)有什么壞處。

就原聲視頻來(lái)說(shuō)，與時(shí)間比較近且與樓市有關(guān)的，我只查到了2019年記者會(huì)公開(kāi)采訪李嘉誠(chéng)的視頻，雖然話不多，但也足夠給我們啟示了。原話是這樣的：

“今年來(lái)講世界的經(jīng)濟(jì)都是很復(fù)雜的，大家都要小心，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)是會(huì)比較差的，我想今年是過(guò)去很多年來(lái)全世界GDP，幾乎各個(gè)國(guó)家都面對(duì)低增長(zhǎng)。香港樓價(jià)，我一向宗旨，應(yīng)該盡我心說(shuō)實(shí)話，自己量力而為，買來(lái)自住可以，因?yàn)橘I來(lái)自己住，買來(lái)炒樓就千萬(wàn)不要?！?br/>

如何理解這段話呢？起碼道出了樓市的三個(gè)信息點(diǎn)。

一是收入可能面臨增長(zhǎng)乏力。他那個(gè)時(shí)候都感覺(jué)情形不對(duì)，感到未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)好，經(jīng)濟(jì)上不去，此前被炒高的樓市，自然也會(huì)面臨收入與房?jī)r(jià)不匹配的矛盾，調(diào)整也是理所當(dāng)然。

二是警告買房自住要量力而行，千萬(wàn)不要炒房。所謂量力而行，就是我們常說(shuō)的考慮到家庭應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)外，月供支付后不影響家庭正常生活，反正都是自住，房?jī)r(jià)漲跌也不會(huì)影響到家庭正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

他的話很明確，如果后面幾年買房?jī)H僅是自住又能承擔(dān)債務(wù)，沒(méi)什么好說(shuō)的，但如果是高杠桿炒房就千萬(wàn)不要了。說(shuō)白了，大家收入都不行，市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，資產(chǎn)價(jià)格不但不漲，還會(huì)跌，一邊還著利息，另一邊面臨本金減少，那不就是虧本買賣了嘛。

三是樓市調(diào)整不會(huì)是短期的。雖然李嘉誠(chéng)說(shuō)的是香港房?jī)r(jià)，但從歷史看，我們的經(jīng)濟(jì)早已融為一體，樓市波動(dòng)周期也基本是同頻的。香港與內(nèi)地樓市調(diào)整都從2021年高點(diǎn)開(kāi)始下來(lái)，均價(jià)調(diào)整幅度也都在25%-30%左右。

現(xiàn)在看來(lái)，李嘉誠(chéng)當(dāng)時(shí)的預(yù)判非常及時(shí)，也非常精準(zhǔn)，在那以后買房投資的人，如果是地段好、產(chǎn)品好的，可能少虧點(diǎn)，但如果二者都不占，估計(jì)本金都虧得肉疼了。

目前，內(nèi)地的樓市調(diào)整已經(jīng)超過(guò)4個(gè)年頭，然而，一直到2025年結(jié)束，樓市調(diào)整仍在延續(xù)，無(wú)論是新房?jī)r(jià)格，還是二手房?jī)r(jià)格，整體仍在下降。按照統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的1月份數(shù)據(jù)顯示，新房下跌城市數(shù)量從上個(gè)月的58個(gè)增至62個(gè)，市場(chǎng)壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。

無(wú)論是李嘉誠(chéng)此前對(duì)樓市的預(yù)判成真，還是當(dāng)下市場(chǎng)困難延續(xù)，毫無(wú)疑問(wèn)，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。這些現(xiàn)狀，國(guó)家也自然也是心知肚明，需要對(duì)癥下藥，極力扭轉(zhuǎn)和引導(dǎo)樓市企穩(wěn)。中央在對(duì)2026年經(jīng)濟(jì)工作部署時(shí)，將房地產(chǎn)納入重要事項(xiàng)，從內(nèi)容上看，今年的樓市將迎來(lái)大的轉(zhuǎn)變，起碼包括4大方面。

1.企穩(wěn)概率大。今年的樓市工作目標(biāo)是，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)“穩(wěn)”字，應(yīng)是包括兩方面的內(nèi)容，一方面住房成交量要穩(wěn)，從發(fā)改委、住建部、央行等部位的表態(tài)看，各種住房支持政策還會(huì)保持，同時(shí)針對(duì)實(shí)際，應(yīng)該還會(huì)有更多的購(gòu)房消費(fèi)支持政策出來(lái)，以助力商品房成交量保持在一個(gè)正常水準(zhǔn)。

