時(shí)間真快啊，轉(zhuǎn)眼春節(jié)就要結(jié)束了。

返工的車(chē)隊(duì)已經(jīng)開(kāi)始了，一路上，大家對(duì)房子的討論聲也開(kāi)始此起彼伏。

網(wǎng)絡(luò)上又開(kāi)始流傳“李嘉誠(chéng)的預(yù)言對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的預(yù)言”，評(píng)論區(qū)不少人開(kāi)始大罵，“李超人已經(jīng)落伍了”，“老李的預(yù)言不適合內(nèi)地市場(chǎng)”…

這一幕是不是似曾相識(shí)？還有人問(wèn)：“如果現(xiàn)在不買(mǎi)，三年后到底是更買(mǎi)不起，還是能撿到便宜？”

具體我們來(lái)看看～

01、李嘉誠(chéng)再預(yù)言

很多人老李的預(yù)言不屑一顧，但時(shí)間拉回到2018年、2021年，李嘉誠(chéng)就曾幾次公開(kāi)講，未來(lái)五年，內(nèi)地和香港的房?jī)r(jià)將面臨“需求枯竭”，會(huì)迎來(lái)明顯調(diào)整。

那會(huì)市場(chǎng)正火爆，很多人堅(jiān)信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲！”聽(tīng)到老李的這個(gè)說(shuō)法，大家也像今天一樣覺(jué)得他落伍了，結(jié)果呢？

2024年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)比峰值回落，全年新建商品房銷(xiāo)售面積97385萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額96750億元，都比前幾年明顯縮量；

北上深核心區(qū)的房子也比高峰期下跌不少，一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2021年高點(diǎn)算起，不少城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了三到四成，個(gè)別遠(yuǎn)郊盤(pán)、文旅盤(pán)甚至腰斬。

這么一看，他當(dāng)年說(shuō)的那些話(huà)，還真不是隨口一說(shuō)。

02、現(xiàn)在的樓市的邏輯和過(guò)去不一樣了

以前是全國(guó)一盤(pán)棋，水漲船高，大家跟著一起漲；現(xiàn)在是水往低處流，人往高處走，好的地方有人搶?zhuān)畹牡胤經(jīng)]人理。

一方面，大盤(pán)子在往下走。2025年全國(guó)商品房均價(jià)同比又是下跌，房子越賣(mài)越慢，積壓的庫(kù)存還在往上堆。

另一方面，人和錢(qián)的流向，越來(lái)越“偏心”了。

雖說(shuō)咱們城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到67%，城里人已經(jīng)增加到9.4億，但人口分布情況并不均勻。而是拼命往京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝這幾個(gè)大城市圈聚集。

什么意思？就是不是所有城市都有“未來(lái)”，只有少數(shù)城市有“故事”。

這就讓“三年后，是買(mǎi)不起，還是大降價(jià)”這個(gè)問(wèn)題，變得特別分裂。

03、三年后是“買(mǎi)不起”還是“大降價(jià)”？

城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口的流向，已經(jīng)為我們確定了未來(lái)房子的分裂趨勢(shì)：

如果你盯著的是一線(xiàn)城市的黃金地段、強(qiáng)二線(xiàn)城市的主城區(qū)，那“買(mǎi)不起”的風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)比“大降價(jià)”大得多；

如果你盯著的是那些三四線(xiàn)、遠(yuǎn)郊區(qū)、沒(méi)啥產(chǎn)業(yè)也沒(méi)啥人的地方，那“大降價(jià)”可能早就來(lái)了，而且還得繼續(xù)。

所以，現(xiàn)在看樓市，不能光看“房?jī)r(jià)漲跌”，還得看三件事：

第一，人往哪兒流？

第二，那地方有沒(méi)有像樣的產(chǎn)業(yè)？

第三，房子多不多、地還賣(mài)不賣(mài)？

04、李嘉誠(chéng)這回“再預(yù)言”到底說(shuō)了啥？

我翻了他近幾年的一些公開(kāi)說(shuō)法，大概能總結(jié)成幾條：

①這一輪調(diào)整，不是一兩年就完事的，得有個(gè)比較長(zhǎng)的“出清期”。開(kāi)發(fā)商債還沒(méi)還完、大家買(mǎi)房的需求透支了、人口結(jié)構(gòu)也變了，這些都不是靠幾次降息就能翻盤(pán)的。

②分化會(huì)越來(lái)越狠。核心城市核心地段的好房子，會(huì)先穩(wěn)住，甚至慢慢回暖；而大量三四線(xiàn)、遠(yuǎn)郊、空置率高的地方，還得接著“找底”。

③買(mǎi)房邏輯變了，從“有房就賺”變成“只挑好房”。全國(guó)6億棟建筑，大家現(xiàn)在不缺“有套房子”了，而是要挑地段、學(xué)區(qū)、物業(yè)、通勤。

所以，眼下對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，安全比賺錢(qián)更重要。如果你看不懂、拿不準(zhǔn)，手里攥著現(xiàn)金，比拿著那些不咋樣的房子要安全得多。

不過(guò)，對(duì)真正的剛需來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)——

第一，房?jī)r(jià)不會(huì)再瘋漲了，給了你攢錢(qián)和慢慢挑的時(shí)間；

第二，利率降到歷史最低，月供壓力比以前小了；

第三，租房市場(chǎng)也在規(guī)范，保障性租賃房越來(lái)越多，租房也能過(guò)得體面。

但是，買(mǎi)房不虧的前提是，你得學(xué)會(huì)“挑剔”：挑剔城市、挑剔地段、挑剔房子本身，而不是光盯著“哪個(gè)總價(jià)最低”，就盲目上車(chē)。

總之，三年前買(mǎi)房，那是‘賭一把’；現(xiàn)在買(mǎi)房，就一定要‘挑一挑’。性質(zhì)完全不一樣了。

寫(xiě)在最后，李嘉誠(chéng)的預(yù)言，從來(lái)不是告訴你哪天漲哪天跌，而是提醒你一件事：別拿著舊地圖，去找新大陸。

當(dāng)房子從“金融品”變回“消費(fèi)品”，你真正該問(wèn)自己的，不是：“三年后，我會(huì)不會(huì)買(mǎi)不起？”

而是：“三年后，我買(mǎi)的這套房子，是不是一個(gè)真正適合住、能扛得住日子、讓我安心的地方？”