城市更新與存量激活，已成為上海樓市發(fā)展的核心命題。徐匯區(qū)近日發(fā)布的2026年舊改計(jì)劃顯示，全區(qū)將啟動(dòng)180萬(wàn)平方米老舊小區(qū)改造，其中徐家匯街道率先披露16萬(wàn)平方米改造指標(biāo)。這一規(guī)模龐大的更新計(jì)劃，不僅關(guān)乎居民生活品質(zhì)提升，更折射出上海城市發(fā)展從增量擴(kuò)張向存量?jī)?yōu)化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

從風(fēng)貌提升到功能重塑：徐匯舊改的三大維度
徐匯區(qū)的改造計(jì)劃呈現(xiàn)出系統(tǒng)性特征。在街區(qū)風(fēng)貌層面，重點(diǎn)推進(jìn)宜山路拓寬、廣元西路等路段架空線入地工程，同步對(duì)天鑰橋路171弄等背街小巷實(shí)施"路面整潔、秩序井然"的街面環(huán)境整治。居住功能升級(jí)方面，科嘉小區(qū)、天鑰高層等項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)"三舊"變"三新"的蛻變，零陵路651-663號(hào)成套改造項(xiàng)目已進(jìn)入簽約后期階段。尤為值得注意的是加梯攻堅(jiān)計(jì)劃，2026年將簽約完工各15臺(tái)電梯，目標(biāo)在"十五五"期間實(shí)現(xiàn)有條件樓棟全覆蓋。這種從外立面到內(nèi)部結(jié)構(gòu)、從硬件設(shè)施到生活便利度的全方位改造，體現(xiàn)了城市更新從"有沒(méi)有"向"好不好"的質(zhì)變。

"三舊變?nèi)?的徐匯范式
與其他區(qū)域相比，徐匯舊改展現(xiàn)出鮮明的創(chuàng)新特質(zhì)。其"三舊變?nèi)?模式并非簡(jiǎn)單翻新，而是通過(guò)捆綁開(kāi)發(fā)機(jī)制實(shí)現(xiàn)容積率從1.2提升至3.77的經(jīng)濟(jì)平衡，東安舊改項(xiàng)目創(chuàng)下的523億元土地出讓紀(jì)錄便是成功案例。在實(shí)施架構(gòu)上，采用"市區(qū)聯(lián)手、政企合作"分級(jí)開(kāi)發(fā)模式，如楓林街道項(xiàng)目5天達(dá)成99.95%簽約率的效率，彰顯了制度設(shè)計(jì)的優(yōu)越性。這種將民生改善、經(jīng)濟(jì)可行性與城市功能重塑相結(jié)合的思路，為超大城市核心區(qū)更新提供了可復(fù)制的樣本。

老房新生的乘數(shù)效應(yīng)
舊改帶來(lái)的價(jià)值重構(gòu)正在形成多贏格局。以吳涇小區(qū)為例，2115戶(hù)居民從合用廚衛(wèi)到獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的轉(zhuǎn)變，不僅解決了"洗澡排隊(duì)、做飯串味"的生活痛點(diǎn)，更通過(guò)新增30平方米建筑面積實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。徐匯區(qū)同步推進(jìn)的美麗家園改造，使軌交23號(hào)線等配套升級(jí)的紅利直接惠及社區(qū)居民。數(shù)據(jù)顯示，上?，F(xiàn)有82%住宅樓齡超20年，這意味著徐匯經(jīng)驗(yàn)對(duì)全市1800萬(wàn)平米待改造存量具有示范意義。當(dāng)零陵路641-649號(hào)等項(xiàng)目的62戶(hù)居民陸續(xù)回搬，其產(chǎn)生的幸福感提升與消費(fèi)潛力釋放，將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能。

這場(chǎng)規(guī)?？涨暗某鞘懈滦袆?dòng)，本質(zhì)上是對(duì)存量資產(chǎn)的價(jià)值重估。從徐家匯街道的16萬(wàn)平米起步，到全區(qū)180萬(wàn)平米的改造藍(lán)圖，徐匯區(qū)正通過(guò)精細(xì)化的"繡花功夫"，將老舊小區(qū)轉(zhuǎn)化為宜居宜業(yè)的城市新名片。隨著59個(gè)城中村改造項(xiàng)目的2100億元資金持續(xù)注入，上海的城市更新已從個(gè)案突破邁向系統(tǒng)推進(jìn)，而居民家中新增的那個(gè)客廳、樓道里新裝的電梯，正是這種轉(zhuǎn)變最溫暖的注腳。