另一方面則是價(jià)格要穩(wěn)?，F(xiàn)在不說(shuō)房?jī)r(jià)立馬就回升，起碼要做到止跌，畢竟只有改變“只跌不漲”的預(yù)期，潛在需求才敢入場(chǎng)。從天津等地明確管控新房的備案與銷售價(jià)來(lái)看，無(wú)形的手會(huì)發(fā)揮作用，讓購(gòu)房者看到市場(chǎng)的“底線”。

在“穩(wěn)定”前面加一個(gè)“著力”，意味著，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，都會(huì)采取一切可能的辦法去實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，從這個(gè)角度看，今年樓市企穩(wěn)的概率大。

2.新房將越來(lái)越少。樓市持續(xù)調(diào)整的直接市場(chǎng)因素是“供大于求”，所以，無(wú)論是中央部署，還是前段時(shí)間的地方兩會(huì)要點(diǎn)，均把“控增量、去庫(kù)存和優(yōu)供給”擺在今年房地產(chǎn)工作的突出位置。一句話，通過(guò)減少新房供應(yīng)，供應(yīng)也僅是少量的優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)質(zhì)商品房（通過(guò)土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)到二級(jí)交易市場(chǎng)），同時(shí)逐步消化庫(kù)存房，實(shí)現(xiàn)“供求平衡”。

3.下調(diào)購(gòu)房成本。通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式促進(jìn)住房消費(fèi)，已經(jīng)不是新鮮事了，目前各地都在做。今年要對(duì)公積金這一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)別的沉睡資金“破冰”，國(guó)家已經(jīng)點(diǎn)名要深化住房公積金制度改革，肯定是要?jiǎng)悠饋?lái)的。

從目前一些試點(diǎn)地方的做法看，應(yīng)該是圍繞公積金使用的范圍、貸款的額度，以及公積金貸款利率再下調(diào)。比如說(shuō)，除了傳統(tǒng)的增加公積金貸款額度外，家里一個(gè)人交公積金全家上下都可用來(lái)貸款買房、增加公積金貸款次數(shù)、增加公積金貸款套數(shù)、未有公積金的人可自行補(bǔ)交使用公積金貸款、使用公積金進(jìn)行其他大宗消費(fèi)等等。無(wú)論如何，經(jīng)過(guò)調(diào)整后，按照公積金貸款利率與商貸利率差1個(gè)百分點(diǎn)算，每個(gè)月起碼可節(jié)省3成的利息，這無(wú)疑明顯降低了購(gòu)房者的成本，有利于有住房需求的人積極入市。

4.房地產(chǎn)發(fā)展新模式雛形形成。國(guó)家要求今年要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，雖然這個(gè)模式不是一年兩年就構(gòu)建成的，但從對(duì)住建部的最新專訪來(lái)看，應(yīng)該是“高標(biāo)準(zhǔn)的城市更新+好房子建設(shè)”兩條腿走路，老房子有出路，新房子有高品質(zhì)。翻譯成白話，包括兩層意思：

一是打造“好房子”，住有優(yōu)居。新的住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，無(wú)論是設(shè)計(jì)水平、建造材料、建造質(zhì)量，還是適老化、智能化等方面的標(biāo)準(zhǔn)要求，都堪稱真正的“好房子”硬性條件?？梢哉f(shuō)，這樣的房子，完全可以成為很多人的居所終極之選，不用再因頻繁換房而煩惱；

二是通過(guò)持續(xù)的城建更新，要讓老舊小區(qū)更宜居。不僅改造小區(qū)本身，還會(huì)對(duì)小區(qū)周邊配套進(jìn)行添置和升級(jí)，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)中能實(shí)施的事項(xiàng)也可用于老舊小區(qū)改造中，讓你居住的房子更安全、更現(xiàn)代以及更有活力。

由此看出，雖然李嘉誠(chéng)老早就比較精明的預(yù)測(cè)了樓市未來(lái)，但我們也在與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際，采取措施有的放失，其目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

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