作者：周軍律師.

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建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在建筑領(lǐng)域意義重大，直接關(guān)聯(lián)承包人權(quán)益保障。當(dāng)發(fā)包人未依約支付價(jià)款，該權(quán)利能讓承包人就工程折價(jià)或拍賣款優(yōu)先獲償。

那么，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體、范圍、行使條件和方式都有哪些呢？

最高法院第六巡回法庭有關(guān)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的解答中明確：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體

因建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上屬于法定優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，根據(jù)《民法典》第807條和《建工司法解釋（一）》第35條規(guī)定，僅限于與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人范圍內(nèi)，不宜擴(kuò)大權(quán)利主體范圍。

轉(zhuǎn)承包人、違法分承包人等實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

需要注意的是，《建工司法解釋（一）》第43條、第44條規(guī)定實(shí)際施工人可以向發(fā)包人主張支付工程價(jià)款，或者以《民法典》第535條對發(fā)包人提起代位權(quán)訴訟，代位權(quán)行使之范圍為債權(quán)及其從權(quán)利，優(yōu)先受償權(quán)作為從權(quán)利即應(yīng)包括在代位權(quán)范圍內(nèi)。

承包人將建設(shè)工程價(jià)款轉(zhuǎn)讓他人并通知發(fā)包人的，從確保承包人債權(quán)盡快實(shí)現(xiàn)并合理保值的角度出發(fā)，依照《民法典》第547條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該工程價(jià)款債權(quán)受讓人有權(quán)對發(fā)包人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍

《建工司法解釋（一）》第40條的規(guī)定，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償范圍包括直接費(fèi)用以及包括企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)、稅金等間接費(fèi)用在內(nèi)的全部建設(shè)工程價(jià)款，但不包括建設(shè)工程價(jià)款的利息以及因發(fā)包人違約產(chǎn)生的違約金、損害賠償金等。

需要注意的是，關(guān)于保證金，依照《建工司法解釋（一）》第40條第1款的規(guī)定，發(fā)包人從建設(shè)工程價(jià)款中預(yù)扣的質(zhì)量保證金，屬于建設(shè)工程價(jià)款的一部分，雖該保證金系為工程質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)保證工程及時(shí)得到修復(fù)而預(yù)留，但屬于優(yōu)先受償范圍。對于承包方單獨(dú)另行交納的質(zhì)量保證金，因不屬于工程價(jià)款，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使條件

《民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

其中“根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程一般包括：違章建筑、工程質(zhì)量不合格且難以修復(fù)的建筑，法律禁止抵押的不動(dòng)產(chǎn)，非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施及不宜單獨(dú)折價(jià)拍賣的分部、分項(xiàng)工程等。

《建工司法解釋（一）》第41條的規(guī)定，承包人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過18個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付結(jié)算工程價(jià)款之日起算。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付結(jié)算工程價(jià)款之日，根據(jù)《建工司法解釋（一）》第27條規(guī)定確定。

四、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式

承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，既可以通過提起訴訟或者申請仲裁的方式，也可以通過直接向發(fā)包人主張權(quán)利的方式；直接向發(fā)包人主張權(quán)利的，承包人對此負(fù)有舉證證明責(zé)任；以訴訟的方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院可予以判決確認(rèn)。

周軍律師提醒，建設(shè)工程施工合同是否有效，一般不影響工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，承包人仍有權(quán)依法就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外；承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，不以工程竣工并交付為前提，無論工程是否完工，工程質(zhì)量合格的，承包人可以主張優(yōu)先受償權(quán)；遇到相關(guān)問題，建議咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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